И есть практика, когда гражданин может не знать, что он кому-то должен. Вы можете проверить, не задолжали ли вы денег, через органы власти и сайт судебного исполнителя.
Кто может получить ипотеку и почему иногда банки отказывают
Чаще всего ипотека одобряется женатым мужчинам с высшим образованием, постоянной работой и официальной зарплатой. Теоретически, любой совершеннолетний гражданин России может получить ипотечный кредит. Разница между категориями потенциальных заемщиков заключается в том, что одобрение может быть получено не с первой попытки, а в сроках кредитования.
Большинство финансовых учреждений используют скоринговые системы, в которых платежеспособность потенциальных заемщиков рассчитывается автоматически. Участники заполняют анкету, и за каждый ответ начисляются баллы. Чтобы получить одобрение заявки на кредит, необходимо набрать определенное количество баллов.
Стратегия потенциальных заемщиков
Будьте честны. Представляйте в банк только подлинные доходы и другие документы. Финансовые учреждения будут одобрять жилищные кредиты для людей с низкими доходами и вносить в черный список тех, кто пытается обмануть.
Будьте открыты. Клиенты, предоставляющие как можно больше информации о себе, получают ипотечные кредиты по выгодным ставкам. Они имеют доступ к более низким процентным ставкам, меньшим первоначальным взносам и более длительным срокам кредитования.
Используйте все доступные ресурсы. Если вы владеете недвижимостью или транспортными средствами, предоставьте банку свидетельство о праве собственности. Кредитоспособный созаемщик также является преимуществом. Их может быть несколько.
Как исправить репутацию
Прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит, сначала закройте все текущие кредиты и кредитные карты.
Во-вторых, создайте новую историю. Не покупайте товары в кредит или не берите кредитные карты и вовремя погашайте эти кредиты. Если банк увеличивает кредитную линию, это означает, что вы стали «хорошим» клиентом.
В-третьих, получите зарплатную или дебетовую карту в банке, в котором вы хотите взять ипотечный кредит, и пользуйтесь ею. Это покажет банку, что вы кредитоспособны.
Вы должны начать строить свою кредитную историю как можно раньше. Не менее чем за шесть месяцев до подачи заявки на получение ипотечного кредита.
Размер вашего дохода проверяется с помощью справки о доходах. Это показывает, сколько зарабатывает заявитель — эта информация используется скоринговой системой, которая выполняет остальную работу, проверку кредитоспособности. Тогда на помощь приходит магия анализа Больших Данных.
Несоответствие требованиям банка
Банки могут накладывать на кредиты любые условия, которые они хотят, если они не нарушают закон. Например, они могут создать программу и потребовать российское гражданство, определенный возраст и опыт работы. Если вы не соответствуете хотя бы одному пункту требований, банк откажет вам в предварительном одобрении ипотеки.
Как это исправить. Самый простой способ — обратиться в другой банк. Найдите аналогичную программу с похожей процентной ставкой, проверьте условия кредита и узнайте, соответствуете ли вы требованиям, а затем подайте заявку.
Например, крупные банки обычно предлагают низкие процентные ставки для тех, кто проработал по одной и той же специальности не менее 1-2 лет. Для небольших банков эти требования снижаются до 3-6 месяцев.
Если банк отказывает вам в ипотечном кредите, это не означает, что вы не можете получить кредит в другом банке.
Если вы узнаете причину отказа, вы можете подать в банк новое заявление. Обычно это возможно через 2-3 месяца.
Нет аккредитации у новостройки
Аккредитация — это внутренний статус нового здания банка. Это означает, что банк проверил документы застройщика и готов выдать ипотечный кредит на квартиры в этом доме.
Если аккредитации нет, банк может предварительно одобрить вашу ипотеку, но в конечном итоге откажет в ней при проверке дома.
Как это исправить. Узнайте у менеджера по продажам застройщика, какие банки аккредитовали недвижимость. И выбрать ипотечное предложение от одного из этих банков.
Рыночная стоимость покупаемой квартиры меньше, чем ипотека
Чтобы получить ипотечный кредит на вторичном рынке, вам необходимо предоставить банку отчет об оценке покупаемого жилья — документ, в котором указана рыночная стоимость жилья. Эта стоимость определяется независимым лицензированным оценщиком. Вы не сможете получить ипотечный кредит без отчета об оценке.
Отчет нужен банку для страховки — если заемщик перестанет платить по ипотеке, квартиру придется продать, чтобы выплатить долги. Если оценка покажет, что рыночная стоимость дома выше, чем ваш долг, банк выдаст вам ипотечный кредит.
Однако если потенциальный долг превышает стоимость квартиры, указанную в отчете, банк откажет вам в ипотеке.
Вы хотите купить квартиру и договорились с продавцом о сумме в 8 млн рублей.
Ваш первоначальный взнос составляет 1 млн рублей, и вы хотите заложить еще 7 млн рублей.
Вы заказываете оценку — оценщик указывает в своем отчете, что рыночная стоимость квартиры составляет около 7,5 млн рублей. Они одобряют ипотеку, потому что банк может продать квартиру за 7,5 млн рублей и вернуть ипотеку в размере 7 млн рублей.
Условия те же, за исключением того, что эксперты установили цену покупки в 6,5 млн рублей. Банк откажется от такой сделки — невыгодно давать вам 7 миллионов в долг, когда вы можете продать квартиру всего за 6,5 миллионов рублей.
Как это исправить. Есть несколько способов:
- Увеличьте первоначальный взнос, уменьшите долг по ипотеке. И сделать это так высоко, чтобы долг был ниже рыночной цены квартиры.
- Проведите переговоры с продавцом о снижении цены, запросив оценку квартиры независимым оценщиком.
- Найдите другую квартиру по более низкой цене.
Вы собрали кучу рекомендательных писем, заполнили миллион анкет, прошли ряд собеседований и ждали несколько недель — только для того, чтобы узнать, что вам отказали в ипотеке.
3aкpeдитoвaннocть
Когда человек погашает кредит, сумма платежа заносится на ссудный счет. Если у заявителя в бумажнике несколько кредитных карт, к сумме платежа добавляется 10% от лимита каждой карты, даже если картами никто не пользуется. Для банка ваш доход уменьшается именно на эту сумму. После вычета всех платежей по кредитам, включая будущую ипотеку, должны остаться деньги на обычные расходы на жизнь: питание, транспорт, работу по дому, ремонт, покупки и отпуск. Это не менее 55% от вашей зарплаты. Если у человека меньше, то у него избыток долгов.
Банки с подозрением относятся к заемщикам с чрезмерной задолженностью: скорее всего, человек влез в долги, потому что не умеет распоряжаться деньгами. Если в кредитной истории клиента есть просроченные платежи, возникнут проблемы с одобрением.
Лoжь
Банки отказываются утверждать клиента, если его поймали на лжи. Даже не обязательно лгать, чтобы попасться — иногда аналитики находят проблемы там, где их нет. В качестве примера можно привести проверку доходов потенциального заемщика.
Размер вашего дохода проверяется с помощью справки о доходах. Это показывает, сколько зарабатывает заявитель — эта информация используется скоринговой системой, которая выполняет остальную работу, проверку кредитоспособности. Тогда на помощь приходит магия анализа Больших Данных.
Программа тщательно проверяет финансовое поведение потенциального заемщика: изучает среднюю зарплату аналогичного специалиста на его региональном рынке, проверяет операции по счету, сравнивает зарплаты и расходы, измеряет количество поездок за границу и сумму, которую потенциальный заемщик тратит на еду, одежду, мобильные телефоны и отпуск. Эта система необходима для того, чтобы поймать клиента на лжи.
Если банк заметит, что вы часто и подолгу сидите с отрицательным балансом на счете мобильного телефона, он решит, что вам не хватает денег.
Пpoблeмы co cвязью
Банк часто будет звонить вам, вашему работодателю или вашему брокеру. Если одному из вас трудно дозвониться, он может отказаться отвечать на звонок. Некоторые банки отказываются выходить на связь после трех попыток, другие стараются дождаться повторного подключения на случай, если с вами что-то случилось. Если вы работали с ипотечным брокером, эта проблема вас не коснется, поскольку банки требуют, чтобы представитель компании, с которой они работают, сообщил им точное время звонка.
Некоторые кредиторы очень требовательны к общению; у них даже есть определенные требования к номерам телефонов. Например, у вашего работодателя должен быть стационарный телефон. Или мобильный телефон, но только при одном условии: SIM-карта зарегистрирована на юридическое лицо компании. Лучше всего узнать эти требования заранее — если вы подаете заявку на ипотечный кредит самостоятельно, вам следует уточнить этот вопрос до того, как вы начнете заполнять заявку. Что делать, если банк требует документы на корпоративную SIM-карту?
Чтобы понять вашу потенциальную финансовую безопасность, банк учитывает не только ваш доход, но и ваши долговые расходы, то есть сколько вы уже выплатили по другим кредитам.
Что делать, если банк отказал из-за уровня доходов?
Большинство банков считают, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать половины вашего дохода. Чтобы ваша заявка на ипотеку была более убедительной, стоит задекларировать все свои предыдущие доходы (например, зарплату, квартплату, пенсию). Если этого недостаточно, вы можете найти созаемщика, который возьмет на себя ответственность за погашение кредита.
Чтобы снизить вероятность повторного отказа, вы можете предпринять несколько шагов до обращения в банк:
1. 1,
Оцените собственную платежеспособность.
Сложите общий одобренный доход и вычтите из него сумму всех действующих платежей по кредиту и ипотеке. Если ваши общие расходы превышают ваши доходы более чем наполовину, вы должны уменьшить сумму кредита,
3. проверьте, какую сумму первоначального взноса вы можете внести.
Чем он выше, тем меньше сумма кредита и тем больше вероятность того, что банк его одобрит. Кстати, для этих целей можно использовать и материнский капитал (подробнее читайте в нашем руководстве): Использование материнского капитала на покупку дома),
4. найти альтернативы покупке жилья
Вполне вероятно, что можно найти аналогичное жилье по более низкой цене,
5. найти созаемщика
Таким образом, риск для банка ниже, а шансы на успех гораздо выше,
6. проверьте ипотечные сберегательные схемы.
Возможно, вы сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (полный список можно посмотреть здесь).
