Ознакомьтесь с интерактивной картой ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ по подготовке операции купли-продажи квартиры (открывается во всплывающем окне).
Чем апартаменты отличаются от квартиры и изменится ли их статус в 2022 году
Остро стоит вопрос о правовом статусе квартир. Несмотря на то, что слово переводится с французского как «квартира», это нежилое помещение. Для чего строятся квартиры и получат ли они статус жилой недвижимости, разбирается в Mafin Media.
Квартиры являются нежилыми помещениями, приравненными к коммерческой недвижимости.
Владелец может использовать квартиру по своему усмотрению: жить в ней, сдавать ее под салон красоты или открыть студию звукозаписи.
Историческая справка
Квартирами (от французского appartement — квартира) в 18 веке в России называли усадебные жилища; они были похожи на апартаменты во дворцах французских монархов. К концу 19 века слово уже устарело, а в 90-х годах 20 века так стали называть элитные жилища. Теперь апартаменты — это не элитные апартаменты, а недвижимость с особым правовым статусом.
Квартиры привлекают покупателей ценой. Они стоят на 20-40% дешевле квартир аналогичного расположения и площади .
После новости о том, что квартиры могут получить статус жилых помещений, их стоимость увеличилась, но разрыв все равно остался. Это связано с коммерческим статусом квартир и ограничениями, которые этот статус накладывает.
В апреле 2021 года группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе квартир. Чиновники предложили ввести понятие «многофункциональное здание» — совокупность жилых и нежилых помещений вне жилых массивов, в общественной и коммерческой зоне.
Законопроект может дать арендодателям право регистрировать квартиры после их переоборудования в жилые помещения. Однако инициатива не затрагивает уже построенные здания. Первое чтение законопроекта было отложено, а его разработка продолжилась в 2022 году.
В этом году планируется принять закон о квартирах, существенно доработав его и изменив некоторые положения. Председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов отметил, что следует избегать двусмысленных толкований.
Нельзя давать двоякое толкование, что мы не строим жилье, и тогда возможность признания его жильем <. >. Это принесет нереальный хаос, Москва увязнет в суде. Нам нужны четкие решения
Председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
Депутат подчеркивает, что нельзя передавать уже построенные квартиры в жилой фонд. Среди прочего, законопроект должен включать четкие налоговые ставки и новые правила налогообложения этих объектов. Например, 0,5% как арендное жилье в составе апарт-отеля .
Популярность квартир как вида жилья объясняется их сравнительно невысокой стоимостью. Относительно того же класса квартир. Почему квартиры дешевле квартир? Объяснение простое: его строительство обходится самому Застройщику гораздо дешевле. Почему?
Чем апартаменты отличаются от обычного жилья?
Главное отличие квартир в том, что статус нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию, только временную, да и то никак. Закон определяет, что местом пребывания является «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, лагерь, туристическая база, медицинская организация или иное подобное учреждение», либо жилой дом, в котором временно проживает гражданин. Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, зарегистрироваться можно только по месту пребывания в квартире гостиничного типа или в управляющей компании, которая берет на себя функции гостиничного оператора.
В Москве выплаты пособий и социальных пособий часто привязаны к месту постоянной регистрации. На практике обладатели постоянной регистрации также имеют приоритет в пользовании объектами социальной инфраструктуры – поликлиниками, детскими садами и школами. Поэтому бывшие квартиры чаще приобретались как дополнительное жилье, а не как основное.
Теперь застройщики, чтобы привлечь новых покупателей, компенсируют это неудобство скидками. Квартиры дешевле сопоставимых по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, двухкомнатных – на 20%. Кроме того, чем дальше от центра города, тем, как правило, больше эта разница.
«занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, созданием пилотных проектов. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них имеют качественную отделку, мебель и бытовую технику. Кроме того, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер, предоставляются различные услуги (например, уборка, заказ воды). Для арендаторов есть личный кабинет и мобильное приложение для оплаты аренды. Воспользуйтесь сервисом поиска арендного жилья и выберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но есть несколько вещей, о которых следует помнить.
, состояние коммерческой недвижимости, сумма коммунальных платежей по квартирам в среднем на 15% выше по сравнению с квартирами. Здесь разница не так велика.
, налог на имущество для квартир значительно выше, чем для квартир. Сравните: на обычные квартиры стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, на самые дорогие — 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). В то же время для занятых квартир, которые не используются под офисы или бизнес-помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти затраты необходимо учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.
Правда, реальная кадастровая стоимость квартир ниже по сравнению с квартирами. Например, в жилом комплексе в Филевском районе Москвы разница составляет 20%. Кроме того, собственники квартир получают налоговый вычет за кадастровую стоимость 20 м² (п. 3 ст. 403 НК РФ). Так что если у вас квартира площадью 50 м², то вы платите только за 30 м².
Например, если за квартиру с кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите ежегодно 10 тысяч рублей налога, то для аналогичных квартир налог составит около 50 тысяч рублей. Также, покупая квартиры, вы не можете получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и пользоваться различными социальными льготами и надбавками, такими как материнский капитал.
Как платить налоги при аренде квартиры читайте в инструкции спрос.дом.рф.
В результате, по мнению экспертов, скидка в стоимости квартир в среднем компенсируется в течение 50 лет.
Главным и главным преимуществом данного вида недвижимости является цена. Квартиры в среднем на 15-20% дешевле квартир и зачастую имеют отличную инфраструктуру — застройщику выгодно сдавать площади даже компаниям. У вас может быть офис, несколько магазинов и коворкинг прямо у входа. Для многих людей это скорее преимущество, чем недостаток.
Переведут ли апартаменты в жилой фонд
Сейчас квартиры не имеют юридического статуса. В ноябре 2020 года Минстроя РФ предложило запретить его строительство. При этом в ведомстве пояснили, что статус жилых помещений намерены присвоить уже построенным квартирам.
В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, в котором предлагается узаконить его строительство, ввести понятие «многофункциональное здание», распространить действие Жилищного кодекса на квартиры и разрешить регистрацию.
Стоит ли покупать апартаменты
Законопроект «о квартирах» был снят с рассмотрения в конце 2021 года, и его дальнейшая судьба пока неясна, заявил генеральный директор юридической фирмы «АРИУМ» Дмитрий Ильин:
«Если вы только собираетесь купить квартиру, вам следует уделить максимум внимания изучению разрешительной, проектной и другой документации (обязательно с участием профессионалов). Кроме того, необходимо рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можете брать, а если будет принят закон «О квартирах», то можно и выиграть».
5. Квартиры нельзя приобрести за счет материнского капитала, с них нельзя получить налоговый вычет, нет льгот по оплате коммунальных услуг.
Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?
Внешне оба являются городскими жилищами. То есть помещения, физически предназначенные для проживания людей. Физически, но не юридически! Визуально бывает сложно отличить обычный жилой дом с квартирами от дома с квартирами. На этом их сходство заканчивается и начинаются различия.
Квартиры как вид жилья характерны только для крупных городов, в которых уже ведется активное строительство. В таких городах, как правило, достаточно плотная застройка территорий (особенно ближе к центру), и не всегда есть возможность построить там новые жилые массивы. Дефицит земли и городские ограничения не позволяют строить в этих местах многоквартирные жилые дома. А уборка под жилье, например, городской старой промзоны (снос капитальных построек, перенос коммуникаций, изменение статуса земельного участка) слишком затратна.
Но разработчики нашли выход. На этих участках стали строить нежилые комплексы и продавать их как жилые. Или перепрофилировать существующие административные и производственные здания и сделать их жилыми. То есть юридически (по документам) здание относится к коммерческой (не жилой) недвижимости, а фактически помещения в нем предназначены для проживания. И закон допускает такое сочетание.
Понятие квартиры определено законом как место, отвечающее всем строительным, санитарным и противопожарным нормам для постоянного проживания.
Понятие квартиры в законе четко не определено. Упоминается лишь, что они должны иметь площадь не менее 40 квадратных метров, состоять как минимум из двух комнат, кухни и санузла (что далеко не всегда соответствует действительности).
Такие помещения продаются в зданиях, имеющих юридический статус гостиницы, офисного центра или многофункционального комплекса.
Популярность квартир как вида жилья объясняется их сравнительно невысокой стоимостью. Относительно того же класса квартир. Почему квартиры дешевле квартир? Объяснение простое: его строительство обходится самому Застройщику гораздо дешевле. Почему?
Потому что правила жилищного строительства НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (включая квартиры). Это означает, что можно не соответствовать требованиям современного жилья, например, по звукоизоляции, теплоизоляции, вентиляции, пожарной безопасности, инсоляции (уровень естественной освещенности), удаленности от дорог и промышленных объектов и т д. Кроме того, от Застройщика НЕ требуется обеспечение многоквартирных домов сопутствующей социальной инфраструктурой. То есть вам не нужно строить школы, детские сады, поликлиники, не нужно заботиться об уличном освещении, автостоянках, детских площадках, благоустройстве и т д. Нет необходимости менять вид разрешенного землепользования – на цель жилищного строительства.
В Москве, например, квартиры обычно покупают те, у кого уже есть жилье с постоянной пропиской. Затем они используются как второй дом (для «физического присутствия») — более удобный по расположению, комфортный по дизайну и престижный по статусу (если это дорогой комплекс).
Собственниками квартир являются как москвичи, так и приезжие бизнесмены (в том числе иностранцы), для которых такой формат также очень удобен. Ее еще называют «квартирой для куртки», подчеркивая тем самым ее деловое назначение. Такие бизнес-квартиры не очень подходят для всей семьи (особенно, если семья большая и с детьми), но отлично подходят для уединенного проживания и различных встреч (деловых и не очень…).
Квартиры покупают и творческие люди, привыкшие мыслить нестандартно и жить необычно. Вы можете использовать эти помещения одновременно как кабинет, пространство для встреч и вечеринок, мастерскую, зону отдыха, рабочую кладовую, личный кабинет руководителя, спальню, гардеробную и многое другое, о чем только можно подумать. К счастью, статус «нежилой» позволяет делать там все что угодно.
И, конечно же, квартиры берут те, кто решил вложить свободные деньги в недвижимость. Затем они сдаются в аренду по ценам, сопоставимым со стоимостью аренды квартир того же класса. А поскольку цена покупки была значительно ниже, доходность бизнеса от инвестиций в квартиры выше, чем в обычные квартиры.
Хотите иметь под рукой опытного консультанта при покупке квартиры?
Услуги юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Ознакомьтесь с интерактивной картой ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ по подготовке операции купли-продажи квартиры (открывается во всплывающем окне).
, состояние коммерческой недвижимости, сумма коммунальных платежей по квартирам в среднем на 15% выше по сравнению с квартирами. Здесь разница не так велика.
Минусы апартаментов
Основные недостатки коммерческих помещений очевидны по сравнению с квартирами. Квартиры не могут быть зарегистрированы или вычтены на постоянной основе, и для них характерны высокие налоги на недвижимость, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы. При покупке вы не сможете использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной, так повезет, при этом никто не будет голосовать и собирать подписи против ввода новых объектов или строительства производственных помещений на территории комплекса.
Многие квартиры не имеют балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются правила СанПиН, защищающие собственников жилых помещений. То есть новостройку можно возвести в паре метров от вашего окна, загораживая солнечный свет, а стены между соседями будут настолько тонкими, что через них можно будет разговаривать.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер Metrium (член партнерской сети CBRE):
— Квартиры в основном подходят тем, кто хочет сэкономить на цене одного квадратного метра: в среднем они на 15-20% дешевле квартир. Чаще всего их выбирают клиенты, у которых уже есть квартира и постоянная прописка. Квартиры идеально подходят для дополнительного доступного жилья в интересном месте.
Кроме того, апартаменты являются хорошим вариантом для инвестиций. Их можно выгодно сдать в аренду (порог входа на рынок квартир ниже, чем для квартир, а арендные ставки те же) или перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как квартиры получат статус жилых.
Предложение квартир на первичном рынке Москвы в настоящее время составляет 25%. В Петербурге квартиры тоже довольно распространенный формат, и это тенденция последних лет. Но в северной столице формат апарт-отелей более популярен, чем в Москве: их покупают в инвестиционных целях, чтобы сдавать в аренду туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В 18 веке в России квартирами называли личные жилища при больших вотчинах; они выглядели как королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы 20 века квартиры получили вторую жизнь – так их стали называть элитным жильем. Что касается современных российских квартир, то это уже не элитная недвижимость, а «квартиры» с особым правовым статусом.
Если заранее знать детали этого вида недвижимости, то никаких подвохов не будет. Да, при более низкой цене за квадратный метр квартиры предполагают невозможность постоянной прописки, но такой формат обычно выбирают те, кому он не нужен. Покупатели квартир часто уже владеют квартирой. Они приобретаются как объект инвестирования или, в некоторых случаях, для личного пользования; например, предприниматели покупают как «перевалочный пункт» для экономии времени (как правило, такое жилье находится недалеко от офиса). Кроме того, родители часто покупают квартиры для своих детей-студентов.
Обманом нельзя считать и более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто приписывают квартирам. Если квартиры входят в состав дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками этого объекта — владельцами квартир и квартир. Что касается налогов, то более высокая ставка, применяемая к квартирам, компенсируется их более низкой кадастровой стоимостью, от которой рассчитывается налог.
Наконец, не для всех критично и отсутствие социальной инфраструктуры. Во-первых, квартиры часто выбирают люди, которые в них не нуждаются (детские сады и школы во дворе нужны далеко не всем). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и собственники последних могут ею пользоваться наравне с собственниками квартир. В-третьих, сегодня конкуренция настолько велика, что жилые комплексы без инфраструктуры (несмотря на то, что она в них не требуется) появляются на рынке все реже и реже, а «социальная программа» очень часто идет как бонус застройщика.
