Поручители и созаёмщики по ипотеке: основные отличия. Поручитель и созаемщик в чем разница

Если банк обращается в суд, гарант и координатор несут ответственность за имущество. Например, если поручитель или координатор отказывается погашать долг после решения суда, депозит может быть арестован.

Coзaeмщик пo ипoтeкe — этo ктo

Созаемщик — это лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе солидарно, и несет полную ответственность перед банком за возврат кредита (статья 323 Гражданского кодекса РФ). Когда банк определяет сумму кредита, доход совладельца считается равным доходу заемщика.

Вот как закон определяет совладельца. Однако банк не узнает этого человека. Каждый банк понимает этот термин по-своему, так же как и гарант. Некоторые банки называют все части кредитного договора координаторами. Банки не признают друг друга первичными заемщиками и не интересуются, какими правами собственности они обладают и какие платежи вносят. Решение принимает сам заемщик.

Кодеры обычно привлекаются, если доход заемщика слишком мал, чтобы получать его в достаточном количестве в течение длительного времени. Со-хозяин также может быть совладельцем жилья, приобретенного за счет кредита. Если заемщик женат, его жена может быть созаемщиком. Даже если супруг или супруги не работают официально и их доход не подтвержден (статья 45 Семейного кодекса). Поэтому, как правило, банки требуют от клиентов, состоящих в браке, предоставить нотариальное согласие супруга. Супруги могут заключить брачный договор, если они не хотят нести равную ответственность по ипотеке или иметь равные права на приобретенное жилье. В этом случае необходимо предоставить банку копию брачного договора и выдать ипотечный кредит без координатора.

В некоторых случаях фактическим плательщиком кредита является родитель, но недвижимость зарегистрирована на имя взрослого ребенка. В этом случае родитель становится координатором и может сам выплачивать кредит.

Банк решает, кому разрешена совместная добыча. Обычно это ваши родственники-родители, но в некоторых случаях банк принимает в качестве соавтора вашего супруга по общему праву, иногда даже принимает третье лицо. Банк всегда стремится к тому, чтобы как можно больше денег было доступно, а кредит был выдан полностью и своевременно. Сам банк также определяет, сколько кодиционеров имеется по договору — обычно четыре или меньше.

Методика учета валового дохода варьируется от банка к банку, но в большинстве случаев она зависит от количества совладельцев, доли дохода и степени родства с основным должником.

Бюрократия соавтора практически идентична бюрократии заемщика. В договоре обязательно фиксируются все отношения между заемщиком и соавтором. В договоре должны быть учтены все взаимоотношения между частями кредита. Например, оба лица могут платить взносы только вместе или совладелец может платить только в том случае, если заемщик прекращает выплачивать кредит.

Нередко заемщики подтверждают, что не понимают, требует ли сговор от них страхования ипотеки. Банковские специалисты должны объяснить, что в этом случае и заемщик, и созаемщик могут подписать страховой полис после корректировки ипотеки. Размер страховки рассчитывается индивидуально, в зависимости от степени ответственности человека за погашение кредита. При наступлении страхового случая компания оплачивает часть ответственности потерпевшего, в то время как другое лицо продолжает оплачивать свое место в полном объеме. Некоторые банки позволяют созаемщикам ориентироваться только на основного заемщика, без страховки.

Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe

Один договор займа позволяет четырем пяти соавторам. Большинство банков готовы принять любого человека, независимо от того, является ли он родственником заемщика или нет. Обычно только один из кодировщиков не может быть членом семьи. Однако, как показывает практика, нередки случаи, когда близкие друзья и даже родственники родителей отказываются заключать подобные соглашения.

Человек, который соглашается подписать ипотечный договор в качестве созаемщика, должен реально оценивать свою ответственность перед банком. Например, если главный должник не в состоянии погасить кредит, Co-Host должен выплачивать ежемесячные платежи в соответствии с программой погашения. В таких случаях Co-Host имеет право потребовать от заемщика компенсации понесенных расходов.

У каждого банка свои требования к тому, кто становится ипотечным соисполнителем, но есть некоторые общие требования, которым должен соответствовать такой человек.

  • в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
  • бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
  • кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
  • пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.

Нередко заемщики просят своих родителей стать координаторами. Однако немногие банки соглашаются включить их в кредитный договор, если родители достигли пенсионного возраста. Дело в том, что созаемщик должен взять на себя все бремя ипотечных платежей, если основной заемщик по какой-либо причине не может этого сделать. Пенсионеры не всегда могут погасить свои долги перед банком в установленные сроки. Поэтому отказ от включения пенсионеров в число участников совместной добычи совершенно разумен и оправдан.

Перечень необходимой документации, предоставляемой ко-мингом банку, может варьироваться от банка к банку, но большинство кредитных агентств включают в себя следующую информацию

Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти

Когда заемщик ведет переговоры с координатором о его возможном участии в кредитном договоре, он обычно больше концентрируется на вопросе о том, какие права имеет созаемщик на ипотечную квартиру. Однако тем, кто решил стать Co-Host, следует иметь в виду, что при подписании договора у них появляются не только права, но и обязанности. Основной перечень прав и обязанностей выглядит следующим образом

  • coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
  • ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
  • дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
  • бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
  • coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
  • ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
  • чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.

Согласно кредитному договору, совладельцы имеют право и обязанность платить и получать информацию о кредите. Однако обычно между заемщиком и соавтором-координатором подписывается дополнительный документ, определяющий права соавтора. Права определяются в зависимости от статуса приобретаемого имущества, наличия брачного договора или других документов, устанавливающих пределы прав и обязанностей соавтора.

Иногда вместе с дольщиком на рынке квартир может быть создан нотариус-координатор — как гарантия того, что созаемщик не будет претендовать на долю, даже если заемщик будет выплачен. Если средства материнского капитала были направлены на погашение ипотечного кредита, ПФР требовал такого освобождения. Она была выдана банком при участии соавтора, который не являлся супругом владелицы материнского капитала.

Основной обязанностью координатора является своевременное внесение платежей по кредитному договору. В частности, он обязан погасить долг, если владелец не в состоянии это сделать. Процесс погашения определяется заемщиком и координатором без участия банка, который не заинтересован в выплате платежей или спрашивает с основного заемщика о его неспособности платить. Например, заемщик несет полную ответственность за погашение кредита, а заемщик обязуется погасить кредит только в том случае, если основной заемщик не в состоянии это сделать. В качестве альтернативы кредит может погашаться как равными ежемесячными платежами, так и в других процентных соотношениях. Часть соглашения предусматривает возможность выбора удобного процесса погашения.

В некоторых случаях порядок погашения кредита должен быть согласован с банком. Например, пара разводится и делит центральную квартиру и ипотеку. Необходимо заключить судебное постановление или нотариально заверенное соглашение. В этом случае банк может рассмотреть возможность разделения кредита на две части, при условии, что оба супруга финансово обеспечены, могут выплачивать ежемесячную сумму и могут выделить два разных счета. Однако вес остается на имуществе до полной выплаты всех долгов.

Для того чтобы люди могли выйти из соглашения, применяется метод совместного послеоперационного обмена. По запросу банк рассмотрит возможность найма нового координатора, который должен соответствовать всем основным и дополнительным условиям программы кредитования. Замена возможна только при согласии банка.

Права на недвижимость

По определению, ни один участник сделки, кроме основного заемщика, не имеет прав на заложенное имущество. Единственным исключением является супруг, который автоматически становится созалогодержателем. Имущество зарегистрировано как общее имущество и поэтому является общей собственностью.

Права координаторов или поручителей на имущество могут возникнуть в результате заключения дополнительного соглашения с основным заемщиком. Примером такого соглашения является соглашение о взаимных обязательствах, в котором совладелец или поручитель может стать владельцем недвижимости, если ему придется выплатить определенную часть долга от имени основного заемщика.

Отражение в кредитной истории

Если вы являетесь созаемщиком, будьте готовы к тому, что просрочки основного заемщика появятся в вашей собственной кредитной папке. Не имеет значения, кто из вас двоих потерял платежи, поскольку вы одинаково ответственны за своевременное внесение платежей.

Если вы являетесь поручителем, то просрочка появится в вашей кредитной папке только после того, как ипотечный кредит будет передан вам.

Это означает, что несколько просроченных платежей основного заемщика не разрушат вашу кредитную историю. Однако, как только просрочка становится серьезной и банк создает требование, все последующие действия будут отражены в вашей кредитной папке.

Учёт доходов

При расчете максимальной суммы кредита банки учитывают доход координатора и поручителя. Конечно, они контролируют кредитный рейтинг обоих. Однако в первом случае, если доход референта недостаточен, учитывается также доход координатора, что может увеличить сумму ипотечного кредита.

Что касается поручителя, то размер его дохода не влияет на окончательную сумму кредита. Самое главное, его доход должен быть достаточным для погашения ипотеки от имени заемщика.

Помимо заемщика, в кредитном договоре может участвовать третья сторона — поручитель и координатор. Что касается обеспечения в контексте ипотечного контракта, то чаще всего речь идет о совместной добыче, поскольку в некоторых случаях это является требованием закона.

Что общего у поручителя и созаёмщика

Если заемщик не выплачивает платежи по кредиту, банк будет иметь дело с координатором или поручителем. Если есть соавтор и поручитель, то сначала соавтор, а затем поручитель.

Если и поручитель, и созаемщик не погашают долг после требования банка, это может негативно отразиться на кредитной истории.

Если банк обращается в суд, гарант и координатор несут ответственность за имущество. Например, если поручитель или координатор отказывается погашать долг после решения суда, депозит может быть арестован.

Можно ли менять и выбирать несколько поручителей

Поручители могут меняться — для этого они должны связаться с банком, дать согласие на энергию и написать документацию. Существующие поручители также могут быть выведены из кредитного договора — важно продемонстрировать вывод поручителя. В этом может помочь менеджер банка.

Гарант не может в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств.

Заемщики могут выбрать множество поручителей — если заемщик не в состоянии платить по ипотеке, каждый из них несет полную ответственность по обязательствам кредита. Например, если вы хотите привлечь трех поручителей — вам нужно будет договориться с каждым из них о том, что они будут отвечать за всю сумму кредита.

Заемщик и поручитель (или поручители) должны обсудить все детали процедуры до оформления кредита.

Еще один вариант, при котором может потребоваться поручитель без анализа доходов, — когда деньги были использованы родственником-родителем. Банк может привлечь родственника дарителя, чтобы убедиться, что дар не будет отозван и сделка не пострадает.

Как подписывается кредитный договор с участием созаемщика?

Процесс заключения кредитного договора с третьей стороной носит формальный характер. Разница заключается в том, что в договоре фигурирует титульный заемщик и все кординаторы, которые являются полноправными участниками сделки. Сделка состоит из следующих этапов

  1. Физическое лицо обращается в банк на предмет оформления ипотеки.
  2. После рассмотрения заявки банк принимает решение о необходимости привлечения созаемщика — либо третье лицо привлекается в силу закона (если ипотека берется в браке).
  3. Банк рассматривает данные созаемщика.
  4. В случае принятия положительного решения, кредитная организация предложит заключить ипотечное соглашение.

Привилегированные ипотечные кредиты

Подписание договора происходит в присутствии всех лиц, участвующих в сделке. Первоначально титульный заемщик, которому предоставляется право собственности, получает информацию о каждом соавторе, чаще всего в договоре. Контракт подписывается непосредственно каждой стороной. Человек также получает копию кредитного договора.

Какие права созаемщик имеет на ипотечную квартиру?

Обратите внимание, что созаемщик по ипотеке несет ответственность по всей Это происходит с ним, а не от имени заемщика. Супруг или супруга титульного заемщика автоматически приобретает право собственности на квартиру. Это требование определяется статьей 34 Семейного кодекса.

Во всех остальных случаях объем прав третьих лиц в ипотечном договоре определяется отдельным соглашением. Основной заемщик и созаемщик создают отдельные соглашения, определяющие права каждого на собственность. Если не достигнуты дополнительные соглашения, заемщик не имеет первоначальных прав собственности, но впоследствии может предъявить их в суде.

По этой причине в большинстве случаев заемщик является близким родственником получателя ипотеки. Очень маловероятно, что член клуба заявит о своем праве на квартиру. Если ипотека погашена супругами, то каждый из них имеет равные права на приобретенную квартиру, независимо от того, кто является собственником и фактическим плательщиком кредита.

Чтобы заявить свои права на квартиру, заемщику достаточно предоставить доказательства вашего непосредственного участия в погашении кредита. Все, что вам нужно сделать, это представить документы в суд. После этого вы можете рассчитывать на получение своей доли в квартире. Доля собственности должна соответствовать сумме, выплаченной заемщиком в рамках обязательств по кредитному договору. На практике такое случается редко, поскольку в соглашении участвуют близкие родственники.

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

Основную позицию в этом вопросе занимают кредитные учреждения. Следует понимать, что привлечение дополнительных заемщиков очень важно для банка. Таким образом, кредитор получает некоторые дополнительные гарантии. По этой причине он не может самостоятельно отказаться от договора займа. Кредитная нагрузка на титульного заемщика возрастает, поскольку он становится единственным плательщиком по кредиту. Такое изменение может привести к задержкам, что не в интересах банка.

Для того чтобы люди могли выйти из соглашения, применяется метод совместного послеоперационного обмена. По запросу банк рассмотрит возможность найма нового координатора, который должен соответствовать всем основным и дополнительным условиям программы кредитования. Замена возможна только при согласии банка.

Без решения кредитной организации договор может быть расторгнут только через суд. При отсутствии объективных причин суд отклонит заявление.

Эти причины включают

  • выезд на постоянное место жительства в иностранное государство;
  • утрата работоспособности;
  • существенное ухудшение финансового положения.
Оцените статью
Бизнес блог