Как правило, такие системы считаются более цивилизованными и надежными. Он был введен для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых акционеров. Согласно новому режиму, в случае форс-мажорных обстоятельств акционер, по крайней мере, получит свои деньги обратно.
Как купить квартиру напрямую от застройщика
Известно, что брокеры оказывают помощь на рынке жилья, в том числе при заключении сделок на всех этапах. Существуют мифы о том, как лучше покупать квартиру: напрямую у застройщика или через агентство недвижимости. Давайте разберемся в сути вопроса.
Сегодня вы можете купить квартиру непосредственно у застройщика или через агента по недвижимости. Оба варианта очень распространены. Однако возникает вопрос. Почему строительные компании работают с организациями?
Продать квартиру напрямую кажется проще и дешевле, но услуги маклера стоят не менее 2-3% от суммы сделки. Это сотрудничество оказалось по-прежнему полезным. Партнерские соглашения с агентами по недвижимости подписывают подрядчики, у которых нет собственного отдела продаж. Строительные компании не могут нанять собственных специалистов по продажам по ряду причин. Во-первых, из-за низких объемов продаж. Во-вторых, потому что нет постоянного потока клиентов. Благодаря этой организации производителям не нужно создавать дополнительные рабочие места.
Менее известные бренды, которые не проводят широких рекламных кампаний из-за низких объемов строительства, часто обращаются за помощью к брокерам. Новые компании, которые еще не успели зарекомендовать себя на рынке, также работают с агентами по недвижимости. Вероятность того, что кто-то прибегнет к покупке дома у неизвестного подрядчика, очень мала. На помощь таким компаниям приходят брокеры. Обычно, обращаясь в специализированный офис, покупатель сначала проверяет характеристики участка (расположение, размер, особенности инфраструктуры). Если эти параметры соответствуют потребностям покупателя, он обязательно выберет партию, которая привлечет его внимание. В этом случае производитель может быть неизвестен.
Есть ли выгода для покупателя?
Обратите внимание, что независимо от того, приобретается ли недвижимость через агентство или напрямую у застройщика, затраты остаются одинаковыми. Это связано с тем, что за работу платит брокер, а не покупатель или строительная компания. Потребитель заключает договор с агентом по недвижимости только в информационных целях. Разработчик осуществляет оплату.
Важно понимать, что покупка квартиры — это стрессовый и никогда не быстрый процесс. Для тех, кто не имеет опыта работы с жильем или занят на работе, сделка может оказаться особенно сложной. Для граждан первого класса выбор между сотнями вариантов является сложной задачей, а затем и бюрократией. Кроме того, покупатели с напряженным графиком работы не всегда могут взять отгул для решения жилищных вопросов. В обоих случаях брокер берет на себя все бюрократические процедуры.
-Эффективный отбор по нескольким критериям.
Брокеры могут быстро найти недвижимость, отвечающую требованиям их клиентов. Для этого у них есть база данных текущих предложений на рынке недвижимости.
-Правильная подготовка документов.
Агенты по недвижимости занимаются юридической частью сделки, так как сопровождают все этапы сделки. Ответственность за подготовку необходимых документов лежит на брокере. Для тех, кто никогда не участвовал в подготовке документов на покупку жилья, это прекрасная возможность избежать сложной бумажной волокиты.
Минусы покупки жилья через риэлтора
Брокер может взять на себя ведение дела и не оправдать ожиданий клиента. Например, молодой специалист с ограниченным опытом и отсутствием глубоких знаний может просто не учесть все потребности покупателя.
-Нет страхования от незавершенного строительства.
Следует помнить, что брокеры предоставляют только информационные услуги. Поэтому они вряд ли смогут застраховать своих клиентов от всех рисков, связанных с покупкой жилья в новостройке. Обратите внимание, однако, что крупные, надежные агентства недвижимости не будут продавать квартиры в сомнительных объектах.
У разработчиков, участвующих в «Черной пятнице», есть большой выбор. Покупателям предлагаются квартиры как в Москве, так и в Подмосковье. Традиционно один из крупнейших производителей, группа компаний ПИК, не участвует. В начале продаж нет крупных проектов и новых зданий.
Как купить квартиру напрямую от застройщика
Правила для разработчиков кардинально изменились. Стоит ли беспокоиться по этому поводу и как купить квартиру в новостройке, читайте в нашей статье
С 1 июля 2019 года все новые здания в России стали строиться по новым правилам. После этой даты застройщики больше не будут получать деньги напрямую от дольщиков. Деньги, собранные гражданами, будут оставаться на специальном банковском счете до завершения строительства. Затем дома строятся только за счет проектного финансирования, т.е. банковских кредитов.
Как правило, такие системы считаются более цивилизованными и надежными. Он был введен для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых акционеров. Согласно новому режиму, в случае форс-мажорных обстоятельств акционер, по крайней мере, получит свои деньги обратно.
Как эскроу защищают наши права
Деньги, которые покупатель платит за будущую квартиру в новостройке, будут отправлены не напрямую застройщику, а на банковский гарантийный счет (счет, на который деньги будут переведены только при соблюдении определенных условий). Это как беспроцентный депозит. Средства хранятся там до завершения строительства — застройщик получает их только после ввода завода в эксплуатацию.
Тем временем строительство финансируется банком в рамках проектного финансирования. Предполагается, что банки должны гораздо лучше, чем граждане, определять, кому можно доверять свои деньги, а кому нет. Кроме того, кредиты дешевле для надежных и успешных застройщиков. Система работает следующим образом. Во-первых, строительная компания получает кредит под рыночные процентные ставки (до 13%). После начала продаж условия кредитования изменяются. Для части кредита, уже обеспеченной депозитом, процентная ставка снижается до 6-7%.
Что произойдет, если возникнут проблемы?
Если возникнут проблемы с производителем — например, если производитель обанкротится — покупатель получит деньги обратно с гарантийного счета (но в отличие от обычного банковского депозита, проценты не начисляются).
Если что-то случится в самом банке, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет агентство по страхованию вкладов. Та же система используется для возврата средств обычным вкладчикам в случае закрытия банка. Единственное отличие — лимит выплат. Для акционеров она гораздо выше — 10 млн рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 млн рублей).
Покупка квартиры в новостройке
При покупке квартиры существует множество важных этапов, с которыми сталкиваются все. Чтобы избежать путаницы, давайте проанализируем их.
Оплата стоимости квартиры
Оплата новой квартиры на этапе строительства привязана к гарантийному счету. Только после регистрации договора участия в долевом строительстве деньги вносятся на счет покупателем. Там они замораживаются до ввода дома в эксплуатацию.
-Оплата за всю квартиру производится сразу, но только после подписания договора. АленаКокрова, брокер федеральной компании UsefulPeople, сказала.
У покупателей может быть несколько вариантов оплаты строящегося дома.
Если он у вас есть, пожалуйста, немедленно оплатите его полностью. Подрядчик выставляет счет покупателю нового здания и составляет договор. Затем оплачивается счет в соответствии с договором и подаются документы на государственную регистрацию. Если дом достроен и квартира принадлежит застройщику, то это либо договор участия в капитале, либо договор купли-продажи.
Если полной суммы нет, следует обратиться за жилищным кредитом. На счет поступает первоначальный взнос и банковские ипотечные средства. Пока квартира строится, заемщик постепенно погашает ипотечный кредит. До погашения кредита квартира принадлежит банку.
Рассрочка платежа. Если вы совершаете покупку во время строительства, вам неохота тратить деньги. Счет эскроу — это страховой счет производителя для банка. Чем больше у вас денег, тем ниже процентная ставка производителя. В результате рассрочка платежа невыгодна для производителей по гарантийным счетам. Условия обычно следующие: большой первоначальный взнос (40-50%) и большие выплаты в течение короткого периода времени (от 6 месяцев до 2 лет). Кроме того, застройщик может не согласиться продавать по обычной цене и пойти на хитрость, увеличив окончательную цену недвижимости. Дом принадлежит застройщику до полного погашения кредита.
Счет эскроу представлен простым языком: как открыть его в банке, его плюсы и минусы, а также нюансы при покупке квартиры.
Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей
Подрядчик письменно уведомляет покупателя о том, что он выполнил свои обязательства по строительству объекта недвижимости и что он должен подписать расписку о получении квартиры.
-Если он просто написал электронное письмо или сделал телефонный звонок, то не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Учитываются только официальные письма, полученные покупателем по почте. После того как покупатель получит письмо от производителя, у него есть семь дней, чтобы принять квартиру. Если заказчик не проводит независимую проверку и приемку, производитель в одностороннем порядке подписывает передачу и приемку, — объясняет Алена Кокрова.
Когда вы получаете квартиру в новостройке, необходимо сравнить ее с проектной документацией, в которой указаны все ее характеристики. Если обнаружены нарушения, у производителя есть 45 дней на их устранение. Затем проверка повторяется, и, если все в порядке, подписывается акт приемки.
Застройщик предоставит вам как можно больше подробностей об участке, выставленном на продажу. В нем будет полная информация о технике строительства, материалах и, конечно же, о графике и ходе строительства. Посредник в этом случае вряд ли сможет полностью ответить на все ваши вопросы.
Дополнительные платы
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с покупателей не взимается комиссия за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, по словам Доброхотовой, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) необходимо заплатить дополнительную комиссию, независимо от того, покупает ли человек у застройщика или брокера. По ее словам, агентское вознаграждение (на основе договоров возмездного оказания услуг) в среднем может составлять около 30 000 рублей.
Однако не все подрядчики взимают дополнительную плату за различные услуги по оформлению документации. Например, компании из группы Ingrad заявили, что они не взимают дополнительную плату и не планируют делать это в будущем. В компании Etalon клиенты оплачивают только обычные расходы, такие как государственные налоги и услуги нотариуса.
Вы узнаете все непосредственно от застройщика, но он не готов к сложным сделкам (Фото: Сергей Коньков/ТАСС)
Особенности взаимодействия с застройщиком
Во всем мире при работе с брокерами и застройщиками для покупателей новостроек нет разницы, тонкие нюансы можно найти в деталях. Некоторые покупатели новостроек предпочитают работать напрямую с застройщиком без посредников. Этот вариант имеет следующие преимущества
- информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
- ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
- возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.
К недостаткам покупки квартиры через производителя относятся
- ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
- дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.
У брокеров больше возможностей для выбора квартиры, но зачастую менеджеры не ориентированы на клиента
После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры.
Шаг четвертый: оплата
Если вас все устраивает, вы можете подписать DDE. Затем в течение нескольких дней вам необходимо зарегистрироваться в штате. Покупатель платит деньги только после государственной регистрации CDU!
- 100% оплата — самый выгодный вариант. При 100% оплате застройщик часто делает скидки на квартиры от 10 до 15%.
- Рассрочка. Цена квартиры увеличивается на 10-20%, если вы платите в рассрочку (по сравнению со 100% оплатой или ипотекой). Необходим большой первый взнос — обычно от 30 до 50%. Если дом построится раньше, необходимо будет погасить всю оставшуюся сумму по рассрочку раньше. Иначе, большие штрафы.
- Ипотека. Как оформить ипотеку самостоятельно.
- Собираем документы (у разных банков список может различаться. Обычно: заявление, копии паспорта, трудовой, 2-НДФЛ, документы по покупаемой квартире). Обычно у застройщиков есть свои сотрудники, которые помогают во всеми документами и оформлением ипотеки на месте прям в офисе застройщика.
- Если вы подаете заявку на ипотеку самостоятельно, лучше подать заявки сразу в несколько банков.
- Ждем решение банков. Обычно от 2 до 5 дней. После одобрения подписываем ипотечный договор.
- Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита. В среднем — 1% от суммы ипотеки.
- Страхование риска ущерба и утраты недвижимости. Также банки могут потребовать страхование жизни и трудоспособности. От страхования можно отказаться, но тогда банк повысит вам ставку по ипотеке на 2-3%. Страховка же обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита.
- Оплачиваем первый взнос и не опаздываем с ежемесячными платежами.
Кроме того, если вы покупаете квартиру в ипотеку, вы можете оплатить первый взнос с помощью материнского капитала, программы «Военная ипотека».
Шаг пятый: получение ключей
После того, как дом построен, до выдачи ключей пройдет не менее двух месяцев — техническая паспортизация, обмер квартиры и т.д. Ключи выдаются после подписания вами акта о выдаче ключей.
Подрядчик назначит вам время для подписания этого акта, и вы обязаны явиться в срок. Если вы не можете присутствовать лично, акт приема-передачи может подписать лицо, уполномоченное нотариусом.
Перед подписанием договора они проводят вас в приобретенную квартиру, где вы должны проверить качество строительства, отделки и материалов, т.е.:.
- Водоснабжение квартиры;
- Систему вентиляции;
- Отопление, если возможно;
- Электроснабжение;
- Отделка в зависимости от вида (настил полов, потолки, стеклопакеты, подоконники, обои, двери и т.д.).
Если есть претензии по качеству (например, неровный цементный пол, трещины, поцарапанные стекла), эти дефекты должны быть записаны на двух свободных листах бумаги, и производитель обязан их устранить. Акт приема-передачи в данном случае.Подписывается только после устранения дефектов в квартире! Расписка в этом случае может быть подписана только после устранения дефектов в квартире!
Если у вас нет претензий к квартире, вы можете подписать акт сдачи-приемки и получить ключи. С этого момента вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Некоторые производители требуют, чтобы вы оплачивали коммунальные платежи за три-четыре месяца вперед.
Шаг шестой: как оформить право собственности самостоятельно
Чтобы самостоятельно подать заявление на получение титула, вам понадобятся следующие документы.
- Заявление на регистрацию собственности;
- Договор долевого участия,
- Акт-приема-передачи квартиры
- Кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
- Паспорт и его копию;
- Закладная и кредитный договор из банка, если вы брали квартиру в ипотеку;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Вы должны представить эти документы в местный МФЦ. Реакция Росреестра займет не менее двух-трех недель.
Положительный ответ из МФЦ может поздравить вас. Вы только что приобрели квартиру в новостройке в свою собственность! Теперь вы можете зарегистрироваться и жить в собственной квартире.
