Конечно, ни арендодатели, ни арендаторы не хотят пересматривать свои долги каждые 11 месяцев. Именно поэтому в контракты обычно включают пункт о продлении. Это также известно как расширение.
Договор аренды на 11 месяцев
Сдача в аренду недвижимости (включая здания, сооружения, нежилую и жилую недвижимость) широко используется в различных отраслях как юридическими, так и физическими лицами. Однако при заключении таких соглашений стороны часто допускают ошибки, что может привести к возникновению споров между ними. Чтобы избежать подобных споров, стороны должны как можно более подробно изложить условия аренды.
В этой статье также рассматривается вопрос о том, почему принято сдавать в аренду на 11 месяцев.
Как и любой другой договор, договор аренды заключается в письменной форме. Основные условия договора аренды являются его предметом и должны быть подробно оговорены. Необходимо определить назначение помещения, площадь, расположение в здании, адрес здания, его состояние на момент передачи от сторон, перечень объектов недвижимости в этом районе и любые другие необходимые параметры.
Другим важным условием лизинга является его цена и сроки лизинговых платежей. Если размер арендной платы не указан в договоре четко и ясно, договор может считаться незаключенным.
Срок аренды согласовывается обеими сторонами, и, если это не оговорено особо, любая из сторон может расторгнуть Договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив другую сторону в соответствии с российским законодательством.
В дополнение к основным условиям стороны могут включить другие условия, не противоречащие российскому законодательству. Чем подробнее стороны изложат условия договора аренды, тем меньше спорных вопросов возникнет между ними впоследствии.
На практике принято согласовывать такие условия договора аренды:
Ремонтные работы в помещениях
кто оплачивает коммунальные услуги, охрану, парковку и т.д.; и
как стороны будут вносить изменения и продлевать соглашение; и
срок действия и срок истечения договора; и
порядок доставки, использования и возврата помещений;.
ответственность сторон в случае нарушения условий; и
любые другие условия договора, имеющие отношение к сторонам.
Все условия, не установленные сторонами при заключении договора, в дальнейшем регулируются только взаимно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
Чем более подробным и индивидуализированным является соглашение сторон, тем легче сторонам взаимодействовать в дальнейшем в его рамках. Кроме того, участие юристов и аудиторов в составлении соглашения всегда помогает не упустить важные и спорные моменты.
Арендаторы хранят личные вещи в своих квартирах. Поэтому несанкционированные посещения владельца могут рассматриваться как нарушение неприкосновенности жилища. Если арендатор обратится в полицию или суд, арендодатель может быть оштрафован на сумму до 40 000 евро или заключен в тюрьму на срок до трех месяцев.
Когда возможна аренда
Прежде чем перейти к нюансам аренды, давайте рассмотрим, когда в принципе вы можете заключить такой договор. Первое, что нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что она подразумевает использование чужой собственности за плату. Бесплатной аренды не существует. Поэтому, если не предусмотрена плата за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем или между связанными компаниями), составлять договор аренды не нужно.
Следует также отметить, что оплата только «коммунальных услуг» не может быть определена как арендная плата (п. 12 Информационного письма Федерального агентства России от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом нет, то отношения между сторонами регулируются другим договором, т.е. безвозмездного пользования или ссуды (глава 36 Гражданского кодекса).
Следующим важным моментом является определение объектов, которые будут использоваться арендатором. По договору аренды могут быть переданы только непотребляемые объекты, то есть объекты, которые не теряют своих активов в процессе использования. Следовательно, такие предметы, как топливо или смазочное масло, не могут быть переданы в аренду, поскольку они потребляются «арендатором» во время эксплуатации транспортного средства.
Кроме того, объект аренды должен быть индивидуально идентифицируемым. Это означает, что должна быть возможность точно определить, какое имущество сдается в аренду. Это означает, что в аренду нельзя передавать неличные вещи, такие как партии товаров. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю те же самые активы, полученные в пользование, а не те же самые.
Поэтому договор аренды не заключается, если предполагается передача расходных или обезличенных предметов. Эти отношения регулируются договорами займа (глава 42 Гражданского кодекса). Более подробную информацию о кредитных договорах см. ‘С учетом кредита заемщика’ и ‘С учетом кредита кредитора’.
Форма договора
После того, как вы определились с типом отношений аренды, можно переходить к нюансам составления самого договора. Первый момент, на который следует обратить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит следующее. Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, каждый договор аренды заключается в письменной форме (статья 609, пункт 1 Гражданского кодекса). Следует помнить, что существуют различные виды письменных договоров. Это не обычный бумажный документ, в котором все условия договора определены и подписаны сторонами. Договоры также могут быть заключены путем обмена другими документами, включая письма и электронные документы (более подробную информацию см. в разделе «Когда договор считается заключенным: перезаключение договора»). «Когда договор считается заключенным: исполнение электронного письма и счета-фактуры или договора, подлежащего электронной подписи»).
Второе правило заключается в следующем. Если по договору аренды передается актив, договор должен быть заключен в письменной форме в виде документа, подписанного обеими сторонами (статья 651(1) Гражданского кодекса). Это требование является обязательным независимо от того, являются ли сторонами договора организации, частные предприниматели или «обычные» физические лица.
Нарушение вышеуказанных правил имеет ряд последствий. Например, в случае большинства видов недвижимости (за исключением недвижимого имущества) нарушение формы договора (т.е. устный договор между сторонами, никак не оформленный в письменном виде) само по себе является неубедительным или недействительным в договоре. В таких случаях стороны не смогут опираться на доказательства в суде в случае возникновения спора. Однако письменные доказательства могут быть использованы для подтверждения как факта заключения договора аренды, так и его условий (статья 162.1 Гражданского кодекса РФ).
Однако в случае с арендованной недвижимостью последствия договоров «вне типа» гораздо серьезнее. Такие договоры являются недействительными в соответствии с прямым указанием, упомянутым в статье 651 (1) Гражданского кодекса. Кроме того, в этом случае недействительны как устные, так и письменные договоры, но не в форме единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор является недействительным ab initio и не имеет никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (статьи 167(1) и 431.1.1.1.1.1.1.1. В результате у арендодателя не будет традиционных оснований для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить арендованное имущество у себя.
Что должно быть в договоре
В соответствии с правилами, указанными в статье 432 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый договор считается заключенным в зависимости от того, достигли ли стороны соглашения по виду, необходимому для всех существенных условий договора. В то же время существуют существенные условия, которые прямо указаны в Гражданском кодексе РФ и обязательны для включения в текст договора. Следовательно, если в договоре не предусмотрено хотя бы одно из этих условий, он просто не может считаться заключенным.
Поэтому, что обязательно должно быть определено в договоре аренды? Во-первых, это данные, позволяющие четко определить имущество, передаваемое по ренте (ст. 607 Закона РФ). Это означает, что объект аренды (а он, напомним, может быть только индивидуально определенным) должен быть описан в договоре в максимально возможной профессиональной степени. Например, если речь идет о недвижимости, необходимо определить регистрационный номер земли или условный номер, адрес, протяженность и другие характеристики. При необходимости к договору следует приложить схемы, планы данных и другую техническую информацию об объекте недвижимости.
При аренде мобильных активов необходимо идентифицировать уникальные характеристики — номера (транспортного средства, UIN, IMEI и другие номера оборудования, серийные номера оборудования, другие номера компонентов), названия, модели, бренды и другие незаметные свойства.. Например, в случае с компьютерами — объем памяти, название и модель процессора, видео- и аудиокарты.
Во-вторых, если имущество сдается в аренду, то условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 1 Закона РФ, ст. 4 и 12 ст. 22 Федерального закона РФ). Что касается аренды мобильности, то отсутствие в договоре пункта об аренде не означает, что такой договор не исполняется, а лишь добавляет сторонам проблем. Дело в том, что в данном случае арендная плата определяется исходя из стоимости аренды аналогичного объекта (ст. 424 (3) Гражданского кодекса).
На этом перечень обязательных условий аренды заканчивается. Поэтому условия, касающиеся порядка и сроков аренды, а также условия, касающиеся продолжительности срока аренды, не являются обязательными. Если детали назначения арендной платы в договоре не указаны, оплата производится в порядке и сроки, обычно действующие при аренде аналогичных объектов на сходных условиях (ст. 614.1 федер. закона РФ, ст. 614.1 федер. закона РФ). Если аренда не установлена, договор считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 (2) Гражданского кодекса).
Благодаря этому договор аренды заключается один раз, после чего аренда продлевается на необходимый срок. Такие договоры даже не нужно регистрировать в Росреесте.
Сроки заключения договора
Существует несколько типов договоров аренды: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (более одного года). Как правило, собственник заключает договор в простой письменной форме на 11 месяцев, так как договоры на более длительные сроки требуют обязательной регистрации в реестре и могут растянуться и увеличить расходы, так как только заключение считается заключенным. С этого времени и далее. Краткосрочные договоры считаются сопоставимыми, поскольку они заключаются и не требуют государственной регистрации.
Более того, по мнению экспертов, договор может быть заключен в любое время, даже если квартира сдается на несколько дней или месяцев, поскольку риск для арендатора здесь еще больше.
Стороны договора найма и его суть
Арендодатель и арендатор являются сторонами договора. Договор определяет, кто проживает в арендованной квартире, сколько платится арендная плата, на каких условиях и в течение какого срока, что платит арендатор и сколько человек будет проживать в квартире. В договоре также описывается состояние квартиры, качество ремонта и перевозимая мебель. Чем подробнее условия этих договоров, тем более прозрачными становятся отношения между владельцем и арендатором и тем больше гарантий получают обе стороны.
Арендодатель получает гарантии от арендатора. По истечении срока аренды депозит используется для покрытия всех расходов, пропорциональных неадекватному ослаблению помещения (например, если повреждено оборудование, уничтожена мебель, разбито стекло и т.д.).
Подготовительный этап
Перед подписанием договора необходимо проверить состояние квартиры (все функционирует, нет протечек или повреждений) и записать в договоре. Юлия Димова сказала: «На этапе аренды за все отвечает собственник, но если квартира сдается в аренду, то за нее отвечает арендатор, и если есть дефекты, то очень сложно доказать и получить деньги».
Еще одним важным моментом на этом этапе является проверка документов, подтверждающих, что квартира принадлежит владельцу. Кроме того, документы должны быть оригиналами, а не копиями.
‘В случае страхования арендаторы могут заказать выписки по реестру прав из официальных ворот Рослесхоза или Единого государственного реестра прав в МФЦ. ‘Большинство афер связано с субарендой или арендой кем-то другим, кроме хозяина квартиры, или арендой с одним из собственников без уведомления других владельцев квартир из-за несоблюдения этого требования’, — добавил эксперт.
Правоустанавливающий документ на квартиру должен быть оригиналом, а не копией (Фото: pormezz/shutterstock)
Однако, чтобы друзья и родственники родителей не чувствовали себя ответственными за вас и не задерживали коммунальные платежи, вы можете определить дату, к которой они должны быть оплачены, и — в случае задержки — обязательство по уплате штрафа.
Бессрочная аренда
Стоит упомянуть бессрочные договоры аренды. Их также не нужно регистрировать в Федеральном реестре.
Почему они не используются? Ответ прост — бессрочная аренда ненадежна. Дело в том, что для расторжения договора достаточно письменного уведомления. В результате арендодатели могут отказать арендатору в любое время, независимо от того, соблюдает ли арендатор условия договора.
Поэтому безопаснее закрывать договор аренды на определенный срок 11 месяцев.
Согласно статье 651 Гражданского кодекса, если договор аренды заключается на срок более одного года, он должен быть зарегистрирован в Федеральном реестре.
Какие нюансы при составлении договора необходимо учесть, чтобы не оплачивать налог
Основное отличие договора аренды от договора найма заключается в том, что он не содержит пунктов о размере ежемесячных платежей за квартиру.
Однако, чтобы друзья и родственники родителей не чувствовали себя ответственными за вас и не задерживали коммунальные платежи, вы можете определить дату, к которой они должны быть оплачены, и — в случае задержки — обязательство по уплате штрафа.
Освобождение от арендной платы не означает, что арендатор не несет ответственности перед владельцем за содержимое квартиры. Поэтому, если владелец несет ответственность, он вправе включить в договор имущество, которое он заменяет, и стоимость замены по своему усмотрению.
