Наш читатель Дмитрий Коломников рассказывает о своем опыте покупки недвижимости в Таиланде и дает советы, как избежать некоторых ошибок и дополнительных расходов.
Мифы про покупку недвижимости в Таиланде
Каждый год в Таиланде строится новая недвижимость. Наиболее интересные для иностранцев районы — Пхукет, Паттайя, Хуа Хин и Районг. Теперь есть возможность купить квартиру в квартире или дом по разумной цене. Рассмотрим мифы и стереотипы, которые отпугивают инвесторов и потенциальных владельцев. Данная статья подготовлена при содействии агентства недвижимости LemanDom и его основателя Марии Маскин.
Прошли те времена, когда дом у моря был уделом только миллионеров. Популярные курорты Таиланда предлагают недвижимость в разных ценовых диапазонах. На Пхукете, например, квартиры предлагаются всего за 45 000 долларов (3,4 миллиона рублей). Это полностью меблированная студия площадью 35 кв. м в центре острова. А от 79 тысяч долларов (6,1 миллиона рублей) можно купить квартиру недалеко от моря. Покупателям предлагается частичная оплата в течение двух лет.
Квартира в VIP комплексе Карон
Иностранец не может владеть недвижимостью в Таиланде, вся земля принадлежит королю
Квартиры в многоквартирных домах могут быть приобретены иностранцами в полную собственность. Согласно тайскому законодательству, единицы в кондоминиумах делятся следующим образом: 49% от общего числа единиц могут полностью принадлежать иностранцам, а 51% — тайцам.
Что касается земли, то король Таиланда не владеет пляжами или другой землей на курортах. Дома и кондоминиумы строятся только на частной земле. Иностранец или гражданин Таиланда может купить землю для своих нужд, включая строительные проекты. План покупки был составлен давно. Участок под застройку, дом или террасный дом регистрируется на тайскую компанию, если владелец — иностранец. Другим вариантом является аренда земли у владельца на срок 30 лет с двукратным обязательством. В общей сложности доказано 90 лет.
В России купить квартиру намного выгоднее и безопаснее, чем в Таиланде
Инвестиции в зарубежную недвижимость дают возможность получать доход в иностранной валюте. Это примерно то же самое, что и банковский депозит в долларах, только процентные ставки выше. Тайский бат уже несколько лет входит в десятку самых стабильных валют мира, чего не скажешь о российском рубле.
Пример: у вас есть 100 тысяч долларов. Вы можете положить его в банк и получить годовую процентную ставку в размере 1,5-3%. Или вы покупаете квартиру на Пхукете и получаете доход от сдачи ее в аренду. Недвижимость в Таиланде дорожает на 1-5% в год. Если вы выбираете гарантированный доход от аренды, это выгоднее, чем иметь деньги в банке. Арендный доход от такой аренды — 7-8% p
Тайские застройщики, как и российские, предлагают минимальные цены на этапе строительства. Часто застройщики начинают предпродажи, когда проект еще находится на стадии проектирования и утверждения. Ранние соглашения позволяют установить минимальную цену и максимальную беспроцентную рассрочку до завершения строительства. Обычно местные застройщики предлагают поэтапные варианты оплаты (по графику) за квартиру или дом на этапе строительства. «При оплате всей суммы до завершения строительства могут быть предоставлены значительные скидки. Некоторые разработчики готовы предложить индивидуальные планы оплаты в соответствии с вашими потребностями. Кроме того, возможны скидки, если вы покупаете несколько квартир одновременно», — говорит Светлана Касаткина, управляющий директор компании Exotic Property. Иностранцам трудно получить ипотечный кредит в Таиланде, но некоторые застройщики готовы предоставить дополнительное финансирование. Покупатель может оплатить 50% стоимости до конца строительства, использовать дома самостоятельно или получать доход от аренды и продолжать выплачивать оставшиеся 50% в течение следующих трех-пяти лет под процентную ставку 5-7% в год, приводит пример Светлана Касаткина. Как и в России, тайские разработчики стремятся предложить различные бонусы и акции для привлечения клиентов. Например, они могут включить в цену мебель, предложить дополнительный год беспроцентной рассрочки, а для инвесторов в арендные квартиры — повышенную ставку гарантированного дохода и другие предложения.
На что можно рассчитывать: скидки, бонусы и рассрочки
Оплата строящегося дома в рассрочку — обычная практика в Таиланде. Некоторые застройщики предлагают покупателям вариант возврата наличных денег при полной оплате контракта на покупку. Это позволяет инвестору доходной недвижимости, служебных или гостиничных квартир получать немедленный доход до 5-7% в год, при этом минимальные затраты на начальном этапе строительства могут быть на 30-40% ниже, чем после завершения строительства, объясняет Светлана Касаткина.
В Таиланде существует две формы владения недвижимостью для иностранцев: полная собственность (фригольд) и долгосрочная аренда. Любой иностранец может оформить дом или квартиру в полную собственность, участок земли — только в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двух продлений на 30 лет, в общей сложности на 90 лет. В Таиланде существуют различные типы кондоминиумов: Кондоминиумы или квартиры. Если здание является многоквартирным, то все квартиры могут быть проданы иностранцам только для сдачи в аренду. В случае эксклюзивных кондоминиумов вся территория комплекса со всей инфраструктурой (бассейн, сад и т.д.) является общей собственностью. Например, застройщик многоквартирного дома
Формы собственности для иностранцев
«Прежде чем покупать квартиру, важно выяснить, как застройщик будет регистрировать здание. Выбор того или иного варианта зависит от нескольких факторов: типа приобретаемой недвижимости, статуса продавца и покупателя, цели покупки и стоимости. При покупке небольших квартир в инвестиционных целях и для возможной перепродажи имеет смысл приобретать недвижимость на условиях аренды. И при выборе дорогого жилья, возможно, стоит переплатить за жилье в частной собственности», — говорит управляющий директор Exotic Property Светлана Касаткина.
- полная собственность на неограниченное время, предполагающая возможность перепродать, подарить или завещать объект;
- стоимость недвижимости во freehold дороже, чем в leasehold;
- налоги на регистрацию составляют 2–3% от стоимости;
- независимость от прежнего владельца при перепродаже.
До 2020 года налог на жилую недвижимость в Таиланде не взимался. Ежегодный налог на недвижимость был введен только в 2020 году и составлял 0,3%, но в этом году, в связи с пандемией коронавируса, было принято решение снизить налог на недвижимость в стране на 90%. Новый размер налога будет действовать до 2020 года.
- право пользования и распоряжения в течение ограниченного времени (в среднем 90 лет) с возможностью перепродать, подарить или завещать объект;
- стоимость недвижимости в leasehold ниже примерно на 10%;
- срок окупаемости быстрее;
- налог на регистрацию 1,1%;
- необходимо продлять договор аренды каждые 30 лет в Земельном департаменте;
- при перепродаже необходимо подписать документы с владельцем (арендодателем);
- нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума;
- нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума;
- после истечения срока аренды права пользования и распоряжения возвращаются реальному владельцу;
- упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры»;
- юридически не является собственностью, поэтому не подпадает под налогообложение и не требует декларации, как собственность за границей;
- упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры».
При покупке недвижимости в Королевстве покупатель оплачивает регистрационный сбор, который он делит с продавцом. При продаже налог на бизнес, гербовый сбор и подоходный налог оплачивает продавец.
Налог при покупке, продаже и владении недвижимостью
Самые дешевые квартиры в Таиланде, а именно в Паттайе, стоят от $26 000. Абсолютный максимум — роскошные квартиры на Пхукете стоят $5 500 000. Просторные номера, элегантное расположение и прекрасные виды. В такой квартире удобно жить и работать.
Дом в Паттайе площадью около 170 квадратных метров стоит 70 000 долларов. В целом, недвижимость в Паттайе недорогая и качественная, хотя транспортное сообщение относительно плотное. У вас нет денег, чтобы купить дом своей мечты? Дома и виллы на Пхукете по цене от 15 000 000 до 20 000 000 евро наверняка придутся вам по душе. Жизнь в доме имеет много преимуществ: вы сами определяете планировку дома, сами организуете обстановку, вы не зависите от соседей и не страдаете от лишнего шума. Просторный дом — это отличное место для проведения времени с семьей. А роскошные дома пользуются большим спросом у людей, которые приезжают сюда отдохнуть и провести приятный отпуск.
Цены на квартиры
Цены варьируются от 95 000 до 1 500 000 евро. Есть также рекордные предложения по 5 000 000 евро с удобствами, роскошными видами и выходом на пляж. Кстати, некоторые объекты имеют частный пляж, где вы можете отдохнуть на частном участке, принадлежащем только вам. Никаких туристов, никакого шума, никакого раздражающего хаоса — просто воплощение мечты.
Стоимость частных домов в Таиланде
Сколько стоит жилье у моря в Таиланде
