Совет Ларисы Морозовой инвесторам: «Инвестировать можно и нужно, не обязательно вкладывая большие суммы в брокера. Покупайте дивидендные акции за 20-50 тысяч рублей, возможно, они не самые ликвидные, но вы сможете откладывать деньги на что-то нужное».
Заработок на ипотеке: стоит ли игра свеч?
Чтобы начать бизнес в сфере недвижимости, вам не нужен стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Также можно получить прибыль от торговли жильем, купленным в кредит. Главное — знать, как заработать на ипотеке, о чем и пойдет речь в этой статье.
Особенности «ипотечного бизнеса»
Стартовый капитал
Ипотеку часто называют хорошим решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не совсем так. Человек, который хочет получить прибыль, должен иметь достаточно денег для следующего:
- Первоначальный взнос в размере от 20% до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости (ипотека). Чем выше первоначальный взнос, тем выше доход,
- Ипотечное страхование — от 0,11% от стоимости,
- Оценка недвижимости — от 4 до 7 тысяч рублей,
- Нотариальные услуги — от 1 до 2 тысяч рублей,
- Банковские услуги — от 0 до 10 тысяч рублей,
- Государственная пошлина при регистрации в Росреестре ДДУ (договора участия в уставном капитале) или сделки-купли-продажи — 350 рублей,
- Обслуживание кредита (ежемесячные платежи) в период между получением кредита и сделкой с покупателем или арендатором — зависит от стоимости недвижимости, суммы первоначального взноса, процентной ставки и срока кредита.
Невыгодно брать ипотечный кредит без первоначального взноса, даже если вы покупаете дом для проживания. В этом случае банк принимает на себя повышенный риск дефолта, с потенциальными убытками от продажи залога имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда несет заемщик, поэтому ипотечные кредиты очень дорогие.
Страхование недвижимости, находящейся в залоге у банка, является обязательным в соответствии с законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Оценка необходима, потому что без нее ни один банк не выдаст ипотечный кредит — кредитор хочет знать точную стоимость закладываемого имущества. Страхование и оценка должны быть получены от страховщика и оценщика, одобренных банком, чтобы увеличить шансы на одобрение заявки.
Сэкономить можно только за счет банковских услуг, но для этого необходимо тщательно выбирать кредитора, задавать кредитным специалистам финансовых учреждений множество вопросов и внимательно читать документы, которые каждый банк предлагает заемщику подписать.
Как долго вам придется вносить ежемесячные платежи по ипотеке из собственных средств, зависит от того, как вы зарабатываете деньги. Если это долгосрочная аренда, которая покрывает ежемесячный платеж по ипотеке — до момента передачи квартиры (от одного до нескольких месяцев). Если речь идет о перепродаже квартиры в строящемся здании, то выплаты должны производиться в течение всего периода строительных работ (от одного-полутора до нескольких лет).
Трудности и риски инвестора
Знать, как заработать на покупке квартиры, довольно сложно, особенно если вы покупаете ее в кредит. Чтобы получить прибыль, инвестор должен:
- Оцените ликвидность недвижимости и спрос на жилье соответствующим образом,
- Сделайте правильный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора,
- Обеспечьте юридическую чистоту сделки при покупке жилья, будь то продажа или участие в строительстве,
- правильно рассчитать затраты и потенциальный доход.
Вы должны купить дом, который гарантированно будет пользоваться спросом у покупателей или арендаторов. Для этого необходимо сделать правильный выбор:
- Категория жилья («Эконом», «Комфорт» или другая),
- Количество комнат (однокомнатные квартиры и студии наиболее востребованы как покупателями, так и арендаторами),
- Местоположение (квартира должна находиться в районе с развитой инфраструктурой, хорошим транспортным сообщением, благоприятной экологической обстановкой и отсутствием перспектив ухудшения в ближайшем будущем).
- Наличие и качество оборудования (нужно ли вкладывать средства в ремонт перед арендой/продажей, если да, то насколько дорого),
- При покупке во «вторичке» — дом (подъезд) с тихими соседями,
- Для аренды — квартира в доме с лиственным районом и вдали от строящихся зданий.
Способ №1: купить и перепродать
Максимальная прибыль от ипотеки при перепродаже равна прибыли от новостроек. Заключение:
- Купить квартиру с помощью ипотечного кредита на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимости минимальна,
- ждать, пока кондоминиум будет находиться на стадии строительства, чтобы увеличить его стоимость,
- продать недвижимость или, точнее, права на квартиру в новостройке по договору переуступки.
Обратите внимание: коммерческая перепродажа квартир, даже в виде новостроек, довольно распространена в крупных городах. По некоторым данным, именно на частных инвесторов приходится 50% всех продаж квартир в Санкт-Петербурге.
Прежде чем подписать договор переуступки, необходимо проверить не только репутацию застройщика, но и документы, позволяющие построить многоквартирный дом. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя на контракт. В лучшем случае им приходится ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию, и продавать его по договору купли-продажи, но те, кто хочет переехать в новостройку, предпочитают именно ЦДС. В худшем случае инвестор должен ожидать судебного спора с застройщиком и, как минимум, потери прибыли.
Разница в цене между квартирой в траншее и квартирой, строительство которой скоро будет завершено, составляет до 70 %. Однако если вы хотите продать дом по переуступке, вам придется найти покупателя и заключить сделку до подписания акта о передаче дома в собственность. В противном случае вам придется найти покупателя, который согласится на контракт после продажи, где недвижимость будет стоить дороже.
Попытка заставить покупателя заплатить больше не является хорошей стратегией для зарабатывания денег на ипотечной недвижимости. Перепродажа прав в рамках DDE, не дожидаясь завершающего этапа строительства, может быть на 30-50% дороже, чем покупка «в котловане».
Существенно, что после завершения сделки продавец должен заплатить 13 % подоходного налога, так как закон не предусматривает налогового вычета в этом случае.
Основной риск такой возможности заработка заключается в том, что застройщик превысит сроки строительства.
Как заработать на ипотеке — вопрос, который волнует большинство молодых предпринимателей, желающих получать пассивный доход без крупных инвестиций. В условиях нестабильной экономики с постоянной инфляцией и ростом цен инвестиции в недвижимость являются прекрасной альтернативой традиционным формам дохода.
Дэвид Айнхорн
Эйнхорна называют самым «дальновидным» инвестором всего финансового кризиса. В мае 2008 года, за несколько месяцев до того, как Lehman Brothers подал заявление о банкротстве, управляющий хедж-фондом сообщил другой компании Ira W. Sohn Investment Research, что инвестиционный банк представляет риск для всей финансовой системы. Эйнхорн также признал, что его фирма Greenlight «шортила» акции Lehman во время этого выступления.
Однако «полоса побед» Эйнхорна длилась недолго — в последнее время инвестор столкнулся со значительными трудностями. В 2017 году доходность фонда Greenlight Capital составила всего 1,6% по сравнению с ростом S&P 500 на 19,4%.
В этом году показатели были еще хуже: к концу августа потери составили почти 25%. По мнению Эйнхорна, неэффективность фонда заключается в неправильной инвестиционной стратегии для текущей ситуации на рынке, а именно в «стоимостном» инвестировании.
Мередит Уитни
Самая «звездная» ставка Уитни пришлась на Citigroup: в октябре 2007 года он заявил, что компании придется сократить дивиденды из-за неэффективного управления, что привело к падению акций банка. Заявление Уитни вызвало почти мгновенный резонанс — через несколько дней генеральный директор банка Чак Принс подал в отставку, а еще через две недели компания сократила выплаты дивидендов.
Но Уитни так и не добился успеха после того, как рынок вошел в фазу роста. В 2010 году он предсказал крах рынка муниципальных облигаций в программе «60 минут» на телеканале CBS, но предсказание так и не сбылось. Затем Уитни основал хедж-фонд, но он сразу же стал приносить убытки и закрылся в 2015 году, по данным Wall Street Journal.
Представитель Arch Capital подтвердил, что он по-прежнему работает в компании и управляет инвестициями в акционерный капитал.
Джон Полсон
Самая выгодная ставка против ипотечного пузыря была сделана Полсоном. В 1994 году он основал свою собственную инвестиционную компанию Paulson & Co, которая в период с 2007 по 2009 год получила прибыль в размере 20 миллиардов долларов США — успех был достигнут за счет ставок против высокодоходных ипотечных ценных бумаг посредством дефолтных свопов. Сам Полсон заработал на этом около 4 миллиардов долларов.
Но, несмотря на прежние успехи, в последнее время фирма терпит большие убытки. По данным Bloomberg, активы Paulson & Co. сократились с 38 миллиардов долларов (по состоянию на 2011 год) до 9 миллиардов долларов в начале этого года. Кризис возник после того, как некоторые из их инвестиционных фондов не смогли обеспечить ожидаемую доходность. По сообщениям СМИ, доходность фонда Paulson Partners Enhanced упала на 49% в 2016 году и еще на 35% в прошлом году, а доходность Paulson Partners за последние четыре года упала более чем на 40%.
