Аналитик ‘Avito-RealEstate’ отметил, что стоит обратить внимание на то, что если квартира была куплена на материнский капитал и дети не получили долю, то это противоречит закону. Если в договоре нет информации о материнском капитале, можно попросить продавца получить сертификат на оставшуюся сумму из пенсионного фонда, подчеркнул он.
На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры
Покупка квартиры — это всегда риск. Это очень дорогой рынок, и вы, конечно, хотите минимизировать все риски. В данной статье рассматривается, как это сделать при покупке квартиры на вторичном рынке.
Часто покупатели обращают пристальное внимание на внешние характеристики (планировка, ремонт). Однако гораздо важнее застраховаться в других областях. Это делается для того, чтобы сделка не рассматривалась как незаконная, чтобы бюрократия не затягивалась и чтобы продавец не совершил мошенничество.
Вы должны знать это до того, как приступите к составлению договора.
Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?
Если вы имеете дело с частным лицом (читайте нашу другую статью о том, как ведут дела брокеры), лучше всего иметь дело непосредственно с владельцем квартиры. Как проверить, что человек является тем, за кого себя выдает? Попросите предоставить выписку из Единого реестра юридических лиц — в ней указаны все собственники квартир.
Важно: Данные в выписке актуальны на дату публикации. Она не архивировалась и может не отражать изменения в статусе владельца. Поэтому попросите их предоставить только одну последнюю оценку, полученную специально для предлагаемой сделки.
Если есть только один владелец, все в порядке. Если владельцев несколько, убедитесь, что все они согласны с предлагаемой продажей. Если среди них есть несовершеннолетние, обязательно проконсультируйтесь с адвокатом и примите меры предосторожности. Такие ситуации сложны, и существует множество нюансов, которые могут привести к большим проблемам для покупателя.
Кто еще может продать квартиру?
Если вы не являетесь собственником, вы можете распоряжаться имуществом, но в этом случае вам необходима нотариально заверенная и действительная доверенность от лица, владеющего квартирой. Проверить подлинность опекунства над взрослыми можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Что такое обременение жилья, и почему это важно?
Обременения имущества — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Ипотека, дополнительные платежи, аренда, права собственности или банкротство арендодателя.
1. ипотека. Не волнуйтесь, если интересующая вас квартира была приобретена с помощью ипотечного кредита и кредит не был полностью погашен. Такая недвижимость может быть продана, но только с согласия банка. В этом случае ипотека либо перейдет к вам, либо вас попросят выплатить ее сразу после покупки.
2.Договоры аренды. Это не так просто. Проблемы могут возникнуть, если арендодатель заключил долгосрочный договор аренды и в нем говорится, что арендатор сохраняет свои права даже в случае смены арендодателя (который, по закону, появится после покупки). ).
3. банкротство владельца. Если владелец становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. Если это произойдет, сделка может быть признана недействительной. Однако в этом случае вы можете сами проверить, не является ли продавец банкротом. Для этого проверьте сайт Федерального арбитражного суда и реестр банкротств. Если в нем нет сведений об интересующем вас лице, не волнуйтесь: в реестре будут указаны сведения об интересующем вас лице. Вы также можете проверить на сайте судебного пристава, не объявлен ли продавец должником (это также ограничит его возможность распоряжаться своим имуществом).
Помимо документов на квартиру, необходимо попросить у продавца копию паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставленные продавцом, должны быть действительными и юридически заверенными.
Проверка паспорта на действительность
Проверить паспорта можно на сайте главного управления по вопросам миграции МВД России. Если его нет в базе данных, транзакция не должна быть получена.
Фото: сервис. ГУВМ. МВД. РФ.
Если владельцев несколько, проверьте паспорт каждого человека. Следует также обратить внимание на сходство данных в паспортах и квартирных документах. Человек, продающий квартиру, похож на фотографию в паспорте.
Также рекомендуется не иметь дело с владельцами просроченных или поврежденных паспортов, так как это может сорвать договор на этапе проверки документов банком или ареста убытков.
Выписка из ЕГРН
Это важная часть контроля. Если выписки не сделаны, то в будущем невозможно доказать, что вы являетесь подлинным покупателем.
Пример выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Фото: comphelp24.ru
Следует обратить внимание на любой вес, например, ипотеки. Это не означает, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки отличается. Сначала необходимо закрыть кредит, снять обременение, а затем внести сведения о продаже в реестр.
Обратите внимание на наличие несовершеннолетних в квартире. В таких сделках участвуют органы Комиссии.
Обширная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц содержит информацию обо всех сделках с квартирами. Это покажет количество владельцев и частоту смены владельцев. Если квартира переходит из рук в руки раз в год, вы должны быть обеспокоены и знать, почему.
Справка об остатке на пенсионном счёте
Если среди собственников есть дети или если многодетная семья продает квартиру, поинтересуйтесь состоянием баланса счета матери. Это позволит узнать, был ли использован материнский капитал для приобретения недвижимости.
Обратите внимание на главу о материнстве. Фото: Cian.ru.
Если она была знакомой при покупке квартиры, то мать обязана иметь долю всех детей со своим мужем. Если он не ваш, то следующее: вы обязаны платить за аренду. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слаб в правоприменении. По этой причине владелица сертификата или жена своего совершеннолетнего ребенка рассчитывает в суде на то, что она имеет право на долю в квартире, приобретенной на средства материнского капитала.
Эти сделки осуществляются при участии органов Комиссии. Можно запросить у матери нотариальный акт о выделении ей доли в новой квартире.
Эта статья была обновлена 22.03.2022. Данная статья содержит пошаговый план покупки квартиры (комнаты или жилья), основанный на обширном практическом опыте автора (более 1000 сделок) и последних изменениях в законодательстве.
Квартиры на вторичном рынке
Вторичный рынок состоит из квартир, уже находящихся в собственности и зарегистрированных в реестре. Выбор квартир на вторичном рынке примерно в три раза превышает выбор квартир в новостройках. Это связано с тем, что в него входят как старые здания, так и недавно построенные.
Стоимость вторичного жилья несколько ниже, но в большинстве случаев это старые советские и постсоветские дома — которые не отвечают современным стандартам.
Типичной формой сделки на вторичном рынке является метод продажи. На вторичном рынке также можно найти квартиры в новостройках, либо готовые по договору переуступки, либо находящиеся на стадии строительства.
Какая технология строительства лучше
Комфорт проживания в квартире зависит в первую очередь от характеристик дома. Это главное, на что следует обратить внимание.
В России в основном строят монолитные и панельные дома, а кирпичные дома встречаются редко.
Панельное домостроение
Технология берет свое начало в 1930-х годах и предполагает использование панелей — предварительно изготовленных железобетонных блоков, которые предварительно производятся на заводах и буквально «собираются» в дома с помощью строительных комплектов.
Панельные дома — знаменитые «хрущевки» и «брежневки». Постсоветскими панельными сериями были P-44 и его различные модификации, Coop и PZM. В 2000-х годах появились новые промышленные здания Pik, Dommos, Domrik и Domnad, которые считаются самыми комфортабельными квартирами.
Панели изготавливаются по стандартному проекту и поэтому очень быстро — многоквартирный дом в течение 1. 5-2 лет. Однако, по проекту, высота панелей ограничена 25 этажами. Кроме того, только новейшие промышленные серии допускают переделку, в то время как прежние внутренние стены являются грузчиками. Кроме того, считается, что из-за квадратных потолков панелей увеличиваются потери слуха и тепла. Эти дома функционируют в среднем 70-100 лет, в зависимости от заказа.
Монолитное домостроение
Монолитная технология сейчас считается более своевременной. Несущая способность этих домов достигается не за счет стен, а за счет прочных железобетонных каркасов, интегрированных в монолитные фундаменты. Технология принципиально отличается от панелей и обеспечивает больший срок службы здания — более 100 лет.
Монолитные дома строятся по индивидуальным планам, расширяя выбор планировок квартир. Стены с бесшовной изоляцией более энергоэффективны, но звукоизоляция в таких зданиях не идеальна. Стены между квартирами сделаны из крупных строительных блоков.
Кирпичное домостроение
В случае кирпичного строительства, квартиры в них в основном доступны на вторичном рынке. Современные производители редко используют эту технологию из-за ее высокой стоимости. Кроме того, кирпич не подходит для строительства высотных зданий.
Если вы хотите выбрать квартиру в кирпичном доме, вам, вероятно, стоит обратиться к рынку дистрибуции. В наши дни производители редко используют эту технологию. Однако эти дома являются самыми долговечными и служат до 200 лет. Кирпич очень хорошо сохраняет тепло, поэтому вы можете чувствовать себя комфортно в своем доме даже в самых сложных погодных условиях. Большинство стен в кирпичных домах долговечны, что затрудняет внесение изменений.
На каком этаже купить квартиру
Нередко современные квартиры достигают 35-40 этажей и более. Если разница в этажах окажется незначительной, исправьте это дело, так как она повлияет на уровень шума, освещенность и рыночную стоимость квартиры.
Выбирайте квартиры в зависимости от этажа.
- Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
- Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
- Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.
Положение квартиры относительно земли в определенной степени влияет на окружающую среду. Например, наибольший процент токсичных веществ в атмосфере скапливается на этажах с 1 по 6. Если вы выберете квартиру на высоком этаже, воздух будет более чистым — если, конечно, рядом нет крупного завода.
Типичной формой сделки на вторичном рынке является метод продажи. На вторичном рынке также можно найти квартиры в новостройках, либо готовые по договору переуступки, либо находящиеся на стадии строительства.
Обсуждение цены
Чтобы выяснить, достаточно ли высокую цену назначает продавец, необходимо знать, что лучше купить квартиру.
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, начальная цена всегда на 20-30% выше, чем хотелось бы продавцу. При таком увеличении владелец может вести переговоры и постепенно снижать цену.
Определенные особенности квартиры могут помочь снизить цену.
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Эксперты по недвижимости рекомендуют проверить документацию и приступить к покупке квартиры. Что нужно знать покупателям:.
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Юридическая чистота сделки является главным условием для обеспечения будущей собственности на жилую недвижимость. Прежде чем принять окончательное решение о выборе недвижимости, запишитесь на бесплатную консультацию с юристом в специальной форме на сайте.
Задаток
Одним из наиболее распространенных видов сделок в стране является вторичный рынок квартир.
Пошаговое руководство содержит информацию о том, как внести залог за любую понравившуюся вам недвижимость.
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Брокеры рекомендуют создавать депозиты одновременно в трех документах.
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Такой комплексный подход позволит вам безопасно купить понравившийся дом и избежать серьезных финансовых проблем.
Также необходимо внимательно осмотреть вход, пространство и вид из окон. Поговорите со своими соседями. Изменить что-либо после покупки квартиры невозможно, поэтому все детали должны быть продуманы до заключения договора.
Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире
Чтобы проверить всех жильцов квартиры, попросите у продавца сертификат типа 9 или семейный сертификат, который является частью Закона о едином жилье. Для его получения собственник или лицо, зарегистрированное в МФЦ по месту жительства за 30-40 минут подает заявление и предоставляет паспорт и документы, подтверждающие право пользования помещением, пояснил Данильченко.
Информация включает не только людей, зарегистрированных по данному адресу на момент выдачи, но и ранее зарегистрированных, т.е. с момента возникновения места жительства, пояснила она. Сертификаты типа 9 могут выявить всю историю проживания. Этот документ помогает выяснить, проживают ли в квартире несовершеннолетние или люди, родившие несовершеннолетних, а иногда люди, выписавшиеся для длительного лечения, и могут предъявить права на недвижимость.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, покупатель должен быть своевременно проинформирован о наличии альтернативных способов выполнения требований законодательства. ‘На это следует обратить особое внимание, если квартира приватизирована. Покупатель должен выяснить, был ли ребенок несовершеннолетним на момент приватизации. Если да, то ребенок автоматически включается в число собственников. Покупатель должен получить разрешение на сделку от органов Комиссии, а ребенок становится стороной сделки. Органы комиссии должны обеспечить, чтобы состояние нового жилья несовершеннолетнего было не хуже, чем состояние продаваемой недвижимости, сохранив лишь ее тогдашние размеры. Комиссия даст разрешение на его продажу», — сказал адвокат.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена во время свадьбы и считается общей собственностью, ее нельзя продать без нотариального согласия супруга. Если владельцы недвижимости находятся в разводе, попросите их добиваться судебного решения о распределении общего имущества, сказал Закирьянов. По его словам, без согласия супруга сделка может быть аннулирована в связи с нарушением интересов третьих лиц. Если продавец получил квартиру в дар или по наследству, то данная документация не требуется.
Аналитик ‘Avito-RealEstate’ отметил, что стоит обратить внимание на то, что если квартира была куплена на материнский капитал и дети не получили долю, то это противоречит закону. Если в договоре нет информации о материнском капитале, можно попросить продавца получить сертификат на оставшуюся сумму из пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 6: Запросите информацию в МВД
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность владельца.
