Если заказчик отказывается от проекта, у подрядчика может возникнуть риск в связи с особенностями строительства. Например, слишком высокие потолки или усиленные полы нежелательны для других арендаторов, поскольку они не готовы за них доплачивать. Специфические планировочные решения могут привести к тому, что здание не будет востребовано массовым рынком и будет долго простаивать.
Офис будущего: что такое built-to-suit, где тут технологии и при чем здесь Самолет?
Несмотря на предсказания экспертов в области культуры о том, что офисы превратятся в современные «бани», куда люди ходят только в отпуск, в реальности работодатели не готовы отправлять более трети своих сотрудников в удаленные места. Это приводит к гибридной форме работы и переосмыслению офисов. Офисы не закрываются, а развиваются, изменяются.
Для строительного рынка России buit-to-suit — новая концепция. Как вы ее реализуете?
Сначала мы находим клиента и помогаем ему решить, какой офис подходит для его бизнеса, исходя из уровня персонала, потребностей и особенностей бизнеса. Затем мы вкладываем наши деньги, чтобы оборудовать новый офис, который отвечает новым потребностям, требованиям и ценностям компании.
После завершения строительства и заселения клиента в офис мы берем на себя решение всех операционных вопросов, уборку и потребности в офисном персонале. Клиент не начинает платить до тех пор, пока офис не будет построен и введен в эксплуатацию.
Мы берем комиссию за проект, которая составляет 2 000-4 000 рублей за квадратный метр в год или 5-10% от общей стоимости проекта, в зависимости от договора.
Это цена для
- в моменте не нужно тратить сотни миллионов рублей на создание офиса (CAPEX превращается в OPEX)*,
- можно доверить ремонт тем, кто несет ответственность по контракту за его качество,
- внутри компании не нужно растить компетенции по контролю и надзору за стройку (мы встречали случаи, когда за создание нового офиса отвечал помощник генерального директора).
В чём основное преимущество для клиентов?
Индивидуальный офис обустраивается исключительно в соответствии с потребностями клиента. Архитектурный и технический дизайн, планировка, пространственное расположение, объем рабочих зон, корпоративные цвета, мебель и другое содержание разрабатываются в соответствии с техническим заданием клиента. Не просто гибкий офис, а корпоративный офис для клиента.
Мы провели исследование офисов для двух наших крупнейших клиентов, и оказалось, что одно и то же рабочее место могут использовать более двух человек. Оказывается, можно сократить офисное пространство вдвое без ущерба для качества организации труда в компании.
Механизм действия системы
Роль инвестора заключается в проведении строительства собственными силами, с учетом поэтажного плана, размера здания и возможной инфраструктуры. Разработчик реализует представленный проект. Метод build-to-suit позволяет строить проекты, которые быстро окупаются. Благодаря этой технологии строители могут сэкономить значительные финансовые ресурсы, которые могли бы быть использованы для разработки проекта.
Таким образом, за очень короткое время компании получают готовые здания с необходимыми техническими параметрами, а также с площадью, которая позволяет им
Такие проекты пока не получили широкого распространения в России, поскольку «build-to-suit» считается полезной технологией только для предпринимателей с нестандартными помещениями, такими как холодильные камеры, комбинированные помещения или помещения для хранения негабаритной продукции.
Русская версия BTS
Отечественный компромисс включает в себя зарубежные технологии, адаптированные к реалиям современного российского рынка недвижимости. Например, сборные блоки включают дополнительные варианты отделки в зависимости от потребностей арендатора. Но даже эти объекты не пользуются особой популярностью и являются скорее исключением из обычной практики.
Постоянно развивающийся российский рынок создает благоприятные условия для развития технологий BTS. Компании-разработчики присутствуют на рынке и обладают обширными ресурсами; они способны осуществить профессиональную реализацию качественной установки. Однако крупные компании, желающие минимизировать затраты на аренду складов, пока не готовы передавать разработку проектов сторонним компаниям, что значительно затрудняет развитие BTS. Наблюдение за рынком недвижимости показывает, что в будущем возникнет дефицит предложения, что приведет к росту цен на аренду.
- рынок, перенасыщенный спекулятивными площадями;
- прозрачная процедура регистрации земельных участков;
- простая схема обустройства территорий инженерными коммуникациями.
Применение технологии built-to-suit в России
Такая практика не позволит компаниям экономить место на складе так, как они это делают сегодня. Поэтому введение лизинга по низким ставкам в Российской Федерации будет выгодно только в краткосрочной перспективе.
- сложность и непрозрачность действий, связанных с государственным оформлением недвижимого имущества;
- низкий спрос на складские площади;
- нежелание девелоперов заниматься неразвитыми проектами.
Экономия будет долгосрочной и выгодной только в том случае, если будут внедрены технологии build-to-suit. Она построит склад, максимально соответствующий потребностям клиента, и оснастит его всей необходимой технической инфраструктурой.
Арендатор сможет поддерживать необходимое соотношение складских, полуподземных и административных площадей. Товары будут храниться в необходимых условиях в соответствии со всеми санитарными нормами, содержащимися в российском законодательстве. При всех этих условиях арендатор может сэкономить до 10-20% своих расходов.
На рынке коммерческой недвижимости принято считать, что уважающие себя бизнес-склады должны соответствовать техническим требованиям арендатора и быть на высоком уровне с точки зрения конструкции и оборудования. Высококачественный объект, построенный по западной технологии Build-to-Suit, должен способствовать достижению главной цели торговой организации — получению дополнительной прибыли и экономии затрат.
Перспективы развития схемы build-to-suit
Пространства, созданные в рамках проектов BTS, должны быть рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Умное здание впоследствии может быть выставлено на продажу, поэтому подрядчики должны обращать внимание на качество конечного проекта.
Что нужно учитывать при планировании и строительстве
При выполнении проекта
полноту и надежность данной методологии. Строительство осуществляется с помощью застройщиков, которые разрабатывают проект. Однако клиент имеет право вмешиваться на любом этапе работы, выдвигать требования, предлагать собственные проекты и принимать окончательное решение по важным структурным вопросам. Окончательные здания будут точно соответствовать требованиям клиента, и не будет никаких отклонений от параметров, предложенных клиентом,
Каким должно быть BTS-помещение?
Доступность схемы зависит от того, насколько банковские учреждения заинтересованы в предоставлении кредитных средств на цели, связанные со строительством. По этой причине разработчики проектов BTS всегда могут рассчитывать на финансовую поддержку в случае нехватки ликвидности.
Гибкость — основа сотрудничества между застройщиками и соискателями недвижимости. Застройщики часто идут на уступки, потому что знают, что имеют дело с малым бизнесом. Если раньше первоначальный взнос в размере 50% был нормой, то сейчас на рынке появляются предложения с первоначальным взносом всего в 10%.
Девелоперы гораздо неохотнее участвуют в небольших проектах.
Это относится как к новым проектам, так и к проектам реконструкции. Они понимают, что в посткризисный период не рекомендуется отказываться даже от небольшой прибыли.
Преимущества BTS
Действительно, строительство под ключ несет определенные риски для застройщиков: Если они потеряют арендатора или покупателя на очень специфическую недвижимость, им будет трудно найти нового кандидата. Поэтому эксперты предлагают компромисс, который позволит строителям страховать себя, а компаниям приобретать активы на выгодных условиях.
«В настоящее время распространена ситуация, когда собственник готов построить проект build-to-suit для арендатора при условии, что площадь будущего здания составляет 5 000 кв. м и что финансовой гарантией участия в проекте является единовременная выплата арендной платы за шесть месяцев. Однако, если арендодателя удастся убедить в намерении долгосрочного сотрудничества, можно найти более выгодные условия. Например, оплата аренды за 2-3 месяца вперед», — говорит Эдуард Уланов, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «1000складов».
Девелоперы Санкт-Петербурга и области уверены, что build-to-suit станет одной из важнейших форм рынка коммерческой недвижимости в регионе. Только за первые десять дней 2017 года количество запросов от компаний на проекты Build-to-Suit увеличилось на 22-25%.
Ограничивающими факторами являются проблемы подключения объектов к коммуникационным сетям, особенно скорость получения технических условий. Выходом может стать использование участков с уже существующими коммуникациями.
И вам, и нам: условия работы с build-to-suit
В этом контексте E
Перспективы и сдерживающие факторы
