За услуги мы платим 15% от арендной платы, но не менее 5 000 рублей. Выплата производится за те месяцы, в которых арендная плата фактически выплачивается (если арендная плата не выплачивается, то и выплаты нет).
Как я сдаю в аренду однокомнатную квартиру в провинции за 17 000 рублей в месяц. Реальная история жителя Тамбова
Эксперты по недвижимости утверждают, что покупка квартиры — это самый надежный способ вложения денег, поскольку выгоду можно получить не только от ежемесячных платежей арендаторов, но и от постоянного роста стоимости квадратного метра жилой площади. Принято считать, что выгоднее сдавать квартиру посуточно. Это может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры в долгосрочную аренду, но требует постоянного вложения вашего времени и сил. Герой журнала Reconomica, житель Тамбова Олег, решил убить двух зайцев одним выстрелом: снять квартиру на длительный срок (чтобы было проще) и получить за это приличные деньги. Прочитайте его рассказ о сдаче квартиры в аренду иностранным студентам и немного об особенностях местной экономики в Тамбове.
Добрый вечер. Меня зовут Олег, мне 40 лет (мне было 35, когда я купил квартиру для сдачи в аренду), я живу и работаю в Тамбове.
У моей жены до свадьбы была двухкомнатная квартира (это было ее приданое), которую она с переменным успехом сдавала в аренду нашим соотечественникам.
Со временем отремонтированная квартира износится (ничто не вечно) и устареет. Еще десять лет назад линолеум на полу и ванные комнаты с пластиковой обшивкой считались нормальным явлением среди арендаторов в нашем городе, но со временем представления людей о комфорте изменились, требования возросли, и для того, чтобы снять такую квартиру за вполне сносные деньги, нужно было ее основательно отремонтировать. У нас не оставалось денег на это, и мы не хотели брать кредиты и влезать в долги.
Мы выбрали дело, в котором разбираемся
Было решено продать эту квартиру и рискнуть (без риска, конечно!) инвестировать в две новостройки с разной степенью завершенности, купить два отдельных дома по договору долевого участия, отремонтировать их и продолжить тот же бизнес — сдачу в аренду.
Почему мы не нашли ничего нового? Все это связано с нашими профессиями: Я — декоратор и дизайнер интерьеров, моя жена — агент по недвижимости. Именно поэтому мы выбрали бизнес, в котором хорошо разбираемся — покупаем недвижимость, обставляем ее и сдаем в аренду.
В конце 2014 года застройщик вручил нам ключи от первой из двух квартир, и, не теряя времени, я начал закупать отделочные материалы, сантехнику, мебель и технику для будущего ремонта (в конце декабря 2014 года курс валют резко упал, и нам пришлось в спешке покупать все по «старым» ценам).
Вся бытовая техника была новой.
В течение трех дней (к счастью, я почти все изучил заранее) у нас был
Ремонт квартиры
Договор с проверенной и зарекомендовавшей себя командой многофункциональных отделочников был заключен заранее (совет всем, кто планирует ремонт: по возможности нанимайте только проверенных людей, работу которых вы уже видели).
Сам ремонт занял 2,5 месяца и прошел гладко и без эксцессов.
Я записывал все расходы и сохранял все чеки….. Вот смета на ремонт нашей двухкомнатной квартиры площадью 40 кв.м.
Сантехника и другие водопроводные приборы:
Полная смета нашего ремонта
Это была ванная комната.
Двери и фурнитура:
- полотенцесушитель — 3 000 руб.;
- комплект смесителей + душевой гарнитур для ванны фирмы Groe — 9 500 руб.;
- комплект сантехники (унитаз + раковина + ванна) — 12 172 руб.;
- зеркальный шкафчик над раковиной — 3 825 руб.;
- водяной счетчик — 648 руб.;
- шланги для стиральной машины — 950 руб.;
- кухонный смеситель — 1 000 руб.;
- кухонная мойка — 2 720 руб.
Освещение:
Электрооборудование:
- межкомнатные двери — 10 350 руб.;
- дверная фурнитура — 3 925 руб.;
- входная дверь — 9 000 руб.;
- дверные ограничители — 340 руб.
Отделочные материалы:
- люстра на кухню — 3 040 руб.;
- люстра в гостиную — 11 530 руб.;
- прочие светильники, лампы — 2 311 руб.
Только обои обошлись в 17 760 рублей.
- розетки и выключатели — 4 041 руб.;
- провода и прочие электротовары — 3 352 руб.
Мебель:
- керамическая плитка — 15 206 руб.;
- ламинат — 15 523 руб.;
- обои — 17 760 руб.;
- линолеум на лоджию — 500 руб.;
- плинтуса — 2 776 руб.;
- элементы вентиляции для подключения вытяжки — 1 000 руб.;
- вентилятор в ванную — 600 руб.;
- настенные аксессуары в ванную — 1 470 руб.;
- различные отделочные и расходные материалы (сухие смеси, пластик на откосы и т. д.) — 58 550 руб.;
- рулонные шторы и жалюзи на окна — 4 919 руб.
Приборы:
После окончания ремонта мы с женой дали объявление о продаже квартиры на Avito, и буквально на следующий день нам позвонил Гаид, студент-медик из Туниса. Он искал квартиры для других студентов — арабов и африканцев.
- диван-кровать — 23 630 руб.;
- кухня — 8 240 руб.;
- шкаф — 11 250 руб.;
- журнальный столик — 1 550 руб.;
- стулья, табуретки — 2 776 руб.;
- прихожая — 9 812 руб.;
- обеденный стол — 2 390 руб.;
- компьютерный стол — 3 697 руб.;
- встроенный шкафчик под водяные счетчики — 2 700 руб.
В нашем городе есть два университета, в которых учится довольно много иностранных студентов — в основном из арабского мира и Африки, а также из Китая и Шри-Ланки.
Иностранные студенты
От своих знакомых мы уже знали, что в этой части рынка конкуренция гораздо ниже — многие не хотят сдавать квартиры иностранцам из-за возможных проблем, о которых я расскажу ниже (а иногда и просто из-за обычной ксенофобии, характерной для нашей провинции — объявления о сдаче квартир пестрят фразами «только для русских» и т.д.).
Наша кухня была отремонтирована.
Мы также знали, что иностранцы обычно более дисциплинированны, когда речь идет о сроках оплаты аренды (позже эта информация подтвердилась — другие арендаторы платили вовремя и без жалоб).
И каковы потенциальные (и реальные) трудности и риски? Из того небольшого опыта, который у меня уже был, я могу отметить следующее:
Моими первыми жильцами была пара: девушка Орпа из Намибии и мужчина Туто из Зимбабве — милые и интеллигентные молодые люди. Я помню о них только хорошее. После учебы и проживания в течение года пара переехала (насколько я знаю, развелась).
Трудности и риски
В общем, я не жалею, что сдал квартиру незнакомым людям — они платили вовремя и ничего не испортили.
- Необходимость 2-3 раза в год оформлять жильцам временную регистрацию в УФМС — процедура несложная, но есть теоретический риск попасть в поле зрения налоговых органов. Важно: если виза закончится, и регистрация на новую визу не будет оформлена вовремя — штрафуют принимающую сторону, т. е. владельца квартиры. Я однажды так «налетел» на 2 000 руб.
- Слабое знание ребятами русского языка — причем, совершенствовать язык они явно не спешат. При любой проблемной ситуации нужно встречаться лично, т. к. по телефону объясниться зачастую просто нереально, даже СМС не спасают — не понимают, и все тут. Общаемся жестами и на смеси русского и английского…
- В случае нанесения ущерба имуществу взыскать убытки с иностранцев будет проблематично. Этот пункт думаю понятен без дополнительных пояснений. (Депозит в нашем городе не в ходу, как-то не принято).
Потом моими квартирантами стали арабские студенты, с которыми было сложнее найти общий язык. Короче говоря, их менталитет был таков, что они воспринимали лояльное отношение к себе как повод требовать еще больших уступок. Жильцы каждый раз требовали что-то новое: холодильник, еще один диван, набор посуды. Должен признать, что это немного утомительно. Но, как говорится, мы говорим о старых временах. Мы расстались с новыми жильцами на хороших условиях.
Иностранный арендатор не только должен говорить о том, что делать
При ведении переговоров об аренде с иностранцем можно воспользоваться услугами квалифицированного юриста (Фото: shutterstock.com)
Какие документы проверять
Сдавая квартиру иностранному гражданину, следует учитывать риск привлечения его к административной ответственности в России в связи с постановкой на миграционный учет, отмечает Кирилл Снегирев, юрист Arbitrazh.ru. Федеральный закон № 109-ФЗ наделяет собственника статусом хозяина и определенными обязательствами. Владелец должен сообщить о прибытии иностранца на новое место жительства.
Документы, которые нужно запросить у арендатора-иностранца:
- паспорт;
- миграционная карта, если мигрант посещает Россию в первый раз. В этой карте должна остаться отметка о пересечении границы России;
- отрывной талон, если мигрант переезжает с одного места временной регистрации на другое.
«Владелец обязан в течение семи дней сообщить о прибытии иностранца в место проживания в отдел регистрации иностранцев. Для иностранных граждан некоторых стран действуют более длительные сроки регистрации», — сказал Снегирев.
Проверка благонадежности
Ростислав Агапов, руководитель отдела недвижимости компании Crowe CRS:
— Одним из наиболее привлекательных вариантов является сдача квартиры в аренду иностранцам, работающим директорами в крупных и средних компаниях. Для заключения такого договора необходимы стабильные отношения и платежеспособность арендатора. Важно помнить, что в таком случае арендодатель ведет переговоры не с самим арендатором, а с его нанимателем, который оплачивает аренду.
Поскольку одной из договаривающихся сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка является недействительной. К недостаткам аренды для иностранной компании относится длительный процесс согласования и подписания документов. А если вы заключаете договор с компанией, вы должны зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку индивидуальные предприниматели могут сдавать жилье только одному человеку.
Регистрация иностранца по месту пребывания
Хорошим вариантом является обращение к нотариусу для регистрации индивидуального предпринимательства. В этом случае стоимость составляет около 4 000 рублей. Вам также придется заплатить ежегодный взнос в размере 40 тысяч рублей.
Соглашение с арендатором поможет вам, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного наводнения или другой аварии.
Предположим, арендодатель застраховал квартиру, а затем начал сдавать ее в аренду без договора. Он не будет сообщать страховой компании о жильцах. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажется выплачивать компенсацию.
Однако если отношения с арендаторами носят формальный характер, вы можете застраховать риски, связанные с ответственностью арендатора. Если арендатор нанесет ущерб имуществу или затопит соседей, страховка выплатит компенсацию соседям и арендодателю.
В случае наводнения возникают некоторые спорные вопросы. Например, кто выплачивает компенсацию соседям, если прекращается подача воды к стиральной машине? Что если затопление произошло из-за того, что арендатор не выключил кран? Если v
Еще одним преимуществом официальных отношений является то, что платежи могут осуществляться путем банковского перевода. Вам не нужно встречаться каждый месяц для передачи денег, выдавать и хранить квитанции. Вы можете сделать простой банковский перевод и честно указать, что средства переводятся за проживание в доме, и тогда я честно заплачу с них налог при подаче налоговой декларации.
С договором можно застраховать квартиру
Я думаю, что эту статью будут читать не только арендодатели, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, то, скорее всего, хозяин сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и платили за аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться об условиях, которые вас устроят. Позвольте мне рассказать вам о моей собственной ситуации.
У меня разумные арендаторы, и они мне очень нравятся. Именно поэтому мы изначально договорились с ними о цене ниже рыночной. Вначале всех это устраивало.
Через некоторое время жильцы попросили меня зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что по согласованной цене я не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил увеличить арендную плату на сумму налога — они согласились. Если бы я изначально арендовал квартиру по рыночной цене, я бы согласился заплатить половину налога.
Ниже я расскажу о некоторых стратегиях ведения переговоров с арендодателем в зависимости от его страхов и предрассудков.
Нежелание платить налоги. Это вполне объяснимо: их первоначальная договоренность не учитывала уплату налога. С налогом владелец получит меньше.
С договором удобно платить за квартиру
Ведите переговоры об увеличении выплат. Поскольку законная аренда выгодна как арендодателю, так и арендатору, предложите разделить налог поровну.
Если арендодатель отказывается, предложите увеличить арендную плату так, чтобы после налогового вычета осталась та же сумма, что и раньше. Таким образом, у него не будет причин отказать вам. Вам придется платить больше, но вы сможете зарегистрироваться, вам не придется беспокоиться о соседе и вы сможете записать своего ребенка в детский сад.
Чтобы рассчитать новое обязательство по подоходному налогу, просто умножьте первое число на 1,15. Например, если вы заплатили 30 000 песо, вам придется заплатить 34 500 песо, чтобы возместить арендодателю подоходный налог.
Опасение заключается в том, что FTT будет собирать дополнительные налоги. Что если налоговая инспекция выяснит, что владелец не платил налоги в прошлом, и откуда-то найдет все эти суммы? Но если он принимал наличные платежи, если не было конфликтов с соседями и если не приходили аудиторы, налоговые органы не могли ничего выяснить. Вы не можете доказать, что кто-то арендовал квартиру только потому, что теперь он подписал соответствующий договор.
Чем раньше вы обратитесь в суд, тем быстрее истечет срок исковой давности по ответственности за прошедший период.
Более высокие счета за электроэнергию. Если вы въезжаете в квартиру в качестве нового жильца, ваши коммунальные расходы могут возрасти. Узнайте, на какие расходы в вашем счете влияет количество зарегистрированных вами людей. Обычно это плата за воду, если в квартире нет счетчика. Позаботьтесь об этих расходах.
Мои жильцы сами платят за обслуживание согласно показаниям счетчиков.
Страх заключается в том, что все это долго и сложно. Похоже, что вам придется потратить много времени на оформление налоговой декларации и временной регистрации. Однако вы также можете заполнить налоговую декларацию в своем личном кабинете на сайте налоговой службы. Услуга минимизирует ошибки и упрощает процесс. Там же можно подать налоговую декларацию дистанционно или по почте. Мы подробно описали, как вы можете это сделать, в статье «Уплата собственного подоходного налога».
Подача документов осуществляется в ближайшем МФЦ, происходит быстро и не требует большого количества документов.
Арендодатель и арендатор должны прийти в МФЦ вместе. При себе необходимо иметь паспорта. Сотрудники МФЦ помогут вам заполнить регистрационную форму по месту жительства.
Вам не нужно платить никаких государственных пошлин. Чтобы подстраховаться, вам также необходимо взять с собой свидетельство о праве собственности на квартиру и договор аренды.
Вы также можете подать документы в электронном виде или по почте. Для регистрации своих жильцов я обратилась непосредственно в Министерство внутренних дел и записалась на прием через портал государственных услуг. Я получил это уведомление о назначении:
Некоторые арендодатели считают, что арендатор прописан в их доме навсегда и даже может иногда продавать его без ведома арендодателя. Это неправда. Зарегистрировав квартиру, арендатор не приобретает никаких прав на недвижимость, кроме права временно проживать в ней в течение оговоренного периода времени.
Право собственности на квартиру остается за арендодателем и не переходит к арендатору. Также отсутствует право на регистрацию других лиц в жилом помещении.
Как оформить регистрацию жильцам
Арендатор прописывается в квартире только на тот срок, на который он/она согласны с арендодателем. Этот срок указывается в согласии, подписанном арендодателем при регистрации. По истечении этого срока регистрация автоматически прекращается.
Если договор аренды расторгнут досрочно, арендодатель может обратиться в ту же МФК с просьбой исключить арендатора из реестра. Данное заявление может быть написано в свободной форме.
Мне потребовалось около получаса, чтобы зарегистрировать арендатора по месту жительства. Я хочу потратить столько же времени в конце года на подачу налоговой декларации. Мои арендаторы платят больше, чем рассчитывали изначально, но у них есть регистрация. Вместе мы потратили деньги на страховку квартиры. Это плата за то, чтобы я не боялся налоговых требований и чтобы жильцам было комфортно в моей квартире.
