План по зарабатыванию денег на продаже недвижимости также включает в себя покупку и продажу недвижимости для продажи через 1 — 2 года. Окончательная прибыль также зависит от налога — 13%-ный вычет делается для недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.
Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость + 10 стратегий заработка
В современном мире инвестиции — это не вариант, а необходимость. Учитывая нынешний уровень заработной платы, социального обеспечения и инфляции, людям важно обеспечить себе стабильный пассивный доход. Наиболее популярными вариантами являются инвестиции в акции или недвижимость. Однако последний представляется более стабильным и менее рискованным источником пассивного дохода.
Краткое содержание статьи
- 1 Что такое доходная недвижимость?
- 2 10 стратегий заработка на квартирах
- 2.1 Сдача в аренду квартир
- 2.2 Аренда квартир посуточно
- 2.3 Субаренда
- 2.4 Переоформление квартиры в коммерческую недвижимость
- 2.5 Организация фотостудии или съемочной площадки
- 2.6 Создание хостела
- 2.7 Краудинвестинг
- 2.8 Инвестиции в новостройки с нуля с доходом 20-30%
- 2.9 Разделение квартиры на части
- 2.10 Перепродажа квартиры после проведения ремонта
- 3.1 Ипотека
- 3.2 Субаренда чужих квартир
- 3.3 Соинвестирование
- 3.4 Схема «кредитно-грейсовое кольцо»
Что такое доходная недвижимость?
Недвижимость, приносящая доход, — это недвижимость, которая может генерировать денежный поток и приносить прибыль владельцу или субарендатору.
Следующие объекты недвижимости могут приносить пассивный доход:
- жилое помещение (квартира, комната), сдаваемое в аренду по часам, посуточно или на более длительный срок;
- частные гостиницы, доходные дома, хостелы;
- складские и производственные помещения;
- офисы;
- торговые площади и прочее.
Существует два принципиально разных подхода к приобретению жилой недвижимости. Первый — это прямое владение. Вторая — это инвестиционная модель, которая позволяет зарабатывать на жилье.
Покупка дома — ответственный шаг. Если включить второй пункт в план создания гнезда для семьи, то покупка дома без переплат по ипотеке становится возможной. Грамотное инвестирование в недвижимость гарантирует накопление средств на собственный дом в течение двух лет. Поддерживается ежемесячный пассивный доход в размере 20 000 рублей или более.
Доходная недвижимость считается самым безрисковым способом вложения денег, что обусловлено ежемесячным фиксированным доходом. Недостатки инвестирования в бизнес-помещения — высокий порог входа, отсутствие возможности немедленного роста в 5-7 раз.
10 стратегий заработка на квартирах
Количество вариантов не ограничивается вариантом «Как заработать на аренде?». Существует двенадцать альтернатив, которые предлагают различные способы заработка на недвижимости, основанные на:
- стартового капитала;
- уровня желаемой доходности и допустимого риска;
- располагаемого свободного времени инвестора;
- типа помещения.
Сдача в аренду квартир
Классическим ответом на вопрос, как заработать на недвижимости, является долгосрочная аренда. Преимущество этого варианта в том, что он не требует никаких усилий. Владелец обязан выбрать арендатора и вносить ежемесячную плату. Минус — низкая доходность (3-5% в год). Доходность недвижимости зависит от таких факторов, как местоположение, транспортное сообщение, категория жилья, социальная и коммерческая инфраструктура в районе, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры со всем необходимым стоят на 10-20% дороже.
Учитывая, что покупка помещения предусмотрена изначально, выбор способа заработка на аренде может показаться не таким уж привлекательным. Подходит в основном для консервативных инвесторов, которые рассчитывают на длительный срок окупаемости первоначальных инвестиций — более 10 лет. Вы можете разместить объявление о сдаче вашей недвижимости в аренду на досках объявлений и на сайте cian.ru,
- коммерческое помещение (под офисы, банковские отделения, салоны красоты) в центре Москвы доходность свыше 2000 долларов за кв.м. в год.
- офисное помещение в пределах Садового кольца — 800-850 долларов за кв. метр в год;
- квартира эконом-вариант в центральных районах Москвы — 300-350 долларов за кв.м. в год.
Аренда квартир посуточно
Более выгодный способ заработать на недвижимости — разместить свою собственность в квартире, сдаваемой в аренду посуточно. Средний доход от долгосрочной аренды недвижимости в Москве составляет 40 000 евро.
Преимущество заработка на субаренде заключается в минимальных инвестициях на первом этапе. В Москве 100 000 рублей достаточно, чтобы снять и обставить квартиру. В регионах начальная сумма может составлять около 50 000 рублей.
- Контингент жильцов. Лучше выбирать командировочных людей или путешественников, находящихся в городе проездом. Больше вероятность, что комнаты сохранят свой начальный облик.
- «Страховка». Рекомендуется брать залог в размере стоимости проживания и копию паспорта на случаи порчи имущества.
- Наличие ежедневно свободного времени. Аренда на сутки предполагает необходимость показа помещения практически каждый день. При этом требуется регулярная уборка.
В среднем она устойчива к внешним рыночным факторам и имеет доходность 10-14% при условии правильной инвестиционной стратегии, удачного местоположения и грамотного управления соответствующей недвижимостью. Срок окупаемости инвестиций составляет 10-12 лет.
Субаренда
Этот вид недвижимости стал популярным совсем недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской деятельности диктовали свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Инвестиции могут составлять от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштаба (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Коммерческая недвижимость
Кризисный 2020 год показал, насколько рискованным является этот сегмент недвижимости, но данные за первый квартал 2021 года указывают на достаточно быстрое восстановление. Особенно важны инвестиции в гостиницы и «темный рост» (склады «последней мили», консигнационные магазины, «темные магазины» и «темные кухни» — магазины без клиентов и кухни доставки по соседству).
Пригородная жилая недвижимость показала хороший инвестиционный потенциал, как и городская. 2020 год показал, что этот сегмент недооценен и испытывает недостаток качественных предложений, особенно в сегментах бизнес, премиум и более высоких цен. Инвестиции в недвижимость в пригородах популярны с 1990-х годов, и этот рынок регулярно демонстрирует положительный ежегодный рост, за исключением 2017-2019 годов, когда на рынке наблюдалась стагнация.
Средняя доходность в 15-25% в год со сроком окупаемости 3-5 лет при правильной идее и качественной реализации привлекает большое количество предпринимателей, присматривающихся к этому рынку. Более того, инвестиции с лихвой окупаются растущим спросом. Кроме того, она снижается за счет коллективных инвестиций. Это связано с тем, что гораздо проще покупать землю, строить инфраструктуру и продавать проекты, но при этом объем выручки уменьшается по отношению к вложенным средствам.
Загородная недвижимость
Лидер отрасли демонстрирует ежегодный рост и является вечной инвестицией. На всем свободном рынке городского жилья не было ни одного года, когда бы цены падали. За последние три года рынок рос гигантскими темпами, и на это есть несколько причин:
Порог входа для инвестиций в этот сегмент минимален, но доходность инвестиций может быть относительно низкой — 10-12% со сроком окупаемости 10-17 лет, если речь идет о доступном и комфортном жилье. И она может быть значительно высокой — до 40% в год при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа составляет 70 миллионов рублей и выше.
Жилая недвижимость
В прошлом году,
- обветшание имеющегося жилого фонда;
- изменившиеся требования к виду и качеству жилья;
- увеличение доходов;
- приток новых жителей в крупные города;
- введение эскроу-счетов как инструмента безопасности покупателей;
- льготная ипотека.
Самая дешевая единица стоит около 1700 рублей за лот, но есть и те, что в 1000 раз дороже, говорит Георгий Ващенко, руководитель отдела торговли на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс». По оценке Артема Цогоева, количество фондов, паи которых могут купить неквалифицированные инвесторы с чеком на сумму до одного миллиона рублей, составляет не более 5% от общего числа ЗПИФов на рынке. В последнее время их число увеличилось, например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».
Как работает ЗПИФН
Инвестировать коллективно
Одной из целей закрытого фонда является привлечение средств инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных объектов для продажи или сдачи в аренду. Он является закрытым в том смысле, что создается на определенный срок, и инвестор, купивший паи (т.е. держатель паев), не может досрочно вывести из него деньги. Это связано с длительным периодом строительства и амортизации проектов. Однако паи некоторых ЗПИФН можно покупать и продавать на фондовой бирже.
Если вы инвестируете в ЗПИФН, вы получите доход, когда продадите свои паи (если продадите их по более высокой цене) или когда погасите их в конце срока жизни фонда. Тем не менее, нет никакой гарантии получения прибыли; фонд вполне может оказаться дефицитным, поэтому инвесторы также понесут убытки. Кроме того, компания по управлению фондами взимает плату за свои услуги. Вознаграждение управляющего может быть единым или состоять из двух частей: вознаграждения за управление и вознаграждения за результаты деятельности.
Как правило, управляющие взаимными фондами берут 1,5-3% от стоимости чистых активов в год за управление и инфраструктуру, независимо от эффективности управления.
До недавнего времени фонды недвижимости не пользовались большой популярностью у частных инвесторов: по доходности эти и другие инвестиции в недвижимость не намного уступали банковским депозитам.
«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10-14%, после вычета расходов управляющей компании (1-3%) и расходов на привлечение (агентские сети берут 0,5-2%), у конечного инвестора остается доходность на депозиты и налоги», — объясняет Андрей Русецкий, управляющий активами BCS. Однако теперь, когда базовая ставка была снижена до 4,25%, а арендная плата не изменилась, ЗПИФН снова становятся более привлекательными для инвесторов.
Основная проблема для розничных инвесторов, желающих инвестировать в фонды недвижимости, заключается в том, что купить или продать паи этих фондов по разумным ценам на фондовом рынке сложно: торговля ими ведется недостаточно интенсивно, а цены паев часто слишком высоки. Однако рынок движется в направлении подавления
Наконец, вы также можете косвенно инвестировать в рынок недвижимости. Например, путем покупки акций или облигаций строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы ПИК на момент публикации отчета стоила 568 рублей, а акция «Меридиана» — всего около 10 рублей. Однако ценные бумаги обычно продаются партиями по 10 или даже 100 штук. В отличие от фиксированных цен, цены на акции меняются быстро, в зависимости не только от состояния строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее менеджмента, геополитических рисков и общего климата фондового рынка.
Есть два способа заработать на акциях, как и на квартире: купить дешевле и продать дороже (если это возможно) или держать портфель и собирать дивиденды (если они того стоят). Группа ПИК, ЛСР и «Самолет» выплачивают дивиденды акционерам.
Облигации несколько безопаснее. В отличие от акций, облигации являются долговыми инструментами — выпустившая их компания обязуется выплачивать проценты (купоны), обычно каждые шесть месяцев, а в конце срока погасить сам долг. Можно продать облигацию, не дожидаясь ее погашения, хотя это не всегда происходит по лучшей цене. Облигации «Группы ЛСР», «Группы ПИК», «Легенды», «Группы Пионер» и других производителей теперь можно найти на фондовом рынке.
Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и авторитета компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет погасить долг, а значит, доходность по этим ценным бумагам ниже. Доходность по облигациям, выпущенным строительными компаниями, сейчас составляет от 5% годовых.
Инвестировать опосредованно
18 000 ₽
Подпишитесь на Clerk.Premium и получайте:
— ежедневные мини-курсы, — более 50 онлайн-курсов, — более 450 вебинаров от экспертов, — неограниченные консультации экспертов, — удобное обучение до 2023 года.
В качестве бонуса вы получите более 400 руководств и контрольных списков для работы. С полным списком вы можете ознакомиться здесь. Со скидкой 45% услуга стоит 9 900 рублей. Оставьте свою заявку ниже — мы ответим на все ваши вопросы.
Клерк дарит подарки всем бухгалтерам на Новый год! Клерк.Премиум всего за 9 900 ₽
Все граждане России платят налог на доход от продажи недвижимости, для физических лиц он составляет 13%.Кто освобождается от уплаты налога на недвижимость:
Артем и Ольга купили и продали несколько квартир с 2015 года, когда они открыли индивидуальное предпринимательство. Они платили НДС как индивидуальные предприниматели.
Хорошей новостью для дольщиков является то, что с 2021 года период приобретения жилой недвижимости начнется сразу после полной выплаты по договору участия в капитале. Это означает, что те, кто покупает квартиру, будут
Налоги и издержки
Подумайте о возможных расходах. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 миллиона в начале строительства, которую они планируют продать через год за 1,9 миллиона рублей.
Расходы:
- если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
- если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
- если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.
Артем и Ольга продали свою квартиру через три месяца после завершения строительства жилого комплекса. Это быстро, потому что после вычета всех расходов на ремонт, аренду и оформление документов их доход составил 330 000 рублей.
Рассчитайте свой платеж по ипотеке с помощью удобного ипотечного калькулятора Совкомбанка. Вы можете учесть все параметры: срок кредита, размер первоначального взноса и сумму кредита.
Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют вложения времени и стартового капитала, так как неустойчивость рынка недвижимости иногда приводит к стагнации, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от инвестиций. Например, летом 2021 года покупательская активность была низкой (возможно, из-за жаркого лета), а к концу года спрос вырос, пик ипотеки «раздул» рынок, цены выросли, а предложение оказалось меньше спроса.
Чтобы успешно продвигать свой бизнес на рынке, важно знать свою целевую аудиторию. Арендное жилье востребовано абитуриентами, студентами-заочниками на время семестров, спортсменами на время игр или тренировочных лагерей. Аренда квартир на срок до одного месяца также востребована корпоративными клиентами — для деловых поездок, тренингов, семинаров и конференций, а также для сотрудников, работающих вахтовым методом. Иногда среднесрочная аренда необходима для пациентов клиники, их родственников или сопровождающих лиц, а также для жильцов на время ремонта их домов. И, пожалуй, самая большая аудитория — это «ночная жизнь», то есть люди, которые хотят «потусоваться» или провести время в одиночестве.
Поскольку договор краткосрочной аренды — это документ, который должен устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, я подробно расскажу о стандартной форме. Поэтому он должен включать следующие разделы:
Как только у вас появится опыт ведения бизнеса и, что более важно, наработанная клиентская база, вы должны принять решение о расширении бизнеса, что в нашем случае означает увеличение количества объектов аренды. Для выполнения определенных объемов работ вам также придется привлекать работников агентства. Если вы уже работаете с пятью объектами недвижимости, вы обычно можете позволить себе нанять таких работников, как уборщица, прачка и диспетчер. Следует отметить, что масштабирование бизнеса по размещению в нашем случае способствует функционированию бизнеса, а не наоборот. Это связано с разделением задач — каждый выполняет работу на своем участке профессионально. По мере увеличения объема и разнообразия предлагаемого жилья все меньше и меньше потенциальных клиентов будут оставаться непривилегированными (бездомными) по вашей вине.
Однако также нет причин поспешно увеличивать размер бизнеса, поскольку размер должен точно соответствовать вашим возможностям, особенно поступающим запросам на размещение, размеру вашей клиентской базы, количеству и качеству вашей команды и вашим личным физическим возможностям.
- если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
- если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
- стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
- если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
- из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.
Основными показателями правильного баланса между размером вашего бизнеса и мощностью являются, с одной стороны, высокая заполняемость благодаря входящему потоку клиентов и, с другой стороны, минимальное время простоя квартир.
Большие объемы сдаваемого в аренду жилья также требуют профессионального программного обеспечения для бизнеса, например, бухгалтерского программного обеспечения otelms.com — профессиональной системы управления для автоматизации работы гостиницы, пансионата, гостевого дома, дома отдыха, санатория, мини-отеля, мини-гостиницы, хостела, квартиры для отдыха, дома отдыха и гостиничного комплекса.
Подчеркните возможность дополнительного заработка на сопутствующих услугах, необходимость создания партнерских отношений с коллегами по бизнесу. Что это значит? Определенные типы клиентов будут нуждаться в дополнительных услугах; опять же, вам не придется отказываться от них, чтобы заработать деньги. О каких услугах идет речь? Речь идет о доставке завтраков, различных блюд и напитков из близлежащих кафе и ресторанов, заказе такси, услугах туристического агентства. Это сотрудничество может и должно быть взаимовыгодным.
Сдача квартиры в субаренду
Для того чтобы рассчитать экономическую рентабельность бизнеса краткосрочной аренды, начнем с аренды и субаренды одной квартиры поэтапно (шаг за шагом). Затем мы хотим расширить бизнес до пяти квартир и рассмотреть возможность увеличения до двадцати квартир.
Итак — одна квартира в аренду. Предположим, что это двухкомнатная квартира в центре миллионного города.
- Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.
- Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.
- Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.
- Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.
- Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
- Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.
- Реквизиты и подписи сторон .
Масштабирование бизнеса. Партнерство
Рассчитаем налог (6 процентов от выручки УСН) 6 процентов от 40,7 — 2,4 тысячи рублей. Мы платим налог ежеквартально, но теперь рассчитываем сумму в Otplata за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, предметы гигиены) — это немного, но совсем немного — 2,0 тысячи рублей. Общие расходы 20,0 + 3,5 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тысяч рублей. Доход уже подсчитан — 40,7 тысячи рублей. Таким образом, квартира даст нам 40,7 х 12 — 27,7 х 12 — 15,0 = 141,0 тысяч рублей в год.
Теперь о финансовом результате аренды пяти квартир. Мы сотрудничаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, одной однокомнатной и одной двухкомнатной квартирами в спальных районах. См. таблицу:
Стоимость аренды и коммунальных услуг, млн. руб.
Ставка аренды в день, тыс.
Коэффициент занятости в месяц
Финансовые показатели бизнеса
Прочие расходы (реклама и прочие расходы), тыс. руб.
Налог по упрощенной системе налогообложения, тыс. руб.
- Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
- Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей.
- Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.
Чистая прибыль, тыс. руб.
