Отсутствие внимания к этому вопросу имеет свои последствия. Однажды на БН.ру обратились владельцы квартирного отеля и попросили пожаловаться на то, что управляющая компания не платит им деньги уже около девяти месяцев. Затем проблема была успешно решена — управляющая компания была заменена. Однако это исключительный случай.
Апартаменты: самим жить или деньги вложить?
Стоит ли выбирать квартиры для инвестиций? Каковы преимущества и недостатки этого типа недвижимости? От чего зависит их прибыльность и как она рассчитывается?
На эти и другие вопросы в ходе открытых консультаций на BN.ru ответили приглашенные эксперты: директор департамента коммерческой недвижимости «Realty Group» Екатерина Аршинова, заместитель директора центра инвестиций в недвижимость агентства недвижимости «Бекар» Яна Васильева и девелопер проекта Status by Salut! Светлана Кузьменко. Мероприятия проходили в рамках Ярмарки недвижимости с 1 по 3 ноября.
«Темная лошадка»
Жилищный сектор по-прежнему не очень понятен для обычных покупателей. Его даже прозвали «темной лошадкой». Сначала эксперты объяснили, что такое флэты и откуда они берутся.
«Квартиры как вид недвижимости появились по объективным причинам. В связи с нехваткой земли в городе, были районы, где нельзя было строить квартиры. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Квартирам удалось обойти некоторые строительные запреты, которые распространяются на жилые дома», — говорит Светлана Кузьменко.
В девелоперском бизнесе Европы и Америки этот сектор имеет большую долю, но в России он только зарождается. Возможно, именно поэтому в законодательстве сложилась ситуация, когда слово «плоский» обозначает совершенно разные объекты. Их объединяет то, что они являются нежилыми помещениями, предназначенными для проживания людей.
В России мода на квартиры пришла, как обычно, из Москвы. В Санкт-Петербурге пионером отрасли стала группа компаний «Пионер», построившая комплекс «Е» на улице Хошимина. Идея создания плоского отеля возникла благодаря… техническая проблема. Одно из зданий в проекте не получало достаточного количества солнечного света. А для квартиры этот критерий был не важен. Поэтому застройщик решил сделать смесь отеля и многоквартирного дома.
Маркетинговая уловка оказалась успешной, и опыт был перенят другими разработчиками. Например, «Союз Инвест Девелопмент», построившая МФК «Салют», и компания «Монолит», реализовавшая МФК «Крылья». В настоящее время в северной столице насчитывается около 55 жилищных проектов. По данным BN, за последний год предложение в этом сегменте увеличилось почти на треть.
Живи или копи
В зависимости от назначения квартиры делятся на различные группы: Жилье, услуги и инвестиции.
Квартиры обычно строятся на земле, предназначенной для гостиницы. Такая недвижимость зачастую дешевле обычной жилой недвижимости. Их часто покупают родители для своих взрослых детей. Так называемые псевдо-дома также относятся к этому типу. В отличие от большинства квартир, они продаются с мебелью и без мебели. Одним из примеров является комплекс «Неопарк» рядом с Пулковским парком.
«В апарт-отелях с обслуживанием (таких как Ye’s) некоторые владельцы живут сами, другие сдают свои апартаменты сами, третьи передают их управляющей компании и получают взамен доход», — говорит Яна Васильева. Инвестиционный тип — кондоминиум, особая форма, сочетающая в себе черты отеля и многоквартирного дома. Для него характерно обилие владельцев — их сотни и даже тысячи. Люди не живут в таких отелях: они купили готовый бизнес и получают доход с помощью управляющей компании».
Екатерина Аршинова добавила к этому списку квартиры для отдыха. Это высококлассные объекты на курортах. Например, «Русские сезоны» от застройщика RBI (Сестрорецк).
Что такое апарт-отель?
Апарт-отель — это гостиничный комплекс, в котором каждый номер обладает всеми преимуществами обычной квартиры: Ванная комната, кухня, стиральная машина и т.д. Эти квартиры (также называемые единицами) могут быть арендованы на длительный срок или посуточно.
Главная особенность гостиничных квартир заключается в том, что все сдаваемые в аренду единицы принадлежат разным инвесторам-собственникам. Управление комплексом осуществляет одна специализированная организация — управляющая компания (гостиничный оператор). В его задачи входит поддержание порядка, регистрация и выписка гостей, реклама отеля и т.д. Прибыль от сдачи квартир в аренду делится между владельцем и управляющей компанией в соответствии с условиями договора.
Мировой туристический рынок, который до пандемии рос в среднем на 3-4 % в год, сделал сектор плоских отелей очень перспективным. Подобный формат появился в США в 1970-х годах и быстро стал популярным не только там, но и в Азии и Европе.
Девелоперы ожидают, что со временем квартирные отели станут конкурентом съемным квартирам.
В настоящее время существуют частные инвесторы, которые пользуются хорошей поддержкой на первичном рынке недвижимости. Некоторые из них покупают квартиры на начальных этапах строительства и продают их до сдачи дома, забирая 30-50 % стоимости жилья. Другие клиенты ремонтируют и сдают в аренду недвижимость в новых зданиях.
Но аренда — задача не из легких. Вы должны сделать ремонт, найти арендаторов, следить за состоянием квартиры и платить за обслуживание. В то же время нет никакой гарантии, что клиенты не будут, например, крушить мебель или снимать новый холодильник. Арендаторы также не могут быть уверены, что их не выселят на следующий день или что им не придется платить залог. Поэтому обе стороны должны «думать» об аренде.
При покупке квартиры инвестор заключает договор с управляющей компанией, которая поручает ему обслуживание, эксплуатацию и сдачу квартиры в аренду. Этот же договор содержит правила распределения дохода и, конечно, права и обязанности сторон.
Это важно: будьте готовы к тому, что некоторые управляющие компании требуют, чтобы инвесторы были самозанятыми.
- элитные (средняя площадь 28 кв.м)
- среднего уровня (порядка 22 кв.м.)
- бюджетные (в среднем 18 кв.м)
Чем выгодны инвестиции в апартаменты?
Затем управляющая компания ремонтирует квартиры, чтобы они соответствовали декору всего комплекса. Управляющая компания начинает привлекать гостей и сдавать жилье инвестора в аренду.
- Новый инструмент диверсификации инвестиционного портфеля.
- Доход по 8-10% годовых от арендного бизнеса плюс потенциал роста стоимости апартаментов около 15% в год. В целом доход от гостиничного сервиса более стабилен и высок, чем от сдачи в аренду обычной квартиры. В некоторых случаях доходность инвестиций в апарт-отели можно сопоставить с инвестициями в стрит-ритейл.
Из полученного дохода вычитаются расходы на коммунальные услуги, гостиничные услуги, банковские комиссии и т.д. Сумма, оставшаяся после покрытия всех расходов, делится между инвестором и управляющей компанией в пропорции, предусмотренной договором.
- Доход полностью пассивный, так как управление комплексом и обслуживание номера лежит на профессиональных управляющих. При этом именно инвестор будет получать большую часть прибыли: обычно от 70% до 90%.
- Минимальный размер инвестиций наименьший по сравнению с аналогами в арендном бизнесе: номер-апартаменты стоит примерно на 20% дешевле квартиры и, конечно, намного дешевле открытия полноценной гостиницы .
- Также в сравнении с традиционным гостиничным бизнесом у апарт-отелей выше потенциальные рентабельность и уровень заполняемости номеров .
- А при желании выйти из бизнеса апартаменты можно перепродать: сделать это намного проще, чем продать гостиничный бизнес целиком. Более того, некоторые застройщики предоставляют возможность обратного выкупа апартаментов при инвестициях на этапе строительства.
Как это работает?
Наталья Полякова, 27 лет, замужем, двое детей. Недавно она переехала с мужем и детьми в комплекс бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад». В это же время Наталья заметила стройку возле станции метро «Ботанический сад» — это оказался апарт-отель YE’S Botanicheskiy Sad от группы компаний «Пионер». «Проект мне сразу понравился, — говорит Наталья. Через некоторое время она и ее мать начали покупать здесь квартиру. Они взяли деньги, вырученные от продажи квартиры моей матери. Почему? Обеспечить стабильный доход, сначала для старшего поколения семьи, а затем для детей. История Натальи является ярким примером долгосрочного финансового и жилищного планирования для разных поколений одной семьи.
- Надежна ли управляющая компания и застройщик ? Сколько лет они на рынке? Оказались ли выгодны предыдущие их проекты?
- Какие условия инвестирования предлагает УК? Какую долю прибыли забирает себе и какие прогнозирует расходы сверх своей комиссии? Есть ли предложения с фиксированным доходом?
- Какой потенциал у их текущего проекта ? Будут ли востребованы у арендаторов апартаменты, которые УК предлагает приобрести?
Инвестиции.
«Мы сняли квартиру в старом здании. Арендаторы планировали переехать. Я решил, что это не выгодная инвестиция. Пришлось вложить дополнительные средства в ремонт, и в целом арендная плата начала падать. Поэтому мы искали более удобные варианты и способ уменьшить контакт с арендаторами. У нас была идея открыть плоский отель. Мы довольно быстро продали квартиру и хотели оставить ту же сумму. С одной стороны, это был бюджет, а с другой — идея, которая нам понравилась.
Куда еще вы инвестировали? Они пытались заманить нас другими вариантами инвестиций — акциями, депозитами и т.д. — чтобы заманить нас. Когда мы продали вторую квартиру, моя мать не была заинтересована в получении дохода от нее, ей было бы трудно это понять. Однако, когда она вложила деньги в недвижимость, квартиру-отель, она поняла, что это и место для жизни, и дополнительный доход, когда это необходимо. Так что здесь удовлетворяется большинство ее потребностей».
Татьяна и ее муж переехали в Москву из Крыма два года назад. В столице она работает программистом в крупной IT-компании.
В какой-то момент пара купила 100-метровую квартиру в Крыму. Но они никогда не смогли бы жить в нем: Дом был слишком большим для семьи с двумя детьми, а ремонт стоил больших денег. Потом жизнь сложилась так, что им пришлось переехать в Москву. Деньги от продажи резиденции в Крыму были вложены в квартиру-отель рядом со станцией метро «Ботанический сад». Здесь супруги также искали помещение для своей компании.
«В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция»
Инвестиции: квартира площадью 27,7 квадратных метров в YE’S Botanica
«Зачем инвестировать в плоский отель? В общем, мы хотим переехать сюда и остаться на некоторое время. В будущем мы также хотим купить еще одну квартиру: одну для сдачи в аренду и одну для проживания. Мы купили эти квартиры в разгар пандемии, когда невозможно было выйти из дома и все делалось через Интернет.
Станция МЦК «Ботанический сад» имеет очень удобные переходы. Мы решили, что Ботанический сад и еще четыре парка поблизости — это великолепно! Кроме того, из окон открывается прекрасный вид, можно выбрать любой этаж — и вся Москва, центральная часть города, практически в ваших руках.
Каковы наиболее важные критерии для покупки квартиры? Во-первых, это дешевизна. Второй момент заключается в том, что они всегда находятся в очень интересных районах. Парк, транспортный узел, МЦК и метро — все рядом, далеко ходить не надо. Кроме того, большинство квартир построено вместе с коммерческими помещениями. Другими словами: Помимо квартир, вы также можете приобрести коммерческое помещение. Все находится рядом и до всего удобно добираться».
«Мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время»
Аркадий Иноземцев — глава большой семьи. Вместе с женой он воспитывает пятерых детей. Они живут в собственном доме в подмосковной Дубне. В прошлом семья несколько раз переезжала с квартиры на квартиру в Подмосковье. Когда семья выросла, им понадобилась квартира побольше, и они переехали в собственный дом. Кстати, в новом доме живут собака и две кошки. Чтобы содержать такую большую семью, Аркадию приходится часто бывать в Москве — он работает в компании, которая является лидером на рынке информационной безопасности для крупных предприятий. Покупка квартиры в центре столицы — это вариант «квартиры в пиджаке» для Аркадия.
Инвестиции: квартира площадью 27,6 кв. м в YE’S Botanica.
«Квартира используется в качестве основания. Я думаю, такая модель довольно распространена, когда люди живут за городом, а в Москве есть база, где можно остановиться, когда становится поздно, когда назначены встречи. Конечно, если все пойдет хорошо, в будущем он будет использоваться как дополнительный источник дохода.
Почему YE’S Botanica? Самым большим преимуществом является уникальная доступность. Он полностью соответствует моим потребностям. В моей работе мне не нужно постоянно находиться в офисе, но я могу проводить много встреч в течение дня. Возможность работать из дома и выезжать в любую точку Москвы с минимальными затратами времени становится ключевой.
Наступил момент, когда у меня появилась возможность управлять своими деньгами. И вообще, в наше время я не считаю правильным затягивать с принятием решения. Так работает весь рынок. Параметр «время выхода на рынок» очень важен. Пока вы совершенствуете продукт и взвешиваете все за и против, может пройти время.
«В Москве есть такая база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается»
