Инвестиции в акции являются наименее рискованной формой инвестиций в коммерческую недвижимость. Можно стать совладельцем крупной недвижимости (торгового центра, офисного здания и т.д.). Инвестору не нужно тратить личное время на поиск подходящей недвижимости, а затем на поиск надежных арендаторов или покупателей.
Как купить коммерческую недвижимость: гайд для покупателя
Рынок недвижимости считается одной из самых безопасных форм инвестирования ваших сбережений во всем мире и является так называемой долгосрочной консервативной инвестицией. Его основная цель — сохранить заработанные деньги и обеспечить инвестору стабильный доход. Позже, когда цены на недвижимость поднимутся (а это регулярно происходит), недвижимость можно продать и получить прибыль. А в последние годы было доказано, что покупать коммерческую недвижимость выгоднее и надежнее, чем инвестировать в квартиру. Узнайте, почему это так, в этой статье.
Долгое время покупка коммерческой недвижимости для получения дохода от сдачи в аренду не была приоритетом — лучшим способом вложения средств в недвижимость считалась покупка квартиры. Так было до тех пор, пока объем заказанных новых квартир не начал увеличиваться с каждым годом: Если в 2010 году Россия заказала 58,4 млн. м квартир, то в 2020 году это число достигнет 82,2 млн. м, а в 2021 году — 92,6 млн. м.1 Россия установила рекорд по вводу квартир в эксплуатацию. 2022. РБК. URL: https://realty.rbc.ru/. И каждый раз, когда некоторые из этих квартир выходят на рынок аренды, предложение увеличивается, а конкуренция между владельцами возрастает.
Более того, с 2018 года наблюдается устойчивый рост цен на квартиры в крупных городах России 2 Анализ рынка недвижимости Домклик: почему в России подорожали квартиры. 2022, URL: https://blog.domclick.ru/. Но арендная плата растет медленнее — и падает гораздо быстрее во время кризиса, когда резко падают рабочие места, а вместе с ними и спрос на платежеспособную аренду. Срок возврата инвестиций в двухкомнатную квартиру вырос с 16 лет в 2019 году до почти 20 лет в 2020 году, выяснили аналитики компании «Инком-Недвижимость «3 К концу 2020 года срок возврата «однушек» на вторичном рынке Москвы вырос с 16 до 19,5 лет. 2020, URL: https://www.incom.ru/.
2022 год для аренды квартир, и стало совсем грустно: в середине зимы спрос начал резко падать — и в то же время предложение росло. Например, с февраля по апрель количество квартир, сдаваемых в аренду в Москве, увеличилось на 45%, а время экспозиции (время от подачи объявления до подписания договора аренды) увеличилось с 4-5 дней до 2-3 недель. И главное: их было ровно в 10 раз меньше.
Коммерческая недвижимость: вдвое прибыльнее + ремонт за счет арендатора
Поэтому покупка арендной недвижимости сейчас кажется рискованным предприятием. Однако существует еще один вид безопасных инвестиций в недвижимость, который позволяет вам получать регулярный доход таким же образом: покупка коммерческой недвижимости вместо жилой. Прежде всего, следует обратить внимание на стрит-ритейл, то есть торговые площади на первых этажах зданий Википедия (URL: https://ru.wikipedia.org/). Их арендуют магазины, кафе, аптеки, банки, медицинские учреждения и другие предприятия, обслуживающие массового потребителя. Согласно закону, приобретать коммерческую недвижимость может не только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо. В 2020 году доля физических лиц среди покупателей розничных товаров на улице достигнет 80% 6 Вместо арендных квартир: Россияне покупают помещения на первом этаже. 2021, URL: https://www.gazeta.ru/.
Те, кто решил купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, должны знать, что доходность этого бизнеса составляет 7-10% в год 7 Как будет выглядеть рынок коммерческой недвижимости в 2022 году? 2022. URL: https://spb.cian.ru/ (для сравнения, аренда квартиры приносит 3-5% в год от ее стоимости). Коммерческие помещения обесцениваются за 10-15 лет, и если вы решите продать их, покупатели обычно находятся даже быстрее, чем на квартиру: в то время как предложение квартир увеличилось во всех регионах, а покупатели стали более требовательными, спрос инвесторов также переместился на коммерческую недвижимость, делая ее все более популярной.
Факт
По данным консалтинговой компании Knight Frank, инвестиционные сделки в сфере коммерческой недвижимости вырастут на 35,1% в годовом исчислении в 2020 году и на 18% по сравнению с 2019 годом, который предшествовал спросу. 8 Сделки с коммерческой недвижимостью выросли на 35% по сравнению с 2021 годом. 2022. URL: https://iz.ru/ .
Если дом с уже живущими в нем людьми — редкость, то коммерческая недвижимость с арендатором, подписанным договором аренды, вывеской и процветающим бизнесом — вполне обычное дело. Верно, и они стремятся купить такие площади, чтобы избавить себя от необходимости искать и представлять желающих арендовать их, обычно больше, чем тех, кто хочет купить торговые площади «в бетоне».
Кстати, в деловом мире стало обычной практикой, когда арендатор коммерческой недвижимости проводит ремонт самостоятельно и за свой счет. Это связано с тем, что предприятия гораздо больше привязаны к арендуемым помещениям, чем арендаторы к своим домам. Арендные договоры продлеваются каждый год на протяжении десятилетий, а розничные магазины, кафе и рестораны придают особое значение своим клиентам, потому что
Когда вы покупаете коммерческую недвижимость с арендатором, вам следует обратить внимание на сферу деятельности арендатора: Если доход предпринимателя стабилен, вы можете рассчитывать на долгосрочное и эффективное партнерство. Но кого лучше выбрать в качестве арендатора?
Правила для инвестора: как правильно купить коммерческую недвижимость
Компания R4S Group, которая работает на рынке коммерческой недвижимости уже 21 год, провела оценку наиболее популярных объектов в этом году.
I позицию уверенно занимают уличные торговые точки. На них приходится 22% всех транзакций.
На втором месте — табачные магазины (15% магазинов).
На третьем месте находятся мини-маркеты и магазины кофе с собой (по 11%). 9 Магазины взяли перерыв. 2022, Коммерсантъ, URL: https://www.kommersant.ru/.
Помимо ориентации магазина, важно оценить расположение помещения, пешеходный и автомобильный трафик, а также близость к другим предприятиям розничной торговли и сферы услуг. Вот вопросы, на которые стоит ответить, прежде чем решиться на покупку:
Факт
- На каком расстоянии находится ближайшая станция метро? Наиболее интенсивный пешеходный поток проходит на расстоянии 20–70 м от станции, затем он начинает рассасываться.
- Действительно ли пешеходный маршрут от метро вглубь жилого района либо деловых кварталов пролегает рядом с вашим будущим помещением, обеспечивая арендатора нужным количеством посетителей?
- Находится ли помещение на первой фасадной линии домов на оживленной автомагистрали или расположено в окружении жилой застройки и какова в таком случае ее высотность? Ведь в пятиэтажном микрорайоне проживает в несколько раз меньше народу, чем в современном высотном.
- Какие магазины, кафе, учреждения расположены по соседству и в некотором отдалении? Крупный торговый центр, на треть опустевший в связи с недавними событиями, может переманивать арендаторов, обещая им сниженные на время кризиса ставки. А офисная башня, напротив, обеспечит хороший клиентский поток.
Факт
Также небезосновательно задавать вопросы о состоянии и качестве помещений:
Наконец, прежде чем покупать коммерческую недвижимость с арендатором, необходимо тщательно проверить документы на недвижимость и договор аренды. Если вы сомневаетесь, лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на оказании помощи в таких сделках.
- Есть ли отдельный вход? Встречаются варианты, когда несколько разных бизнесов делят один вход. Хотим предупредить, что покупка такого рода коммерческой недвижимости — это не самое лучшее приобретение.
- Насколько удачна планировка, как расположены «мокрые точки», если они есть? В каком состоянии коммуникации в здании и насколько велик процент его износа? По данному вопросу будущему владельцу будет полезно получить консультацию эксперта, который подскажет, есть ли у помещения скрытые дефекты.
