Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2021 году.

Содержание

В регионах России переоценка недвижимости производится через четыре года после последней кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе на это уходит два года.

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости – судебный и досудебный порядок

Оспаривание кадастровой стоимости — это процедура снижения стоимости недвижимости, определенной государственной массовой оценкой. Поскольку задействована «масса», утвержденное значение часто завышается. Поэтому вопрос сокращения является существенным.

Я рекомендую вам посмотреть это 3-минутное видео, в котором я рассказываю о процессе оспаривания стоимости недвижимости:

Содержание:

Цель статьи: рассмотреть порядок оспаривания земельной стоимости недвижимости в 2021 году, препарировав его, чем отличается судебный и досудебный порядок (по коллегии), его преимущества и недостатки, куда обращаться и что потребуется.

Переходный период в законодательстве

В настоящее время существует три способа оспаривания стоимости. Это связано с так называемым «переходным периодом». Он продлится до января 2023 года. Поэтому вам необходимо знать, какая статья регулирует эту процедуру в вашем случае:

Во-первых, необходимо определить федеральный закон, в соответствии с которым проводится проверка цен: № 135 или № 237.

Об этом можно узнать в Росреестре:

Это закон, по которому осуществляется вызов!

Если стоимость определяется по закону № 237-ФЗ, необходимо также указать, какой из товаров был ввезен в ваш регион: 22 или 22.1.

До сих пор статья 22.1 вводилась только постановлением местных властей. Эту информацию можно получить в налоговом органе (СБУ) в вашем регионе.

Досудебный порядок оспаривания

Рассмотрим первый вариант — до процедуры. Комиссионные варьируются в зависимости от закона.

Что делать, если вы решили пойти по этому пути?

  1. Убедитесь, что у вас есть право оспорить обвинения. Это означает наличие документального подтверждения законного интереса. Например, свидетельство о праве собственности или договор аренды,
  2. Заказать отчет об оценке. Для этого необходимо обратиться в оценочную фирму. Желательно использовать компанию, имеющую опыт в таких делах. Например, наша компания оспаривает кадастровую стоимость земли и зданий с 2017 года,
  3. Подготовьте пакет документов (см. список ниже),
  4. Подача документов в комиссию : лично, почтой или через доверенное лицо. Комиссии организованы на базе следующих учреждений:
    1. Росреестр в соответствии с законом № 135-ФЗ,
    2. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (как правило, подведомственный Минимуществу) в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ,
    3. бюджетный орган (ГБУ) в соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ.

    Жалоба рассматривается в течение 30 дней. При положительном решении измененное значение вносится в Единый государственный реестр юридических лиц и с этого момента служит налоговой базой. Если решение будет отрицательным, вы можете подать новое заявление или обратиться в суд.

    Перечень документов для подачи заявления:

    • Заявление о пересмотре стоимости. Шаблон можно найти на сайтах комиссий,
    • Выписка из ЕГРН о стоимости земли (оригинал). Она бесплатна и может быть заказана через МФЦ или онлайн-сервис,
    • Документ, подтверждающий вашу заинтересованность. Например, выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах или договор аренды жилья (если вы являетесь арендатором),
    • Отчет об оценке рыночной стоимости. Часто требуется как бумажная, так и электронная версия отчета. Согласно статье 22.1, требуется только электронная версия (однако иногда ГБУ игнорирует это указание и требует бумажную версию).
    • Доверенность, если заявление подается уполномоченным представителем. Это простая форма — без нотариального заверения.

    Существует обязательная предварительная процедура для юридических лиц, если они подают иск в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

    С 1 января 2021 года вступили в силу положения закона № 269-ФЗ1, который регулирует механизм исправления ошибок при определении кадастровой стоимости. Улучшили или упростили ли эти положения процедуру исправления ошибок? Именно это мы и рассмотрим в данной статье.

    Какими бывают ошибки?

    Виды ошибок, допускаемых при определении кадастровой стоимости, перечислены в статье 21 Закона № 237-ФЗ2. К ним относятся:

    • Несоблюдение методических указаний по государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве назывались методическими ошибками),
    • типографские, числовые или иные ошибки, влияющие на кадастровую стоимость (ранее называемые в законодательстве техническими ошибками),
    • фальсификация данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверной информации о характеристиках объекта недвижимости для определения кадастровой стоимости).

    Например, первая группа ошибок включает использование неправильной модели расчета или применение необоснованных корректировок; вторая группа включает канцелярскую ошибку в площади объекта недвижимости; третья группа включает указание на опасное/ветхое состояние объекта недвижимости или расположение объекта недвижимости в границах зоны особого использования и т.д.

    В зависимости от количества свойств, затронутых ошибкой, ошибки делятся на одиночные (для одного элемента) и множественные (для нескольких элементов).

    Откуда берутся ошибки?

    Государственная оценка земель — трудоемкая процедура, которая может занять полтора года с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

    Для определения стоимости земли используются процедуры массовой оценки, при которых создаются расчетные модели, применимые к группам земельных участков со схожими характеристиками3. Кадастровая стоимость рассчитывается на основе общедоступной статистической и рыночной информации. Однако этот метод не может учесть все ценовые характеристики отдельных объектов недвижимости. Это возможно только при индивидуальной оценке.

    Поскольку кадастровая оценка проводится в «укрупненном виде» и не все характеристики объекта недвижимости могут быть учтены, существует риск ошибок при определении кадастровой стоимости. Человеческий фактор играет главную роль в технических ошибках.

    Как найти ошибку и что с ней делать?

    Первым признаком возможной ошибки является размер кадастровой стоимости. Каждый владелец и бенефициар недвижимости знает приблизительно, какова ее рыночная стоимость. По логике законодательства, кадастровая стоимость — это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. Другими словами, расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью не должно быть значительным. Если кадастровая стоимость не соответствует рыночному диапазону, то, скорее всего, была допущена ошибка.

    Но как выяснить, в чем именно заключалась ошибка?

    1. вы можете обратиться в СБУ с заявлением об определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 20 Закона № 237-ФЗ. Этот запрос будет рассмотрен в течение 30 дней. Если СБУ обнаружит ошибку в определении кадастровой стоимости, она должна быть исправлена (статья 21 Закона № 237-ФЗ). Однако этот метод не гарантирует, что ошибка будет обнаружена.

    2. вы можете попытаться найти неисправность самостоятельно. Технологии позволяют исследовать проблему, не выходя из дома. Но будьте осторожны: без специальной подготовки по оценке, скорее всего, будут обнаружены только очевидные («технические») неисправности.

    Что серьезнее: ограничения движения, ограничения использования или нечеткие границы собственности?

    Чтобы понять, какие данные были использованы при проведении государственной кадастровой оценки, следует обратиться к общедоступному ресурсу «Фонд данных государственной кадастровой оценки». В нем отображается информация о земле, на основании которой была рассчитана кадастровая стоимость. Более подробную информацию можно найти в отчете о кадастровой оценке. Эти отчеты также доступны для общественности через упомянутый выше фонд данных.

    Следует отметить, что методологические ошибки очень трудно доказать, даже если обратиться к профессиональному оценщику. И хотя основной целью является исправление кадастровой стоимости, наличие такой ошибки в государственной кадастровой оценке должно быть доказано, что довольно проблематично, учитывая масштаб расчетов4. При обнаружении ошибки кадастровая стоимость объекта пересчитывается на основе массовых показателей и корректируется только в пределах обнаруженной ошибки, что не всегда приводит к ожидаемому результату. В большинстве случаев, когда обнаруживается нетехническая ошибка, правообладателю целесообразно немедленно установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.

    Более того, исправление ошибок является неоднозначным инструментом. Если правообладатель прибегает к ней, он должен быть уверен, что это исправление приведет к снижению кадастровой стоимости, а не наоборот.5 К сожалению, без подготовки в области оценки не всегда возможно адекватно определить влияние ошибки на кадастровую стоимость.

    Последней инстанцией, в которую может обратиться заявитель, является суд. В зависимости от того, что вы хотите оспорить, существует определенный срок для подачи иска. Подать документы можно лично или онлайн — это право доступно гражданам с января 2017 года.

    Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa

    В листинге указана цена, зарегистрированная в Федеральном реестре. Есть два способа выяснить, соответствует ли он имуществу.

    Oбpaтитecь к oцeнщикy

    Аккредитованный оценщик стоит денег, но может быстро определить, не слишком ли высока цена. Дайте ему акт и земельную книгу и подробно опишите недвижимость или пригласите его осмотреть ее. Сюрвейер будет искать ошибки в расчетах и рассчитывать оптимальную цену стоимости недвижимости.

    Изyчитe pынoк caми

    Проведите поиск на вторичном или первичном рынке недвижимости, аналогичной вашей, и проверьте их цены. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость; например, если вы оцениваете 5 объектов недвижимости, сложите их и разделите на 5. Затем сравните среднюю цену со стоимостью земли вашей собственности. Если рыночная стоимость более чем на 20-30% ниже кадастровой, это повод обратиться в Росреестр для пересмотра суммы.

    B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть

    Можно самостоятельно снизить кадастровую стоимость недвижимости, если она слишком высока. Однако закон предусматривает и другие случаи, когда стоимость должна быть пересмотрена. Всего их три:

    ⏫ Расходы чрезмерны. Это наиболее распространенная ситуация. Если стоимость земли слишком высока, вам придется платить более высокие налоги. Со временем она может многократно увеличиться в связи с отменой ставок дисконтирования. Кроме того, закон предусматривает, что недвижимость должна быть продана не менее чем за 70% от ее кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость в 2-3 раза выше, вы не сможете продать недвижимость по рыночной стоимости, так как она ниже 70%.

    ⏬ Стоимость недооценена. В этом случае вы платите меньше налогов, чем должны. Это поможет вам сэкономить деньги, но приведет к проблемам при продаже недвижимости. Федеральное центральное регистрационное управление с подозрением относится к сделкам, в которых недвижимость продается по цене, превышающей стоимость земли, а налоговые органы могут оштрафовать вас за незаконное снижение стоимости недвижимости.

    🔄 В расчетах была использована неверная информация. Если в кадастровом акте содержится информация, не соответствующая фактическим параметрам, кадастровая стоимость также должна быть поставлена под сомнение. Информация может быть неверной в отношении аварий, площади, класса почвы, местоположения и многих других параметров.

    Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти

    Узнайте, как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Используйте простой алгоритм для правильного завершения процесса.

    Шaг №1: oпpeдeлитe ocнoвaния для ocпapивaния cyммы

    Получить бумажную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. В любом случае, вам придется заплатить государственный налог. Затем выясните, соответствует ли кадастровая стоимость средней рыночной стоимости — самостоятельно или с помощью признанного оценщика. Сохраните аннотацию и план расчетов — они помогут вам впоследствии оспорить сумму. Реферат понадобится вам для подачи документов в Управление федерального регистра.

    Шaг №2: oпpeдeлитe pынoчнyю cтoимocть нeдвижимocти

    Чтобы доказать, что стоимость недвижимости слишком высока, необходимо показать, что рыночная стоимость на самом деле гораздо ниже. Для этого обратитесь в оценочную компанию или к частному оценщику. Оценщик или компания должны иметь соответствующую лицензию. Еще лучше, если оценщик аккредитован в одном или нескольких банках — это признак профессионализма и серьезной работы.

    Вы должны оплатить услуги оценщика. Поэтому рекомендуется сначала заказать предварительное обследование, в ходе которого специалист изучит документы и определит, стоит ли подвергать сомнению кадастровую стоимость недвижимости. Если да, то он приступит к оценке.

    Продолжительность процесса оценки недвижимости зависит от скорости работы оценщика и государственных органов. Обычно отчет и выводы готовятся в течение 4-5 дней. Специализированные темы:

    📋 Заключение о независимой оценке рыночной стоимости имущества и отчет о расчете суммы, если кадастровая стоимость имущества значительно отличается от рыночной,

    📋 Сообщение неверной информации в Центральный реестр, если кадастровая стоимость была рассчитана неверно.

    Сохраните эти документы — они помогут вам в будущем доказать, что у вас есть основания оспаривать стоимость, указанную в реестре.

    Шaг №3: coбepитe дoкyмeнты

    Изменить кадастровую стоимость недвижимости можно только в том случае, если вы представите в Росреестр все необходимые документы. Поэтому рекомендуется заранее подготовить необходимые документы. Вам понадобятся:

    📘 Выписка из Единого государственного реестра недвижимости с кадастровой стоимостью. О том, как его получить, читайте выше — существует несколько способов сделать это. Вы должны предъявить в кассу оригинал, а не ксерокопию.

    📘 Оценку или заключение о недостоверности сведений Росреестра можно получить в оценочной компании или у частного лицензированного оценщика.

    📘 Общегражданский политический паспорт гражданина Российской Федерации. Если заявление принято, Государственный секретариат получит копию заявления и отправит ее вам обратно.

    📘 Копия свидетельства о праве собственности. К документам о праве собственности относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРЮЛ с указанием собственника, договор дарения.

    Росреестр очень точно подбирает документы. Согласно закону, принимаются оригиналы документов и копии без пятен, исправлений и повреждений. Например, скомканная копия документа не может быть принята. Кроме того, документы не будут приняты, если содержащаяся в них информация не соответствует действительности.

    Шaг №4: зaпoлнитe зaявлeниe

    Обратитесь в ближайшее отделение ЗАГСа и попросите бланк заявления. Заполните его — введите все данные об объекте недвижимости, кадастровую стоимость которого вы хотите оспорить. Также укажите причину оспаривания — переоценка, недооценка или неверная информация в расчетах. Не забудьте подписать и датировать форму заявления своей фамилией и инициалами. Также укажите свою контактную информацию — номер мобильного телефона, адрес электронной почты, домашний адрес или местонахождение.

    Закон предусматривает введение нового механизма пересмотра стоимости земли при значительном падении цен на рынке недвижимости.

    Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

    Действующее законодательство предусматривает два варианта оспаривания кадастровой стоимости:

    • В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
    • В суд (статья 403(2) Налогового кодекса).

    Выбор процедуры оспаривания кадастровой стоимости остается за заявителем. В случае судебного рассмотрения спора предварительное обращение в Комиссию не требуется для физических лиц, но этот шаг обязателен для организаций. В то же время рассмотрение дела Комиссией имеет определенные преимущества перед судебным разбирательством:

    ПОЛЕЗНЫЕ УСЛУГИ

    Вы можете воспользоваться калькулятором государственной пошлины для расчета суммы государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче заявления в суд.

    • вы можете уплатить сумму пошлины таможенным органам, если вы уплатите пошлину при подаче таможенной декларации
    • никаких судебных расходов, даже на оплату государственной пошлины
    • возможность оспорить решение комиссии в суде, если оно не удовлетворяет заявителя.

    Такие комиссии действуют в каждом управлении Росреестра в регионах России.

    Заявление о пересмотре стоимости земли, поданное в Комитет по рассмотрению споров о стоимости земли, рассматривается в течение одного месяца с момента получения заявления.

    В течение семи дней после получения заявления Комитет уведомляет местный орган власти и лицо, имеющее право на данное имущество, с указанием даты рассмотрения.

    Заседание комитета является правомочным, если на нем присутствует не менее половины его членов.

    В течение пяти рабочих дней после вынесения решения комитет информирует об этом лицо, имеющее право, и местный орган власти, на территории которого находится имущество.

    Если причиной оспаривания кадастровой стоимости стала недостоверность информации об объекте недвижимости, использованной для определения его кадастровой стоимости, комитет может принять одно из следующих решений

    • отклонить запрос о корректировке кадастровой стоимости (если использованная информация признана достоверной),
    • пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости (если использованная информация признана недостоверной).

    Если основой спора было определение рыночной стоимости имущества, Комитет принимает одно из следующих решений:

    • определить кадастровую стоимость недвижимости по рыночной стоимости,
    • отклонить заявку.

    Решения комитета могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспорить в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В данном случае решение Комиссии не подлежит судебному пересмотру.

    Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

    Порядок рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке регулируется главой 25 АПК РФ.

    Граждане могут обратиться в суд как непосредственно против результатов оценки кадастровой стоимости жилого помещения, так и против решения комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если заявитель ранее подавал жалобу в указанную комиссию. Таким образом, административный истец может ссылаться на любое из следующих оснований для иска

    • определить рыночную стоимость имущества по отношению к недвижимости,
    • изменение кадастровой стоимости вследствие обнаружения недостоверной информации об оцениваемом имуществе, использованной для определения его кадастровой стоимости, включая исправление технических и/или кадастровых ошибок,
    • оспаривание решения или действия (бездействия) Росреестра.

    Другие иски не могут быть рассмотрены одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку они относятся к юрисдикции других судов. Это означает, что владелец кондоминиума, желающий вернуть излишне уплаченные налоги, должен сначала получить решение суда по результатам своего административного иска, а затем подать иск о возврате излишне уплаченной суммы.

    Первой инстанцией по данной категории споров являются верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 АПК РФ).

    Ответчиками по спорам о стоимости земли являются Росреестр и орган, утвердивший результаты спорной оценки земли.

    Закон предусматривает ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. По данной категории споров апелляция может быть подана только в течение пяти лет с даты регистрации спорных результатов в Государственной земельной книге. Однако, если кадастровая стоимость недвижимости уже была изменена в государственном кадастре на момент судебного оспаривания, предыдущая стоимость не может быть оспорена (ст. 245.3 АПК РФ).

    Срок рассмотрения дел, по которым кадастровая стоимость оспаривается в суде, составляет два месяца, но может быть продлен еще на один месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 АПК РФ).

    Суд извещает стороны о времени и месте слушания, однако их неявка не препятствует проведению слушания, если стороны были надлежащим образом извещены (ст. 247.4 АПК РФ).

    Поскольку стороны должны сами доказать заявленные обстоятельства, суд удовлетворит их ходатайства о предоставлении дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам не могут представить доказательства без помощи суда. Однако суд не лишен возможности истребовать необходимые доказательства по собственной инициативе (ст. 247 § 6 УПК РФ).

    Если стоимость земли оспаривается не отдельным собственником, а участником общей собственности, суд принимает во внимание стоимость всего земельного участка. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по существу и не обязательно влекут отказ в удовлетворении исковых требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

    Для владельцев земли в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе было введено новое правило: Местные и государственные органы власти имеют право в особых случаях оспорить предыдущие решения об определении кадастровой стоимости в суде.

    Суд

    Последней инстанцией, в которую может обратиться заявитель, является суд. В зависимости от того, что вы хотите оспорить, существует определенный срок для подачи иска. Подать документы можно лично или онлайн — это право доступно гражданам с января 2017 года.

    Оценку земли проводит кадастровый инженер, который при оценке руководствуется многими факторами. Геодезист учитывает местоположение земли, ее размер, зону, в которой находится земля (например, санитарно-защитная зона), особые условия использования земли и предполагаемое использование земли.

    При оценке помещения учитывается материал стен, возраст и ветхость здания, а также то, является ли оно сохранившимся зданием или нет.

    Если какой-либо из пунктов не был учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель имеет право потребовать исправления ошибок в результатах кадастровой оценки.

    К заявлению о корректировке кадастровой стоимости прилагаются сведения из Единого государственного реестра недвижимости и справка из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

    Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

    Досудебное оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании письменного заявления заявителя в Комитет по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре по округу (по месту регистрации здания).

    Причина запроса должна быть указана в заявлении. Например, оспаривание установленной стоимости, ненадежная информация, неточные данные. В зависимости от причины подачи заявления необходимо собрать пакет документов, в котором должны содержаться доказательства совершения правонарушений.

    После принятия заявки у Комиссии есть 30 дней на рассмотрение заявки и прилагаемых документов. Комиссия назначит дату слушаний. Заявитель может присутствовать на слушании и следить за ходом процесса.

    Вызов будет осуществляться путем предоставления указанных документов:

    1. Письменный запрос заявителя.
    2. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (заказать выписку с официального сайта можно здесь. rosrestr.info).
    3. Документ, подтверждающий право собственности.
    4. Материалы, подтверждающие недостоверность информации.

    В течение 7 рабочих дней заявитель получит уведомление о дате проведения заседания. Решение будет вручено заявителю в течение 2 рабочих дней после слушания.

    Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

    К заявлению в суд должны быть приложены эти документы:

    1. Письменное заявление.
    2. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
    3. Свидетельство о праве собственности.
    4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость имущества.
    5. Материалы, подтверждающие, что оценка является неправильной, ошибочной или ненадежной.

    Когда вы обращаетесь в суд, неплохо иметь представителя, который поможет вам подготовить дело и составить необходимые документы. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия.

    Лицо, подающее иск, должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, подтверждающие незаконные действия властей, они также могут быть приобщены к делу.

    Все дела рассматриваются судом первой инстанции; если недвижимость зарегистрирована в столице, дело подается в Московский городской суд.

    Суд может вынести решение по административным делам в течение трех месяцев с момента подачи иска, а по другим делам — в течение 2 месяцев. Дата слушания сообщается участникам заранее.

    При подаче информации о рыночной стоимости имущества, информация должна быть представлена на бумаге или в электронном виде с приложением результатов экспертизы. Если суд предусматривает такую возможность, иск может быть подан в электронном виде. Для принятия решения суд имеет право назначить оценочную комиссию, и решение зависит от результатов оценки. Как показывает судебная практика, в большинстве случаев решение бывает положительным, если в представленных документах нет ошибок.

    Это только один пример, но мы уже знаем, что в 2022 году государство проведет внеочередную кадастровую оценку всех земель. Снижение кадастровой стоимости недвижимости может быть оспорено при необходимости после вступления в силу новой кадастровой стоимости, то есть после даты вступления в силу — после 1 января 2023 года.

    Изменения в оспаривании кадастровой стоимости в 2021 году

    Изменения в оспаривании кадастровой стоимости в 2021 году

    В августе 2020 года вступили в силу поправки к действующим законам «О государственном кадастре недвижимости» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поправки коснулись такой важной для владельцев недвижимости процедуры, как оспаривание решения о кадастровой стоимости. Для владельцев недвижимости, планирующих сделать это в ближайшем будущем, важно понимать тонкости и нюансы этих изменений.

    При прежнем режиме физические лица могли напрямую обращаться в суд со своим иском. А для юридических лиц обязательным было направление документов через специальную комиссию, созданную в Росреестре.

    На самом деле, в последние годы эта практика получила довольно широкое развитие. Однако изменения в законодательстве в любом случае повлияют на текущую ситуацию. Что изменилось?

    Вам может быть интересно:

    Существенные изменения

    Одним из наиболее важных изменений в оспаривании стоимости земли в 2021 году является процедура подачи заявления для физических и юридических лиц. Постановление № П/0286 от 6 августа 2020 года управления Росреестра позволяет подать заявление на любую тему. В одном документе можно зарегистрировать 2 или более таких предметов, если они принадлежат одному лицу. Это значительно облегчит выявление и исправление ошибок. Выбор формата заявления остается за заявителем: Бумажные или электронные. В первом случае каждый лист должен быть подписан, во втором — заверен в соответствии с правилами для электронных документов.

    Федеральное законодательство предусматривает следующую процедуру организации взаимодействия между всеми сторонами, участвующими в процедуре:

    • Заявитель подает запрос в компетентный РБУ или многофункциональный центр вместе с соответствующим заявлением.
    • Заявление может быть подано в любое время с даты кадастрового учета недвижимости (но не позднее 6 месяцев после рыночной оценки),
    • У бюджетного органа есть 30 дней на рассмотрение полученного заявления. Это важно: для оспаривания кадастровой стоимости уплата государственной пошлины не требуется.
    • Решение Управления государственного бюджета может быть оспорено в суде (административная процедура).

    Иные новшества

    Для владельцев земли в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе было введено новое правило: Местные и государственные органы власти имеют право в особых случаях оспорить предыдущие решения об определении кадастровой стоимости в суде.

    Повышена персональная ответственность руководителей ГБС в случае необоснованного решения об отказе в перерасчете.

    Закон предусматривает введение нового механизма пересмотра стоимости земли при значительном падении цен на рынке недвижимости.

    Принимаем верное решение

    Прежде чем начать процедуру оспаривания решения о стоимости земли, необходимо изучить законодательную базу, в том числе произошедшие изменения. Если у вас есть хоть малейшие сомнения в своих силах, обратитесь к профессионалам! Опытные юристы DIVIUS Law&Consulting помогут вам разобраться во всех юридических вопросах и окажут всестороннюю помощь и поддержку для правильной и справедливой оценки стоимости земли.

    Если в первый год применения стоимости земли налог кажется низким, то в каждый последующий год он будет увеличиваться. В первый год для расчета налога используется понижающий коэффициент 0,2. Каждый год он увеличивается на 0,2 пункта. Поэтому важно как можно скорее снизить кадастровую стоимость, чтобы избежать ее превышения в будущем.

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости

    С 1 января 2023 года вступает в силу новая процедура оспаривания стоимости земли. До тех пор районы могут работать с новой процедурой или уже перейти на нее.

    Давайте рассмотрим разницу подробнее.

    Старая процедура. До 2023 года в некоторых округах стоимость земли может быть оспорена как в суде, так и в специальной комиссии по оспариванию стоимости земли.

    Если комиссия по спорам отказывается это сделать, можно подать заявление в суд, чтобы оспорить решение комиссии или установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.

    «Судебная практика показывает, что лучшим способом является установление стоимости земли на уровне рыночной стоимости в судебном порядке.

    Марина Евсеева

    Марина Евсеева

    Новый заказ. Согласно новым правилам, с 1 января 2023 года больше нельзя будет подавать иск непосредственно в суд, но сначала необходимо подать заявление в комиссию государственного налогового органа, проводившего оценку. Комиссия должна решить, есть ли основания для удовлетворения просьбы об установлении стоимости земли на уровне рыночной.

    Некоторые округа уже работают по этой процедуре.

    Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии

    Как мы писали выше, к 2023 году оспорить стоимость земли можно будет либо в комиссии по разрешению споров, либо непосредственно в суде. Вам понадобятся следующие документы

    • заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
    • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о кадастровой стоимости недвижимого имущества
    • копия титульного документа или документа, удостоверяющего право собственности на недвижимость,
    • отчет об определении рыночной стоимости в печатном и электронном виде.

    Заявление в Комиссию о возбуждении судебного спора. Заявление об оспаривании результатов оценки стоимости земли должно содержать название компании, адрес и причины, по которым владелец или арендатор считает стоимость земли неверной.

    Выписка из Единого государственного реестра нормативной стоимости земли. Заказать кадастровую выписку можно, например, в МФЦ, на Портале государственных услуг или на сайте Росреестра. Продолжительность — до 3 рабочих дней. Это бесплатно.

    Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Свидетельство о праве собственности и подтверждение права собственности являются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указаны основные характеристики и зарегистрированные права. Также его можно заказать в МФЦ, государственных учреждениях или на сайте Росреестра. Вы должны забрать документ лично. За эту услугу взимается плата.

    Отчет об оценке рыночной стоимости. Используется для определения рыночной стоимости вашей собственности.

    Оценка проводится независимым оценщиком. Отчет включает основные характеристики объекта недвижимости, анализ рынка аналогичных объектов, метод оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги по оценке стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей, в зависимости от сложности объекта оценки.

    Основные факты и выводы об оценке рыночной стоимости недвижимости

    Основные факты и выводы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости из отчета об оценке.

    Когда вы соберете все документы, вы должны передать их в комиссию по разрешению споров. Это можно сделать несколькими способами:

    • Лично или по почте по адресу местонахождения комитета,
    • В электронном виде через веб-сайт Комиссии или порталы государственных или местных органов власти. Для этого варианта требуется специальная электронная подпись — QEP.

    Комиссия рассмотрит заявление в течение 30 календарных дней. Если он примет решение об установлении стоимости объекта недвижимости по рыночной стоимости, то направит в Росреестр копию своего решения и отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Затем новая стоимость вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

    Однако, если вы обратились в комиссию, и она отказалась установить стоимость недвижимости на рыночном уровне, вы можете обратиться в суд.

    Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

    До 2023 года в округах, которые еще не перешли на новый порядок рассмотрения споров, вы можете подавать иск непосредственно в суд, не обращаясь в Комиссию.

    В случае судебного оспаривания государственная пошлина в размере 300 рублей уплачивается за каждый кадастровый номер.

    Владелец земли оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он представил в суд экспертное заключение об оценке стоимости двух объектов недвижимости. У них два разных кадастровых номера. Государственные пошлины уплачиваются за каждый объект недвижимости отдельно.

    Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, необходимо подготовить административный иск и собрать те же документы, что и для закупок: выписку из ЕГРЮЛ о кадастровой стоимости, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, копию правоустанавливающих документов или свидетельства о праве собственности.

    Если суд вынес положительное решение о снижении кадастровой стоимости недвижимости, необходимо дождаться, пока это решение станет окончательным. Обычно это занимает один месяц со дня вынесения решения — в течение этого времени ответчик может подать апелляцию, если он не согласен с решением суда. Затем землевладелец должен получить копию судебного решения с отметкой канцелярии суда о том, что оно вступило в законную силу.

    Затем необходимо подать заявление о внесении изменений в земельную книгу с приложением заверенной копии решения суда в Росреестр, Земельный кадастр или в отделение МФЦ.

    Росреестр внесет новые данные в свою базу в течение месяца со дня поступления запроса. Данные кадастровой карты могут измениться и позже — после технического обновления сайта.

    После того как Росреестр внесет новые данные, переплаченный налог на имущество может быть зачтен. Для этого необходимо подать заявление в налоговую инспекцию — переплата будет учтена в будущих платежах.

    Читайте новости в Telegram

    Юридические анализы, полезные бизнес-статьи и личный опыт предпринимателей

Оцените статью
Бизнес блог