Что касается лимита: для большинства региональных рынков ситуация не сильно изменилась, потому что там можно купить много малогабаритных квартир, не превышая этой суммы. А вот в столице после нововведения продажи новостроек значительно упали. Похоже, рынку недвижимости пора начать остывать. Такая тенденция ожидается, но пока очень слабая.
Как изменятся цены на жилье в 2022 году – прогноз эксперта Сбербанка
Ситуацию на рынке недвижимости оценил зампред совета директоров Сбербанка. Он рассказал о ценах на недвижимость в 2022 году.
Еще несколько месяцев назад покупка квартиры или дома в России стала для многих проблемой. Стоимость квадратных метров во время пандемии сильно выросла, а покупательная способность не увеличилась в разы. Но цены на жилье в 2022 году, вероятно, стабилизируются. Об этом заявил член правления Сбербанка Анатолий Попов.
ПО ТЕМЕ
Не имущество, а акция: названы риски при покупке микрополов
По словам эксперта, в ряде других государств население обеспечено жильем лучше, чем в России. Это обстоятельство способствует развитию отрасли недвижимости. Как уточнил аналитик, спрос на покупку квадратных метров среди россиян не снизился — продажи застройщиков идут полным ходом.
Анатолий Попов считает, что цены на недвижимость в 2022 году не покажут резкого скачка. По вашей позиции, в этот период начнется выравнивание стоимости жилья. Поэтому покупать квартиру или покупать дом наверняка будет спокойнее, чем в 2021 году, когда цены в крупных городах выросли на несколько десятков процентных пунктов.
Ранее «Дни.ру» писали, что стоимость квартиры должна настораживать. Независимо от роста цен на недвижимость в 2022 году, вы должны быть осторожны, покупая дом за бесценок. Слишком дешево не значит хорошо. Есть подводные камни, сделка может обернуться большими неприятностями.
Люди, работавшие дома, думали о жизни в более комфортных условиях. Кто-то решил переехать из однокомнатной квартиры в более просторную квартиру в Подмосковье. Кто-то — в частном доме. А кто-то вообще, переехал к морю. В самом деле, если вы работаете из дома, какая разница, где этот дом находится?
Вот это поворот
В начале 2022 года ситуация на рынке вторичной недвижимости в Москве развернулась в пользу покупателей: оказалось, что количество предложений на рынке резко возросло, а спрос, наоборот, начал снижаться. «Увеличение предложения объясняется тем, что продавцы пытаются продать квартиру по текущим ценам, предполагая снижение спроса в условиях ужесточения условий ипотечного кредита и, как следствие, снижение стоимости жилья на вторичном рынке», — поясняет «ИНКОМ-Недвижимость» (доступно на Lenta.ru). Избавиться от квартир сейчас, лишь бы они не подешевели, стремятся не только рядовые граждане, но и инвесторы.
По данным ИНКОМ, количество выставленных на продажу вторичных квартир на территории бывшей Москвы за год (с января 2021 года) выросло почти на треть, и теперь покупатели могут выбирать из более чем 61 000 лотов. Больше всего предложение увеличилось в Восточном округе – на 46 процентов (до 5,8 тысячи лотов), меньше в центре города – на 12 процентов (до 10,6 тысячи объектов). Центр города традиционно привлекателен и популярен, в то время как квартиры на востоке остаются на виду, говорят агенты по недвижимости. В Метрогородке, например, предложение квартир за год увеличилось на 93 процента (до 140 лотов). Заметно меньше свободного жилья стало только в одном районе — Братеевском (минус 10 процентов в год, до 200 лотов).
Как правило, малоликвидные объекты «зависают» на рынке надолго, подчеркивают эксперты. Речь идет о квартирах в старом жилом фонде, в непопулярных местах (возле промышленных предприятий, ТЭЦ, в местах с плохой транспортной доступностью). Кроме того, дорогие и юридически «грязные» лоты бесполезны. Но и качественное предложение стало продаваться медленнее: в марте 2021 года было зафиксировано самое короткое среднее время экспозиции «вторички» в истории рынка капитала — 40 дней, но уже в ноябре и декабре оно увеличилось до 76 дней.
Давайте торговаться
Одной из причин снижения интереса к московским квартирам стал аномальный рост их цен за два года пандемии: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), вторичка в городе подорожала на в среднем 30-40 процентов из-за дешевой ипотеки, низких ставок по банковским вкладам и «роста потребности в квадратных метрах в связи со сменой образа жизни» — судя по всему, речь идет о переводе части москвичей на удаленную работу. К началу 2022 года средняя стоимость «квадрата» в городе почти достигла 246 тысяч рублей (плюс 18,5 процента за год).
самая дорогая подержанная квартира в Москве, в эту сумму оценили 1000-метровый пентхаус в Пресненском районе, выставленный на продажу в конце 2021 года
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», рассказал «Ленте.ру», что средний рост цен за 2021 год в административных округах был большим, на уровне 20 процентов. «А по сравнению с началом 2020 года цена квадратного метра выросла более чем на 35 процентов», — сказал он. В Центральном округе в январе 2022 года стоимость одного «квадрата» почти достигла 557 тысяч рублей (в некоторых городах, например, в Воркуте, этой суммы достаточно для покупки целой квартиры). Вторым по средним ценам готовых домов является Западный округ, где метр стоит 330 тысяч рублей. На третьем месте север города (298 тысяч на «квадрат»).
Фото: Дмитрий Коротаев/Коммерсантъ
В текущих условиях слухи о начале листинга на вторичном рынке не очень обнадеживают. По данным ИНКОМ, в 2021 году от 53 до 63 процентов сделок со «вторичкой» в Москве заключались с предоставлением скидки. «Высокий процент дисконтных сделок наблюдался в первой половине 2020 года, когда наблюдалось падение вторичного рынка из-за карантина из-за коронавируса, — вспоминает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ. — Потом, в условиях высокого спроса, уменьшилось как количество дисконтных сделок, так и размер скидки. В настоящее время средняя скидка составляет 4,4 процента».
По данным МИЭЛ, каждая вторая сделка была заключена в декабре 2021 года. Средний дисконт составил 3 процента. Чем дольше квартира «висела» на рынке, тем охотнее продавец соглашался на скидку, отмечают в компании. Обратная схема, когда в процессе продажи цена растет, теряет популярность: очевидно, ажиотаж вокруг квартир закончился.
2022 год станет периодом охлаждения для рынка недвижимости, как в сегменте готового жилья, так и в новостройках. Кроме того, на вторичном рынке по-прежнему отсутствует первоклассная ипотека, и ожидается снижение активности на фоне кредитных ставок, которые уже исчисляются двузначными числами
«Потенциал дальнейшего роста цен практически исчерпан», — говорит Сергей Шлома. — В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — около 278 тысяч рублей за квадратный метр. Однако поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объема предложения и инфляции».
Люди, работавшие дома, думали о жизни в более комфортных условиях. Кто-то решил переехать из однокомнатной квартиры в более просторную квартиру в Подмосковье. Кто-то — в частном доме. А кто-то вообще, переехал к морю. В самом деле, если вы работаете из дома, какая разница, где этот дом находится?
Что будет с ценами на жильё в ближайшее время
Если вас интересовали цены на недвижимость, то вы знаете, насколько они выросли за годы пандемии. По оценкам экспертов рынка недвижимости, с начала пандемии по настоящее время общий рост стоимости жилья составил около 40%. А в 2021 году цены на недвижимость выросли на 24%, что является рекордом. Что будет дальше?
Почему так сильно выросли цены на жилье, ведь за время пандемии и различных карантинов, которые мы пережили, люди явно не стали жить лучше? И что мы можем ожидать в будущем?
Они стоят на уровне ноября
После изменения условий ипотечных кредитов ажиотаж начал спадать. Кажется, что если не брать в расчет лимит, который увеличился с 12 до 3 миллионов, то условия не сильно изменились: к 6,5% нужно добавить всего полпроцента. Но когда вы берете миллионную ипотеку, эти полпроцента очень ощутимы.
Что касается лимита: для большинства региональных рынков ситуация не сильно изменилась, потому что там можно купить много малогабаритных квартир, не превышая этой суммы. А вот в столице после нововведения продажи новостроек значительно упали. Похоже, рынку недвижимости пора начать остывать. Такая тенденция ожидается, но пока очень слабая.
Да, разработчики уже пошли на некоторые уступки. Чтобы поддержать спрос на возводимые сейчас объекты, проводят акции и скидки. Но, тем не менее, первоначальные цены остаются прежними, на уровне ноября 2021 года. На вторичном рынке, несмотря на отрицательную динамику спроса, также наблюдается медленная корректировка цен к первичному рынку.
Есть еще вариант — можно обратить внимание на аренду, отмечает основатель компании Realiste IT (искусственный интеллект, разработанный для мгновенной оценки недвижимости) Алексей Гальцев. В условиях потенциального роста ставок по ипотеке до 11-12% в 2022 году аренда жилья может оказаться более выгодной.
Почему цены на недвижимость пойдут вниз
Но, как всегда бывает, никто не может гарантировать и повышения цен. Есть факторы, которые позволяют предположить, что жилье в 2022 году может вдруг заметно подешеветь. Это относится к прогнозированию цен как для новостроек, так и для перепродажи.
«Помимо повышения базовой процентной ставки ЦБ, растут и ставки по ипотечным кредитам. Следовательно, кредиты станут намного дороже, и это повлияет на снижение потребительского спроса. Открытие границ также повлияет на цены. Когда границы закрыты, люди не вывозят много денег за границу (на недвижимость, на отдых). Поэтому они инвестируют в российскую недвижимость», — говорит Ольга Изосина, директор агентства недвижимости Oazis Estate.
Также существует точка зрения, что квартиры в России сейчас слишком дорогие. Итак, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатной квартиры и десятилетней доходности по ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость среднестатистической российской однокомнатной квартиры сейчас = 2,17 млн руб. При том, что его реальная цена на февраль 2022 года составляет 2,8 млн рублей.
Эксперты Fintalk отмечают, что если перевести цены российских квартир в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2021 году на пике индекс РТС вырос на 30%, аналогичный рост наблюдался и в стоимости жилья. Поэтому, если индекс РТС в ближайшее время скорректируется, можно будет наблюдать падение рынка недвижимости.
«Можно сказать, что российский рынок недвижимости в 2022 году, скорее всего, ждет очень жесткая посадка. Скорее всего, это связано не столько с проблемами самого рынка, сколько с общими проблемами российской экономики, которые будут сопровождаться девальвационными процессами. Из-за этого цена в рублях за квадратный метр упадет на 5–7%, а в долларах — на 15–20%», — прогнозирует старший аналитик Esperio Антон Быков.
Здесь следует отметить, что в прошлом году стоимость жилья росла не непрерывно. Например, в конце лета цены на столичные новостройки снизились на 1,5% из-за активного ввода новостроек и скидок от застройщиков. Тогда уже был прогноз цен на недвижимость в Москве с высокой вероятностью снижения на 10-15%, но этот прогноз не оправдался.
Подведем итоги. Большинство опрошенных Fintalk экспертов утверждают, что пока спрос на недвижимость не иссякнет, есть причины поднимать цены даже без субсидированной ипотеки. В то же время свои коррективы может внести и экономическая ситуация в стране, которая может обрушить что угодно, не только цены на жилье. Да и фактор отмены льготной ипотеки не стоит исключать: он все еще может преподнести неприятные сюрпризы застройщикам.
Мы не хотим тебя терять, давай дружить! Подписывайтесь на наш Telegram-канал, здесь финансовые советы каждый день!
самая дорогая подержанная квартира в Москве, в эту сумму оценили 1000-метровый пентхаус в Пресненском районе, выставленный на продажу в конце 2021 года
Как выгоднее купить квартиру
Сейчас еще есть возможность воспользоваться некоторыми льготными программами, — напоминает Надежда Коркка из «Метриума». Вы также можете увидеть субсидированные тарифы, которые предлагают застройщики вместе с банками.
Также не исключено возобновление субсидирования госипотеки, добавляет Алексей Попов из Cyan.Analytics. Но поддержка уже не будет такой массовой, как в 2015-2016 или 2020-2021 годах. Тем, кто все еще планирует отложить ипотеку, следует сосредоточиться на конкретных льготах или сделать перерыв на год или два, советует он.
Важно помнить, что есть возможность рефинансирования: даже если взять ипотеку по высокой ставке сейчас, в будущем ее можно будет пересмотреть, на более выгодных условиях, — говорит Алексей Новиков, директор Est-a-Tet отдел ипотечных кредитов.
Что будет с ценами на жилье
Ждать значительного снижения цен на жилье в ближайшее время не стоит — предпосылок к этому просто нет, обращает внимание Алексей Новиков из Est-a-Tet. По его словам, цены могут лишь незначительно скорректироваться из-за повышения ипотечных ставок.
Сейчас большая часть проектов осуществляется на эскроу-счетах, и эта бизнес-модель не предусматривает снижения цен, добавляет эксперт. Не способствует этому и ситуация на рынке: растет инфляция, растут стоимость стройматериалов и заработная плата рабочих.
При этом цена строительства может продолжить расти из-за нарушения производственных и логистических цепочек из-за пандемии, отмечает Надежда Коркка из «Метриум». И это отражается на стоимости новостроек. «К концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%», — сказал он.
