Стоит отметить, что наиболее прогрессивные производители уже присутствуют в рыночных проектах уже по ценам значительно ниже средних. Некоторые из них изначально указали более низкие цены на свои квартиры, в то время как другие неявно снизили цены через скидки и тендеры.
Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года
С конца 2014 года мы наблюдаем необычное явление для покупки недвижимости в Москве — длительное снижение цен. Как правило, после кризисов 1998 и 2008 годов наблюдалось снижение, но затем, всего через полтора года, квадратные метры снова росли, быстро перекрывая падение. Однако цены на квартиры в Москве снижаются уже три года подряд (2015-2017). За этот период средняя стоимость квадратного метра была снижена более чем на 20%. (индекс IRN.RU).
Олег Репченко, руководитель подробного «Индекса рынка недвижимости IRN.RU», объяснил причины сложившейся ситуации в специальном докладе «Когда цены на недвижимость начнут расти, что может сказать мировое рыночное сообщество». Согласно этому отчету, нынешнее снижение цен на московском рынке недвижимости — это не краткосрочный кризис, как раньше, а новая реальность, с которой страна живет с 2014 года и которая уже не так высока. Как и в аналогичном периоде предыдущего года, цена за квадратный метр. Проанализировав, как вели себя цены на недвижимость в Москве с 1991 года, аналитик стал лучшим специалистом по рынку недвижимости.
10 лет роста + 10 лет роста + 3. 3 года роста + 10 лет выхода на спад = 33,3 года
Первая волна гегемонии (первое десятилетие типа) длилась с 1991 по 2001 год и характеризовалась значительным ростом цен на недвижимость с символического уровня в 100-200 долл. измеренные в конце 1990-х и начале 2000-х годов. Эта волна закончилась кризисом 1998 года, после чего наступил период консолидации рынка с небольшим снижением цен перед новым ростом в 2000-х годах.
Следовательно, лучшая вторая волна (второе десятилетие типа) длилась с 2001 по 2011 год. Это было очень похоже на первую волну. Место и последующее восстановление рынка.
Третья волна гегемонии (3. 3 года по формуле или третий год периода первых двух волн), самая слабая волна, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены оставались достаточно стабильными. Они «отскочили» по поводу лимита в 5 000 долларов за квадратный метр. И в лучшем случае они играли с инфляцией.
Данный анализ проводится в долларовых ценах, так как рубль пришел на московский рынок недвижимости относительно недавно, а такой большой срок делает более очевидными цены в «твердой» валюте.
В результате в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую и последнюю фазу своей лучшей фазы. Как и первые два, он продлится в течение десятилетия, т.е. до 2024 года, но рост не является характерной чертой, и в настоящее время происходит постепенное снижение. По сути, ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости более 20 лет, в этот период будет сжиматься.
Полный обзор отчета о круге рынка недвижимости Москвы можно посмотреть здесь.
Экономические аргументы
Есть много причин, по которым Москва и Московская область в настоящее время отступают на второй план по квартирам. Во-первых, существует большая часть рынка. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, подрядчики выводят на рынок много новой недвижимости, а правительство Москвы инициировало программу реконструкции, в рамках которой некоторые из построенных домов также будут продаваться.
Сейчас в московском регионе на продажу выставлено рекордное количество новостроек:
Однако в современных условиях спрос на растворители значительно снизился, а предложение — намного меньше. Доходы граждан не увеличились, но цены на товары первой необходимости (например, продукты питания) постоянно растут, что означает, что большинство людей не могут позволить себе квартиру или ипотеку. Согласно международным стандартам финансовой доступности жилья, цена за квадратный метр должна быть примерно равна среднемесячному доходу местного населения. Цены на квартиры в Москве остаются значительно завышенными.
Следует также ожидать, что рынок недвижимости получит неожиданные деньги, как это было в последние толстые годы. Из-за санкций глобальный приток капитала в Россию ограничен, а цены на нефть остаются низкими. Аналитический центр www.irn.ruによる別の調査によると, при нынешних ценах на нефть квадратные метры в Москве также должны значительно подешеветь — читайте «При цене нефти $50 за баррель московский дом стоит 3 500 000».
Под влиянием этих и других факторов квадратные метры будут продолжать сокращаться еще несколько лет. В кризисах 1998 и 2008 годов агрессивное снижение цен продолжалось примерно половину периода последующего падения. Таким образом, фаза активного снижения цен должна длиться около пяти лет из десятилетия. Это означает, что «дно» рынка будет достигнуто около 2020 года (плюс-минус один год). К аналогичному выводу приводит и другая линия рассуждений, связанная с оценкой времени, необходимого для ликвидации предложения жилья, превышающего жилье по спросу (см. «Резервы IRN.RU для Москвы и Московской области на 2017-2021 годы»).
Сколько будет стоить метр
До этого момента Министерство экономического развития предусматривает восстановление доходов граждан, что приведет к фактическому росту спроса и предотвратит дальнейшее отставание. При этом к 2020-2021 годам квадратный метр в Москве может потерять 20-30% своей стоимости и падать примерно на 10% в год, как это было в 2015-2017 годах. Его баланс. Стоимость жилья и платежеспособность потенциального покупателя.
Согласно этим оценкам, в 2020-2021 годах средняя стоимость жилья в Москве достигнет примерно 120 000 фрицев (или около 2 000 долларов США) за метр и будет оставаться на этом уровне в течение следующих нескольких лет. Финансы в пределах МКАД, возможно, будут продаваться по 100 000 рублей за кв. м. или ниже ($ 1500-2000), Комфорт класс — за 120 000-150 000 рублей ($ 2000-2500), Бизнес класс — 150 000-250 000 рублей ($ 2500-4000), Элит — за 300 000-600 000 рублей ($ 600 000). РУБ ($ 5000- 10000).
Высокие ставки по ипотечным кредитам, рекордная инфляция с 2015 года и экономическая неопределенность также повлияли на рынок жилья. Покупатели рассчитывают на более низкие цены, а инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости
Февраль — март 2022 года. Что происходило с рынком недвижимости?
28 февраля Центральный банк повысил ключевую процентную ставку с 9,5% до 20% годовых. Это отразилось на ипотеке — рыночные процентные ставки выросли до 20-25% годовых, что фактически стало препятствием для граждан. Многие банки немедленно отреагировали на это, отменив ранее выданные разрешения и приостановив подачу новых заявок. Однако некоторые из них продлили срок одобрения. Возьмем, к примеру, Звербанк. Если его клиент успеет получить окончательное одобрение и заключение договора до 27 марта 2022 года, он получит ипотечный кредит с докризисными процентными ставками.
‘В то же время эксперты отмечают рост спроса на недвижимость, то есть на более дешевое жилье. Люди покупали то, что раньше, возможно, не купили бы, чтобы вложить свои сбережения», — говорит Артур Ахметов. -Рост спроса повлиял на цены. Недвижимость выросла примерно на 5 %.
Процентные ставки оставались на докризисном уровне (до 7% в год), поэтому внимание заемщиков переключилось на планы по концессии новых зданий. По данным Центрального банка России, доля ипотеки на первичном рынке в общем объеме кредитов в марте 2022 года выросла на 5 процентных пунктов по сравнению с февралем и достигла 37%. Это увеличение связано с ростом спроса на льготные кредиты на новые здания. Доля ипотечных кредитов на существующее жилье снизилась на 2 процентных пункта до 59%, однако этот процент включает ипотечные кредиты по заявкам, поданным до 24 февраля 2022 года.
Как изменился рынок недвижимости в апреле 2022 года?
В апреле 2022 года вступили в силу новые льготные условия ипотеки для новостроек, и лимиты были увеличены. 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 миллионов рублей в других регионах России (ранее — 3 миллиона рублей для всех). В то же время процентные ставки выросли до 12% годовых. Центральный банк снизил ключевую процентную ставку до 17% годовых, после чего банки пересмотрели условия ипотечного кредитования, но они по-прежнему оставались недоступными для большинства заемщиков. Кроме того, в марте россияне вкладывали свои наличные деньги в краткосрочные депозиты сроком от одного до трех месяцев, которые банки предлагали под более чем 20% годовых.
Поворотным моментом стало начало восстановления рынка недвижимости. Сказались высокие рыночные ставки по ипотеке (около 17% в год) и новые условия по государственной программе, — говорит Артур Ахметов. -На вторичном рынке количество сделок упало на 50 процентов, а количество бронирований на вторичном рынке упало на 60 процентов.
РБК, ссылаясь на данные агентства кредитных исследований Equifax, сообщает, что объем выданных ипотечных кредитов в апреле упал почти в четыре раза, снизившись на 75% по сравнению с мартом 2022 года. В количественном отношении ипотечные кредиты также значительно снизились в апреле — на 77% по сравнению с мартовскими данными. Эксперты говорят, что такого резкого спада не наблюдалось даже в начале пандемии два года назад, когда кредиторы не могли заключать сделки из-за навесного замка.
Стоимость недвижимости в Москве в апреле немного выросла — на 1,6% по сравнению с предыдущим месяцем, но снизилась на 0,5% в регионе.
Что происходит сейчас?
29 апреля Центральный банк снизил ключевую процентную ставку с 17% до 14% годовых. По предложению Владимира Путина процентная ставка по льготным ипотечным кредитам также была снижена с 12% до 9%. Была запущена государственная программа для ИТ-специалистов. В рамках этой программы на первичном рынке можно получить кредиты на недвижимость по процентной ставке 5% годовых.
АртурАхметов говорит: «Усиление ограничений, новая программа — все это является стимулом для покупки новых помещений». -Кроме того, в марте многим не хватает депозитов, предлагаемых банками с высокими процентными ставками. Теперь эти деньги выйдут на рынок».
По мнению экспертов, количество предложений на вторичном рынке жилья также увеличилось. Продавцы, снявшие свои объявления о продаже недвижимости в марте и апреле, снова начали выходить на рынок.
‘В то же время эксперты рынка недвижимости ожидают, что количество сделок вырастет на минус 20-30% по сравнению с апрелем. Покупательская активность снижается. Люди, которые хотят вложить деньги в недвижимость, уже сделали это. Они могут не торопиться с принятием решения. Цены могут быть снижены, но не резко», — говорит Артур Ахметов. — Да, застройщики объявляют системы скидок, предлагают парковочные и складские помещения. Однако они не любят снижать цены, и предложения не увеличиваются — по данным IRN, в прошлом месяце в Москве было продано всего четыре новых жилых комплекса.
Кроме того, существует дисбаланс между стоимостью и возможностями покупателей на рынке новостроек, где цены значительно выросли за последние два года. Таким образом, эпоха «мелкого дробления» поселений уже началась. В настоящее время около 50 процентов предложений приходится на однокомнатные квартиры и студии площадью до 25 кв. м.
‘Трехчленные семьи — это не вариант — это ухудшает качество жизни. Поэтому эксперты предлагают спрос на вторичное жилье. Все уже сделано — нет необходимости ждать окончания строительства. И если сравнивать со зданиями в более высоких районах, башнями новостроек, то квартиры на вторичном рынке находятся в домах, которые называют «низкими раями». Артур Ахметов говорит.
Однако количество сделок на вторичном рынке сокращается. Процентные ставки по ипотечным кредитам на рынке очень высоки, и большинство заявок — 80% от общей суммы — в настоящее время интересуют льготные ипотечные кредиты на новостройки.
‘Сокращение количества сделок на вторичном рынке влияет на основные рынки. В конце концов, люди часто продают на вторичном рынке, чтобы инвестировать в новые здания. Вторичный рынок может быть поддержан краткосрочными вкладчиками. Они снимают деньги для покупки недвижимости в течение следующих двух месяцев.
Рынок недвижимости в Московском регионе постепенно успокаивается после весеннего подъема. Опасения многих покупателей, связанные с финансовой ситуацией в стране, не оправдались, и потребность в быстром жилье отпала. Спрос начал снижаться, что привело к снижению цен.
Что изменит вернувшаяся льготная ипотека. Актуальный прогноз цен на первичном и вторичном рынках жилья
Новые параметры льготной ипотеки помогают удержать спрос на жилье от обвала. Аналитики говорят, что для исправления ситуации необходимы срочные решения. Однако эффективность таких мер ограничивает негативный контекст, в котором живут люди. Кроме того, временной поддержки недостаточно для формирования четкого представления о рынке на годы вперед.
За последние два года сотни тысяч семей приобрели жилье по льготным ипотечным кредитам. Официально программа действует до 1 июля 2022 года, но после того, как базовая процентная ставка центрального банка поднялась до 20% во время «спецоперации» российских военных в Украине, банк, по сути, прекратил выдачу кредитов на старых условиях.
В течение нескольких недель рынок оставался в состоянии неопределенности. Затем, накануне, президент России Владимир Путин одобрил предложение об увеличении процента льготной ипотеки для новых домов с 7% до 12%. В то же время кредитные лимиты будут увеличены. до 6 млн рублей (вместо 3 млн рублей) в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области (до 12 млн рублей — в других регионах).
В России поднимут ставку по льготной ипотеке. Новые условия
В контексте экономических условий и инфляции участники рынка недвижимости называют ипотеку с достаточным уровнем 12% компромиссом. Однако важным вопросом является то, как потенциальные покупатели воспринимают изменившуюся ситуацию.
Процентные ставки — это экономический ориентир. Если в будущем условия улучшатся, ипотечные кредиты можно будет рефинансировать; если инфляция ускорится, 12% — комфортная ставка. Сегодня речь идет не столько о процентных ставках, сколько об общем контексте решений о принятии долгосрочных финансовых обязательств. Уверены ли люди в своем будущем, своих доходах и рынке труда? Опасность никуда не денется.
Другая проблема: программа, как и раньше, действует только до 1 июля. Никто не дает никаких дополнительных указаний, и у разработчиков есть несколько лет на проектирование. Через три месяца нет уверенности в том, как строить стратегию продаж или когда запускать новый проект.
Ожидается, что программа льготной ипотеки будет продлена. В настоящее время производители ожидают конкретного решения, которое позволит им начать новое строительство и заставить рынок работать, не прерывая крупных инвестиций.
Что касается поддержки подрядчиков, правительство предложило субсидировать ставки финансирования проектов. По такой модели, например, построено более 90% жилья в Екатеринбурге. Для строительных проектов с низким остатком на гарантийном счете правительство готово компенсировать до 15%, учитывая, что в настоящее время банки взимают 23-30% годовых.
Последствия программ кредитования доступного жилья для разных городов могут быть противоположными. В краткосрочной перспективе цены на квартиры в Екатеринбурге кардинально не изменятся. За четыре недели с 20 февраля средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 5% (до чуть более 6 000 рублей).
В последние месяцы местные компании начали рекордное количество строительных проектов (о чем свидетельствует «индекс кранов»), поэтому дефицита предложения не должно быть, что приведет к росту цены за квадратный метр.
Ситуация не везде одинакова. В Северо-Западном федеральном округе, например, текущие объемы строительства снижаются. В период локаута можно было наблюдать поведение цен, когда спрос стимулировался, а предложение снижалось. Очевидно, что если возникает проблема, правительство решает ее в ручном режиме.
По мнению Артура Ахметова, в настоящее время рынок недвижимости развивается по агрессивному сценарию. Центральный банк снизил процентные ставки до 14% годовых и может снизить их до 12% к сентябрю. К концу 2022 года она может снизить его до 10-11% в год, а к концу 2023 года — до 7%.
Что будет с ценами на жильё в ближайшее время
Если вы задаетесь вопросом о ценах на недвижимость, то знаете, насколько они выросли за годы пандемии. По оценкам экспертов в области недвижимости, с начала пандемии до сегодняшнего дня совокупный рост цен на жилье составил около 40%. А в 2021 году цены на недвижимость выросли на рекордные 24%. Что будет дальше?
Во время пандемии и некоторых висячих замков, которые мы пережили, люди явно жили не очень хорошо, так почему же цены на дома росли так быстро? И чего мы можем ожидать в будущем?
Они стоят на уровне ноября
Ажиотаж начал спадать после изменения условий предоставления ипотечных льгот. Помимо снижения порога с 12 миллионов до 3 миллионов, условия, кажется, не сильно изменились: к 6,5 процентам нужно добавить всего 0,5 процентных пункта. Однако, когда речь идет о получении многомиллионной ипотеки, эти полпроцента имеют решающее значение.
Что касается ограничений, то на большинстве местных рынков ситуация не сильно изменилась, так как многие небольшие квартиры можно приобрести чуть ниже этой суммы. В столице, однако, продажи новостроек значительно снизились с момента их введения. Похоже, что наступило время, когда рынок недвижимости начал остывать. Такая тенденция появляется, но пока очень слабая.
Да, производители уже пошли на некоторые уступки. Чтобы поддерживать спрос на строящуюся недвижимость, они предлагают предложения и скидки. Однако начальные цены останутся на уровне ноября 2021 года. На вторичном рынке цены также будут медленно адаптироваться к основному рынку, несмотря на негативный потенциал спроса.
