Это список документов (и сроков), необходимых при самостоятельной продаже квартиры. Список документов для продажи квартиры может иметь уникальные характеристики. Например, материнский капитал, продажа квартиры, приобретенной в ипотеку или при наличии несовершеннолетних детей.
Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке
По данным журнала «Этажи», каждый американский брокер должен изучить все этапы сделки с недвижимостью со стороны и сдать государственный экзамен, чтобы получить разрешение на работу. В России не все новички знают процесс оформления продажи квартиры, так как нет закона, регулирующего деятельность агентов. Давайте рассмотрим, что должен делать брокер на каждом этапе.
Это процесс передачи дома от одного владельца к другому. В нем участвуют продавец, покупатель и их представители — брокер. Работа брокера заключается в подготовке контрактов и урегулировании документов, а также в их проверке, чтобы у нового владельца впоследствии не возникло проблем с недвижимостью.
Сделка с недвижимостью не совершается за один день. Это длительный процесс, состоящий из восьми этапов, продолжительностью от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Посланник Марианна Федова рассказывает об этапах сделки с недвижимостью и о том, что должны делать брокеры на каждом этапе.
Читайте подробнее о том, как написать объявление о продаже недвижимости.
Загрузка автоматизированных объявлений, анализ объектов, создание документов по шаблонам, запись звонков, отправка SMS.
Подписываем договор купли-продажи
Ольга Берестнева, заместитель директора департамента недвижимости Prime Service, объяснила, какова процедура оформления договора купли-продажи, и сообщила о пяти обязательных пунктах.
- описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
- описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
- цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
- зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
- срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов означает, что сделка является недействительной. Кроме того, Ольга рекомендует включить в договор два дополнительных пункта, которые не являются обязательными, но могут помочь найти решения в спорных ситуациях.
- семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
- обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.
Существует ряд других организационных моментов при создании соглашения, о которых должны знать все брокеры.
— При составлении договора купли-продажи необходимо учитывать следующие важные моменты
- название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
- подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
- нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
- в тексте не должно быть помарок и пятен;
- листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.
Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
При совершении сделки на рынке продаж покупатель должен уплатить налог штата. Сумма зависит от юридического статуса и состояния самой недвижимости. На портале государственных услуг указаны обычные суммы по обычным обязательствам.
- квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
- дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
- дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
Основным условием уплаты государственной пошлины является то, что торговец должен ее уплатить. Если доказательство указано третьим, его необходимо оплатить еще раз.
Регистрационные документы должны быть представлены для всех частей сделки. Вам потребуется:.
- весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- документы, удостоверяющие личность покупателя.
Работа агента заключается в том, чтобы убедиться, что все документы заполнены правильно и что секретарь их принял.
Согласно Консультанту GATE, пучок документов для регистрации можно подать через МФЦ или направить непосредственно в Росреестр. Разница заключается во времени ожидания. С рекламой вам придется ждать еще два дня, пока документ будет готов.
Трудно рекламировать объект широко и независимо. Агентство размещает рекламу на 100 сайтах одним кликом. Вы можете дать личное объявление на основных региональных и национальных сайтах по продаже, сообщить о своей недвижимости друзьям, опубликовать его в социальных сетях или повесить баннер на балконе.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Стоимость одной и той же квартиры колеблется в пределах 10-20%, то есть от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов рублей. На цены влияют планировка, квадратные метры, размер кухни, тип здания и год постройки, состояние квартиры и ремонта, окружающая территория, район и инфраструктура.
Установите правильную цену для вас и покупателя. Критерий правильной цены — количество звонков. Чем больше их у вас, тем привлекательнее для покупателя установленная вами цена. Если они звонят вам 10 раз в день, немного увеличьте цену. Если они не позвонят вам в течение нескольких дней, немного снизьте цену.
Чтобы оценить квартиру, узнайте стоимость таких же квартир, как ваша, желательно в том же здании или в том же районе. Рассчитайте среднее значение и используйте его в качестве точки отсчета.
Если вы хотите продать товар по более высокой цене, установите для себя комфортную цену и ждите покупателей. Однако помните. На продажу могут уйти месяцы или даже годы.
Если вы хотите продать товар быстро, установите цену на 10-15% ниже средней.
Чтобы избежать ошибок, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. В зависимости от региона это может стоить от 3 000 до 5 000 рублей. Оценщик принимает во внимание среднюю фиксированную цену, затраты на покупку и ремонт, налоги, инфляцию и амортизацию для установления наиболее справедливой цены. Отчет оценщика может помочь людям, которые покупают дом с помощью ипотечного кредита.
Шaг 3. Пoдгoтoвьтe квapтиpy к пpoдaжe
Чтобы успешно продать свой дом, позаботьтесь о том, чтобы он понравился покупателям.
Очистите вход. Наши агенты часто обнаруживают, что клиенты уже согласовывают квартиру с подъездами и коридорами. Приятно видеть, что они светлые, чистые, а лифт находится в хорошем состоянии. Далее, покупатели понимают, что в здании проживает достаточное количество людей.
Однако если она темная, имеет неприятный запах, а стены пестрят ненормативной лексикой, покупатель будет заранее возражать против этой квартиры. Даже если они готовы потратить миллион долларов на дорогой ремонт, никто не захочет жить по соседству с человеком, который не занимается хозяйством и выбрасывает мусор.
Поэтому рекомендуется заранее договориться о лестнице. Если состояние плохое, рекомендуется побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в тысячи рублей, но поможет вам быстрее продать квартиру.
Уберите ненужные предметы из квартиры. Люди покупают квадратные метры вместо старой мебели и хлама. Чем больше вещей у вас в квартире, тем меньше она будет выглядеть. Именно поэтому пустые квартиры продаются лучше всего.
Вывезите все ненужное — старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, шины, коллекции магнитов на холодильник. Продавайте их на AVito, отдавайте соседям, друзьям или благотворительным организациям и безжалостно избавляйтесь от хлама.
Уборка. Проведите генеральную уборку: выбейте ковры, вымойте окна и зеркала, протрите пыль, удалите старую грязь и почистите сантехнику. Чем ярче блеск, тем лучше.
Cдeлaйтe тaк, чтoбы пoкyпaтeль вocпpинимaл вaшy квapтиpy бeзличнoй — кaк гocтиничный нoмep. Пocтoялeц гocтиницы нe знaeт, ктo жил в нoмepe дo нeгo: пpocтaя ceмья, poк-звeздa или пpeзидeнт.
Обновите свой дом. Не тратьте много денег на хороший ремонт — покупателям он может совсем не понравиться. Обычно люди хотят заплатить меньше и сделать ремонт самостоятельно. Одни люди хотят разрушить стены, другие хотят их возвести. Устраните явные и очевидные недостатки, так как не все могут адаптироваться.
Хороший ремонт поможет вам продать квартиру быстрее, но при этом обойдется дешевле. Дорогой ремонт только повышает цену элитных квартир и новостроек. В центральной части покупатели ориентируются на площадь, размер и планировку, а не на стены и полы.
Вот две квартиры одинаковой площади в одном районе. Квартира с хорошим ремонтом стоит на 800 000 дешевле, чем бабушкин бесполезный вариант. Нажмите на фотографии для получения дополнительной информации.
Если квартиры находятся в хорошем состоянии, проводится простой ремонт. Радиаторы, двери и окна окрашиваются, а сантехника и обивка заменяются на однотонные. Не заменяйте старые паркетные полы или линолеум на ламинат. Это сложно и дорого. Если окна деревянные, оставьте их такими, какие они есть. Стоимость замены вряд ли будет включена в стоимость квартиры. Всегда ремонтируйте аварийные участки, такие как протекающие потолки и трубы, прогнувшиеся полы и стены. Создавайте красоту самих людей. Покрасьте стены в выбранный вами цвет, положите паркетные полы или полы с подогревом, замените окна.
В результате после ремонта вы должны убедиться в отсутствии протечек и подтеков, хорошем напоре воды в кранах и отсутствии разводов и пятен на стенах и потолках. Вам не придется тратить более 50 000 рублей — ремонт требует лишь обновления квартиры.
Шaг 4. Paзмecтитe oбъявлeниe
Фотографии. Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухни, ванные, балконы, коридоры, виды из окон, террасы, фасад дома, парковку и прилегающие территории. Не фотографируйте отдельные предметы или незначительные детали. Панорамные фотографии целых комнат выглядят лучше. Добавьте к фотографии план квартиры.
Если вы хотите получать больше звонков, закажите фотографии у опытного фотографа, работающего в помещении. Их услуги стоят несколько тысяч рублей, но они выставят вашу квартиру в самом выгодном свете. Особое удовольствие доставляют видеоклипы о вашей квартире.
Чем больше у вас фотографий, чем лучше и информативнее они будут — тем больше людей кликнет на ваше объявление. Если в объявлении нет фотографий, покупатель, скорее всего, ошибся квартирой.
Соберите свое объявление. Напишите 8-10 строк текста. Будьте конкретны и содержательны и разбейте его на блоки. Вместо «транспорт в шаговой доступности» напишите «10 минут пешком на метро», а вместо «свежий ремонт» — «положить ламинат в ванной, выложить новую плитку, заменить трубы и сантехнику».
Реклама. Размещайте объявления на всех основных сайтах, таких как Avito, CYAN, Domofond и Яндекс. Там вы сможете быстро найти покупателя и продать свою квартиру по максимально выгодной цене.
Сообщите своим друзьям и знакомым, что вы продаете свою квартиру — опубликуйте информацию в социальных сетях. Они по-прежнему хорошо сочетаются с рекламой на входе на окружающих зданиях, баннерами на окнах и балконах.
Peклaмиpyйтe квapтиpy
Реклама позволит продавать квартиры быстрее. Однако рекламировать собственную квартиру может быть непросто. Вы должны знать, как и где размещать свои объявления и баннеры.
Умные агентства имеют множество рекламных возможностей. Крупные компании имеют специальные рекламные бюджеты и используют каналы, недоступные владельцу, когда владелец просто подает объявления на Avito или ЦИАН.
Например, агентство автоматически загружает объявления на 100 сайтов премиум-класса и продвигает квартиру на этих сайтах. Он может использовать плакаты, размещать рекламу на билбордах или вешать баннеры на балконах. Агентство предлагает квартиру всем своим клиентам: на экране, в объявлениях, информационных бюллетенях или блогах, с помощью целевой рекламы в зависимости от ситуации. Владельцы могут сделать часть работы сами, но реклама стоит дорого.
Это процесс передачи дома от одного владельца к другому. В нем участвуют продавец, покупатель и их представители — брокер. Работа брокера заключается в подготовке контрактов и урегулировании документов, а также в их проверке, чтобы у нового владельца впоследствии не возникло проблем с недвижимостью.
Продажа квартиры: с чего начать
Процесс продажи квартиры можно разделить на две части: подготовительный этап и основной этап.
Что делать при продаже квартиры:.
- Определение стоимости вашей квартиры;
- Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
- Косметический ремонт – при необходимости;
- Сбор документов;
- Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
- Показ квартиры откликнувшимся покупателям.
Основными этапами продажи квартиры являются
-
;
- Подписание основного договора с последующей регистрацией;
- Передача квартиры и ключей;
- Получение оставшихся денег;
- Оплата налоговой пошлины.
Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора
Определите стоимость вашей квартиры.
Это можно сделать двумя способами
- Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
- Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.
Помните, что цена, по которой вы выставляете квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Если цена будет слишком высокой, вы не сможете быстро продать недвижимость, так как потенциальные покупатели будут рассматривать более выгодные предложения.
При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:
- Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
- Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
- Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- Наличие или отсутствие ремонта;
- Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
- Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
- Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.
Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, поэтому лучше заранее подготовить документы, которые могут подтвердить ваши слова. Например, выписка из Росреестра, которая является планом на квартиру, включает документы, подтверждающие нормальную оплату коммунальных платежей.
Подготовка документов (третий шаг)
Документы, необходимые для сделки, должны быть подготовлены до предварительной продажи покупателю. Основные документы, необходимые для продажи квартиры, следующие
- поэтажный план (экспликация);
- единый жилищный документ. Содержит перечень зарегистрированных в квартире граждан, сведения по квартплате (об отсутствии задолженностей);
- ЕГРН-выписка;
- согласие супруга (супруги), нотариально заверенное;
- справки из диспансеров (наркология, психоневрология).
Для получения полного списка предпродажных документов свяжитесь с брокером. Обратите внимание на срок действия (период) сертификата.
Отсутствие необходимых сертификатов. И то, и другое затянет продажу квартиры; получение сертификата в течение 24 часов нецелесообразно. Часто у покупателей есть ограничения по времени (например, срок действия одобренного кредита, семейные обстоятельства). Помните, что на вторичном рынке обычно много предложений, и покупатели уходят, не дожидаясь подготовки документов.
Грамотная (четвертый шаг)
Плюсы выделены, а минусы… опущены. Очень легко. У продавцов «не очень свежих» квартир иногда возникает идея использовать в своей рекламе более привлекательные изображения из интернета, но это неправильно. Необходимо сделать фотографии продаваемого объекта (общий план) с уборкой и освещением. Фотографии должны быть высокого качества и разрешения.
Можно подготовить и добавить к объявлению «3D-тур» по объекту недвижимости. Видеоролики должны быть размещены на сайтах видеохостинга, таких как YouTube или Яндекс-видео. Ссылка размещается в тексте объявления.
Помимо внутренних характеристик продаваемой квартиры (стеклопакеты, полы с подогревом и т.д.), в объявлении должны быть указаны и внешние характеристики (парк, близлежащая станция метро, дополнительные парковочные места, консьерж).
Рекламный маркетинг (пятый шаг)
Логика процесса проста. Тематически это максимальное количество подходящих рекламных площадок для подачи объявлений. Самые простые и эффективные рекламные площадки — это окна комнат и лоджии. У них есть баннеры на продажу.
Всегда используйте социальные сети, чтобы разместить рекламу квартиры возле ближайшего дома (подъезда) и включить информацию о брошюре.
При правильной презентации (фото, видео, текст) и подходящих рыночных условиях звонок начнется в ближайшее время. Однако только 10% из них будут целевыми (потенциальными покупателями). Большинство звонков поступает от агентов по недвижимости, «скучающих» и любопытных граждан.
