Такое стремление граждан получить желаемую площадь можно также объяснить желанием сэкономить. В некоторых случаях затраты снижаются на 25-30%, но сегодня этот процент гораздо ниже.
Хочу купить квартиру на стадии котлована в Москве
Для самих москвичей, как и для других жителей крупных российских городов, желание купить строящуюся квартиру в Москве стало нормой. Кто-то вкладывает деньги в недвижимость там, где у него уже есть своя квартира, а у кого-то другого нет реальной площади для проживания.
Они рассказывают об удобных планировках новостроек, просторных квартирах и лоджиях, современных материалах и технологиях строительства, а у людей нет денег, чтобы купить недвижимость в Москве. Если у среднестатистической семьи достаточно денег в кармане, они ищут квартиры в аренду, потому что находятся в жилом районе и хотят купить готовую квартиру сейчас, а не вкладывать деньги в строящийся объект и содержать его, не имея лучшей планировки.
Сколько стоит купить квартиру на стадии котлована в Москве?
Конечно, основной рынок старой Москвы не может конкурировать с подмосковным по количеству предложений. Однако с точки зрения стоимости он вне конкуренции. Цены на новостройки в Москве на начальной стадии строительства в привлекательных местах начинаются примерно от 5 миллионов.
Что касается новостроек в Подмосковье, то здесь для покупки квартиры на стадии фундамента достаточно нескольких миллионов.
Для чего Вам жилплощадь в новостройке?
Не стоит бездумно вкладывать деньги, особенно большие деньги. Если вы слышите, что новая разработка стоит где-то около 1,2 миллиона долларов США, не пользуйтесь возможностью купить ее дешево. Это может быть участок под застройку, в котором вы не хотите жить и не можете продать.
В большинстве случаев люди покупают новые дома сразу для нескольких целей: 1.
2. вы можете «разбогатеть», быстро продав свою квартиру
3. вы можете получать выгодную арендную плату.
В любом случае, особенно в двух последних, квартира должна удовлетворять требованиям к жилью плюс доступность для жителей и транспорта, инфраструктуры и окружающей среды. В противном случае сдача в аренду или продажа недвижимости не будет проблемой. В дополнение к самой дешевой цене.
Например, транспортная доступность новостроек в Раменском значительно выше, чем транспортная доступность самих новостроек в Люберецком районе. А будущие жилые районы, активно строящиеся на Любельцком поле, куда десятилетиями сбрасываются сточные воды Москвы и где расположены два мусоросжигательных завода, вряд ли привлекут покупателей с большими суммами денег. Как отмечают защитники окружающей среды, этот район находится под угрозой превращения в токсичное московское гетто для бедных.
Поэтому, если вы хотите купить квартиру в Москве, ищите район, потому что вам там жить.
Арендная плата составляет около 30 000 рублей в месяц. Согласно простым подсчетам, за три года покупатель потратит более одного миллиона рублей, один миллион рублей на аренду и выплату ипотеки за квартиру, которой еще нет.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на стадии котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — дешевле, чем готовые дома. По оценкам экспертов, разница в цене может составить от 10% до 50%. Переход на взаимосвязанные счета предсказывал, что новые здания будут продаваться по более высоким стартовым ценам, сокращая разницу между начальной и конечной ценами. Это положение было в определенной степени проверено. Например, до 2019 года средняя разница в цене между квартирами-«скорлупками» и готовыми домами составляла около 25%. После перехода на эскроу-счета застройщикам не пришлось активно стимулировать продажи на ранних стадиях строительства, что позволило сократить эту разницу примерно до 15%, по словам менеджера по развитию А101 Дмитрия Цветова.
Exroe-Estimates сократила разницу в цене экспозиции на стадии создания и готового дома, при этом стартовые цены были выше из-за того, что затраты застройщиков были определены в «метриуме» (член партнерской сети CBRE). Становится. Литинецкая. ‘В 2020 году стоимость квадратного метра комфортного дома на стройке составила 198 000 рублей. Операционный этап — 213 тысяч рублей, разница в цене — 8%», — сказал он.
Несмотря на повышение стартовых цен, определенный рост затрат, связанный с подготовкой к строительству, не был значительно снижен. По оценкам ‘Метриум’, в настоящее время за весь цикл строительства новых московских зданий их цены выросли в среднем на 20-25%, а годовая доходность, как и прежде, составляет 12-15%. По-прежнему трудно оценить полную эффективность проектов по выделенным средствам, поскольку большинство проектов все еще находятся на стадии строительства.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается высокой. По данным риэлторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году 26% сделок проходили в «Фундамент-Пит», тогда как в 2019 году этот показатель составлял 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году было совершено 6,9 % сделок, а в 2020 году этот показатель составил уже 10,3 %. По данным экспертов группы «Инград», с начала строительства до готовности около 50 процентов объектов 25-30 процентов контрактов являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо режима финансирования жилья, разница между ценой квартиры в котловане и на финальной стадии определяется общим спросом на дома. По мнению экспертов, это подтвердилось в 2020 году, когда на фоне льготных ипотечных программ и колебаний валютных курсов наблюдался высокий спрос на первичном рынке. Покупатели, вложившие средства в квартиры на ранних стадиях строительства в начале этого года, смогли заработать на ценах даже больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков Bon Ton Real Estate, маржа инвестиций в массовую недвижимость на этапе окончания котлована и строительства до перехода на счета составляет от 20% до 40%. В 2020 году цены на вновь построенные дома в мегаполисах продемонстрировали аналогичный рост.
‘За последний год в категории комфорт процент составил 20,8%. Но здесь в игру вступили другие механизмы, и катализатором роста стоимости стало не шпионское описание, а главным образом появившийся большой объем собственных и заемных средств. Что касается рынка недвижимости, то аналитик из Бонтона пояснил.
Об увеличении разницы в цене между квартирами на начальной и конечной стадиях объявила корпоративная группа Ingrad. ‘В настоящее время разница между ценой квартиры на строительной площадке и ценой на более высокой стадии готовности составляет от 27% до 55%, в зависимости от проекта; она может достигать 100%; цена квартиры в конце этапа строительства может достигать 50%, в зависимости от проекта; цена квартиры в конце этапа строительства может достигать 50%. Как правило, цены составляют «около 50% готовности дома, после чего увеличение стоимости при вводе в эксплуатацию незначительно. Ранее этот процент находился в диапазоне 20-30%», при этом цены агрессивно росли вплоть до Менеджер по продажам ГК «Инград».
По его словам, это связано с отсутствием хороших вариантов для инвестиций. В связи с более низкой доходностью вкладов и общей неопределенностью россияне предпочитали вкладывать свои сбережения «конкретно». Инвестиционные контракты составляют около 20% от общего оборота», — добавил подрядчик.
Дмитрий Цветов из группы компаний «А101» согласился с тем, что инвестиции в жилье действительно более выгодны, чем банковские депозиты. Фактическая ставка доходности по банковским депозитам составляет 3-4% в год, в то время как аналогичная ставка при покупке квартиры на стадии фундамента составляет около 7,5% в год. Что касается ежегодного роста цен, то в 2020 году цены на квартиры в Новой Москве выросли примерно на 35%. В настоящее время средняя цена квадратного метра предложений в проектах группы «А101» на 39,5% выше, чем год назад.
‘Сегодняшнее увеличение связано с недостатком предложения на данный момент, вызванным желанием многих людей успеть получить доступ к льготным ипотечным кредитам и дискуссиями о возможной отмене этой программы’, — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Помимо рыночных условий, различия в стоимости квартир на начальной и конечной стадиях зависят от категории жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики застройщика. ‘Даже при наличии достаточного капитала и привлечении проектного финансирования строители выбирают стратегию продаж с готовыми зданиями. Это позволяет максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики отказываются от продажи уже на стадии котлована. Он сказал. Мария Рытинецкая.
Более того, даже проекты могут иметь очень неравномерную динамику роста цен по мере продвижения строительства. Например, во время строительства одноместные номера можно увеличить на 20%, а трехместные — только на 9%, говорит ИринаДоброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». ‘Из 600 проектов на первичном рынке капитала, если посмотреть на средний объект, только пять показали рост цен более чем на 30 процентов с самого начала, а если посмотреть на динамику квартир с одной спальней, то таких проектов будет девять’. » — добавил он.
Следующий план — поговорить с представителем строительной компании. В офисе вам расскажут больше о понравившихся проектах, сообщат цены и доступные варианты. Спросите о планировке, вариантах отделки и будущей доступности.
Покупка квартиры на стадии котлована в Москве в 2022 году
Объявления в метро, на билбордах и в Интернете рекламируют покупку квартир в Москве уже с начальной стадии. Даже данные за 2022 год обещают привлекательные цены. Однако за рекламой скрывается ряд вопросов о покупке такого типа недвижимости. Какие существуют подводные камни, сколько времени занимает процесс и как избежать превращения в недобросовестного соинвестора? ‘Комсомольская’ в сотрудничестве с экспертами по недвижимости создала пошаговое руководство по покупке квартиры на краеугольном этапе строительства в Москве в 2022 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные экспертные обзоры и мнения о рынке недвижимости Москвы. Узнайте о главных событиях столицы.
1) Задержки ввода в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет из-за переноса сроков завершения работ и замораживания проекта. 2) Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в планах улиц микрорайона или отказ от строительства определенной инфраструктуры (школ, детских садов, спортивных клубов и т.д.), ожидаемые при выборе дома. 3) Невозможность приобретения квартиры в связи с неплатежеспособностью производителя. Несмотря на переход на новую систему блокированных счетов, риск потери денег для покупателей квартир остается. Если подрядчик обанкротится, первоначальный взнос возвращается, но не проценты, которые погашаются через длительное время. Однако сбережения могут обесцениться. В частности, в связи с ростом цен на недвижимость.
Разница между стоимостью квартиры в Москве на ранних стадиях строительства и стоимостью готового дома составляет 10-30%. После введения замороженных счетов рост не так велик. Строители перестали давать серьезные скидки, потому что они получают деньги только после завершения проекта. Рост цен во время строительства зависит от местоположения объекта, желания строителей и состояния рынка недвижимости. Например, программы льготного кредитования повышают цены.
Покупка квартиры в Москве на этапе отделки выгодна только в том случае, если вы используете собственные средства. Учитывая размер ежемесячного ипотечного платежа, обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а также долгосрочность строительства и ввода объекта в эксплуатацию, обязательные платежи по ипотечному договору увеличивают рыночную стоимость объекта», — говорит адвокат Геннадий Нефедовский.
По данным Минстроя России, в Единый реестр проблемных объектов Москвы на 2021 год включено 107 позиций. Насколько им известно, были нарушены сроки окончания строительства, открыто конкурсное производство или введена другая процедура банкротства в отношении подрядчика», — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский. Это число является значительным для страны.. В Свердловской области и Санкт-Петербурге — 25, в Башкортостане — 125, что не так уж и много.
Если в отношении производителя начата процедура банкротства, покупатель квартиры должен обратиться к арбитражному управляющему. назначенный арбитражным судом. Эксперт по недвижимости пояснил, что для включения требования в реестр требований кредиторов необходимо заявление, и если заявление будет подано после закрытия реестра, то вернуть деньги будет сложно. Кредиторы погашаются в последнюю очередь. Если дом уже построен, но застройщик его не получил, можно подать иск в арбитражный суд о признании права собственности, взыскании штрафов и неустоек с целью оформления правоустанавливающего документа. Компенсация нематериального ущерба.
Наиболее динамично развивающимися районами столицы являются так называемая Новая Москва — Троцкий и Новомосковский районы. Помимо многоэтажных квартир, есть малоэтажные и среднеэтажные дома, особняки и дачные поселки», — говорит эксперт. Что касается комфортных мест, то московские районы советской эпохи со всей инфраструктурой уже готовы, популярны и любимы.
Среди разработчиков есть мошенники, аферисты и просто неудачники. На ранних стадиях они прекрасно рекламируют свои объекты и используют систему двойных продаж при продаже квартир. Многие люди могут стать владельцами одной и той же недвижимости.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По данным экспертов по недвижимости, в столице от трети до половины новостроек в Московской области, а то и до 85%, нарушают сроки сдачи.
Постоянные изменения, происходящие на строительном рынке, и экономическая нестабильность увеличивают риск банкротства для производителей. Поэтому покупать квартиру в канаве очень опасно.
Чтобы не потерять деньги при выборе квартиры на этапе закладки фундамента, следует детально проанализировать производителя и обратить внимание на проекты, ранее построенные под его эгидой.
Чтобы минимизировать риск, предпочтительнее строить жилье там, где уже есть встроенные здания и жилые дома. Если производитель достаточно уверен в себе, можно выбрать новый жилой комплекс. Цены на квартиры в них будут значительно более выгодными.
Длительное ожидание
В зависимости от графика, квартиры можно ждать долго, даже если жилой комплекс строится, но не находится в стадии банкротства. В среднем, строительство многоэтажного панельного дома занимает около одного года. Строительство монолитного дома занимает 1. 5-2 года.
Следует также отметить, что для соединения коммуникаций необходимо дополнительное время. И часто эта возможность задерживает положение эксплуатируемого дома. Это касается поставщиков ресурсов, которые постоянно продлевают сроки.
Квартиры могут быть проданы независимо от того, закончены они или нет. Производителям также необходимо дополнительное время для проведения ремонта. Как правило, готовые здания поставляются на два-три месяца позже, чем другие.
Ключи не выдаются сразу, даже когда строительство, монтаж, ремонт и отделка завершены. Выделение квартиры владельцу занимает от трех до шести месяцев.
Поэтому, если вы покупаете участок с траншеей, вы должны быть готовы переехать в свою новопостроенную недвижимость за три года.
Затраты на съемное жилье
Время, необходимое для строительства, связано не только с долгим и волнительным ожиданием, но и с непредвиденными расходами. Если в этот период нет резервного жилья, вам придется снимать жилье и платить за него. Если квартира финансируется за счет ипотечного кредита, необходимо также заплатить банку.
Например, квартира на этапе создания одного из жилых комплексов приобретается за 6 млн рублей. Депозит составляет 3 млн рублей. Покупатель оформляет ипотечный кредит под 10% на сумму еще 3 млн рублей. В среднем срок кредитования составляет 20 лет. Таким образом, ежемесячный платеж составляет примерно 29 000 рублей.
Арендная плата составляет около 30 000 рублей в месяц. Согласно простым подсчетам, за три года покупатель потратит более одного миллиона рублей, один миллион рублей на аренду и выплату ипотеки за квартиру, которой еще нет.
Сравните этот сценарий с другим сценарием, когда покупается готовый дом. Обычно она стоит на 15% дороже. Его стоимость составит 6,9 млн. рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке в этом случае составит 37 600 рублей. Однако вам не нужно платить за аренду — вы можете оплачивать ежемесячную аренду в размере 6,9 млн рублей. Экономия очевидна — 22 400 рублей в месяц.
Ответ на вопрос, стоит ли покупать квартиру в Shell and Core, по-прежнему актуален. С одной стороны, перспектива получить более или менее доступный дом привлекает вас, но с другой стороны, пугают риски.
Выгодно ли покупать квартиру на ранней стадии — вы узнаете только в конце строительства. В настоящее время рынок связан с высокими рисками, поэтому предпочтительнее не спешить входить в такой серьезный рынок.
Если квартира на стадии строительства — это очень перспективный проект, и квартиры в нем продаются со скоростью ветра.
Эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что лучше даже не покупать квартиру, не рискуя закладывать котлован, по крайней мере, в середине строительства.
