Безусловно, ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не полностью, становится все более распространенной в наши дни. И не только: в некоторых случаях арендатор не платит и не освобождает помещение.
Что делать, если арендатор не освобождает помещение? Как его заставить съехать?
Если у арендатора возникают финансовые или организационные проблемы, арендодатель рассматривает возможность расторжения договора и последующего освобождения помещений с целью их повторной сдачи в аренду. Если арендатор не хочет освобождать помещение, арендодателю ничего не остается, как искать способы избавиться от нежелательного сотрудничества, не выходя за рамки правового поля.
- Основания для освобождения арендованной площади
- Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
- Требовать оплаты по истечении срока договора
- Препятствовать доступу после расторжения договора
- Отключить электричество
- Удержание имущества арендатора
- Если нет договора
- Как заставить арендатора освободить помещение по закону
- Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Основания для освобождения арендованной площади
Для получения быстрых ответов на свои вопросы вы можете получить консультацию в онлайн-чате справа или по телефону:8 (800) 302-32-85
Идеальный арендатор вовремя платит арендную плату и коммунальные услуги, не имеет проблем и хорошо заботится о собственности. На практике таких арендаторов не так много, поскольку трудности компании вынуждают их приспосабливаться к реальности, задерживая платежи или игнорируя уведомления об освобождении помещений.
Закон предусматривает следующие ситуации, в которых арендодатель имеет право выселить арендатора:
- Истек срок действия арендного соглашения;
- Стороны согласились досрочно расторгнуть договор;
- Вступило в силу решение суда о досрочном расторжении договора на основании возникших существенных нарушений пунктов соглашения;
- Односторонний отказ от арендных отношений, если это указано в пунктах договора.
При анализе случаев, в которых возникает право требовать выселения из помещения, основным требованием является расторжение договора по взаимному согласию, в одностороннем порядке или по решению суда.
Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
На собственника арендованного помещения распространяются положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой имущество должно быть возвращено собственнику в первоначальном состоянии с учетом физического износа после прекращения договора аренды.
Если арендатор не выселяется и игнорирует требования арендодателя, дело должно быть передано в суд. Если срок действия договора истек или был расторгнут, подается иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует и арбитражный суд подает иск о расторжении договора, указываются основания для досрочного расторжения.
Уже вынесенное судебное решение является основанием для исполнения. Судебные разбирательства занимают много времени, что не всегда отвечает интересам собственников. Важно знать положения законодательства, чтобы защитить интересы собственника и предотвратить произвол.
Требовать оплаты по истечении срока договора
Расторжение договора аренды требует, чтобы арендатор полностью вернул квартиру арендодателю, оплатил долги и вывез свои вещи. Если арендатор не спешит освободить арендованное помещение по окончании срока аренды и продолжает использовать его для своего бизнеса, арендодатель имеет право потребовать арендную плату за весь период. Если в результате отказа освободить помещение причинен дополнительный ущерб, арендодатель может потребовать в суде возмещения ущерба в дополнение к выплате арендной платы. Кроме того, компенсация может быть потребована за весь период задержки, если иное не предусмотрено договором.
Отсутствие действующего договора не является основанием для неуплаты арендной платы. Это следует из решений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009 при расчете суммы иска следует исходить из условий договора, который был расторгнут, или ставки, действовавшей на момент заключения договора аренды.
Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков, если арендатор решит продолжать пользоваться имуществом, не внося арендную плату и не подписывая новый договор аренды, или избежать надлежащего прекращения договора аренды путем направления уведомления о принятии к возврату имущества арендодателю.
Препятствовать доступу после расторжения договора
В целях реализации своего права на возврат помещения арендодатели часто пытаются заблокировать вход и технически препятствуют доступу в арендуемое помещение. Законность этих мер во многом зависит от состояния аренды:
- Был ли заключен договор;
- Действует ли он на текущий момент;
- Какие нормы установлены в заключенном договоре.
Если срок действия договора уже истек, арендодатель освобождается от обязанности предоставить доступ в помещение. Однако это может быть расценено как попытка помешать арендатору использовать свои вещи, оставленные в помещении арендодателя, для получения имущества.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник помещения имеет право требовать выселения из помещения в судебном порядке, если наниматель добровольно отказывается это сделать. До решения суда попытка заблокировать доступ при наличии действующего соглашения считается злоупотреблением властью или произволом.
Арендатор не платит арендную плату. Что делать?
Нет ничего плохого в том, что платежи задерживаются на месяц — эту проблему обычно можно решить путем переговоров, но если платежи пропускаются в течение двух или более периодов, это повод бить тревогу и ставить под сомнение дальнейшие добрые намерения арендатора.
Обычно арендодатели используют следующие методы, чтобы достучаться до арендатора и заставить его либо оплатить долг, либо выселиться:
- Досудебное урегулирование в виде направления претензий, писем, уведомлений о необходимости погасить долг;
- Переговоры с представителем арендатора;
- Ограничение доступа в арендуемое помещение;
- Отключение электричества, водоснабжения, канализации;
- Обращение в суд с требованием о принудительном освобождении занимаемого помещения.
В то время как досудебные урегулирования, переговоры и судебные дела довольно просты, ограничение доступа в помещение и прекращение эксплуатационных услуг не так просто.
Читайте также — » Право на удержание имущества арендатора «
Законно ли отключение электроэнергии, водоснабжения?
Лишение нерадивого арендатора доступа к коммунальным услугам — очень эффективная мера, заставляющая его задуматься о накопившихся долгах. Это связано с тем, что в подавляющем большинстве случаев нормальная работа предприятия невозможна без электроэнергии.
Чтобы получить юридическую помощь в арендных спорах — свяжитесь со мной любым удобным для вас способом по этой ссылке.
Однако важно, чтобы были соблюдены два условия:
- Право на ограничение коммунальных услуг должно быть прописано в договоре аренды;
- Арендатор должен быть уведомлен о том, что в случае неисполнения обязательства ему будет прекращена поставка коммунальных услуг.
В противном случае арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за ущерб, несоразмерный нарушению договора.
Пример: арендатор, использующий нежилое помещение для бизнеса по производству полуфабрикатов, не заплатил арендную плату за два месяца. Арендодатель без предупреждения отключил электричество, поэтому холодильные камеры были закрыты, а все имеющиеся продукты испортились. В этом случае у арендатора есть все шансы возместить убытки, понесенные из-за нехватки электроэнергии.
Однако в статье содержится сложная фраза «…отказаться от исполнения в объеме неисполнения», которую арендаторы часто пытаются использовать в судебных разбирательствах против арендодателя.
Арендатор не платит и не съезжает – можно ли ограничить доступ в помещение?
Типичная ситуация: арендатор не платит за аренду салона в течение трех месяцев, и арендодатель хочет ограничить доступ в помещение. Имеет ли он право так поступать?
Чтобы ответить на этот вопрос как можно точнее, вам необходимо знать:
Если на все три вопроса вы ответили «да», вам не стоит бояться — даже суды будут на стороне арендодателя.
Судебная практика в этом вопросе практически однозначна — если соответствующий пункт (точнее, право ограничить пользование помещением в случае неуплаты арендной платы) включен в договор, действия арендодателя будут признаны правомерными (см. постановление Восемнадцатого апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). Отключение электроснабжения и прекращение других эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.) также считаются законными. В подтверждение сказанного см. решение Арбитражного суда Московской области от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).
- Было ли право арендодателя на ограничение доступа в помещение включено в договор?
- Уведомлялся ли арендатор о предстоящем ограничении доступа?
- Является ли соразмерным ограничение доступа в помещение допущенному арендатором неисполнению обязательства?
Но во всех этих и других случаях, когда суд выносил решение в пользу владельца, это право было включено в договор! Неизвестно, как поступит суд при отсутствии такого права у собственника.
Прежде чем выселить арендатора, арендодатель должен уведомить арендатора и сообщить ему крайний срок для выселения. Обычно это один месяц, говорит Ольга Яцевская, руководитель сетевого отдела офиса «Миэль». Арендатор должен сообщить об этом арендодателю в течение того же срока перед выездом, если в договоре не оговорены другие условия.
Затем назначается встреча с арендодателем или его представителем для проверки состояния квартиры и соблюдения условий содержания. Затем составляется акт приема-передачи, свидетельствующий о том, что недвижимость находится в хорошем состоянии. Депозит возвращается, если все в порядке, и деньги не используются для устранения проблем.
Как должно проходить выселение из квартиры
В случае досрочного расторжения договора, когда арендатор не сделал ничего плохого (например, при продаже квартиры), на арендодателя могут быть наложены штрафные санкции. Они должны быть указаны в договоре.
«В случае с дорогими квартирами, например, в 90% случаев досрочное расторжение возможно только со штрафом. Обычно штраф составляет месячную арендную плату. Пока нет договора, нет оснований рассчитывать на компенсацию», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Но даже истечение срока действия договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора арендодатель должен предложить арендатору договор с теми же или иными условиями или сообщить ему, что он отказывается от продления договора, поскольку не хочет сдавать квартиру на год или более», — пояснил юрист.
Если арендодатель не выполнил это обязательство, а арендатор не отказался от продления договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не распространяется на договоры, заключенные на срок менее одного года.
Если арендатор не согласен на выселение и переговоры зашли в тупик, стороны должны решить вопрос в суде.
«Если арендатор отказывается выселяться из квартиры (независимо от причины выселения), выселение может осуществить только судебный исполнитель. Но такие случаи очень редки, чаще всего стороны решают подобные проблемы путем переговоров и урегулирования», — говорит главный юридический консультант компании «Инком-Недвижимость».
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
В этом случае залог возвращается арендатору в соответствии с договоренностью после вычета сумм, обеспеченных залогом: Обычно это задолженность по квартплате и ущерб (например, повреждение мебели или бытовой техники).
Суд может установить срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушение договора, но он не может превышать одного года. Если за это время арендатор не устранит нарушения, суд расторгнет договор по требованию арендодателя, сказал Родион Ларченко.
Если арендатор не совершил никаких нарушений, выселить его досрочно невозможно. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если арендодатель сменил замки или иным образом пытался лишить арендатора возможности пользоваться квартирой, арендатор имеет право на компенсацию», — сказал адвокат. Убытки могут включать разницу в арендной плате, если арендатор был вынужден снять более дорогую квартиру, расходы на переезд и моральный ущерб.
Хотя выселение арендатора требуется по закону и стороны должны обратиться в суд, этот метод используется редко, обычно стороны находят компромисс, говорит Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные разбирательства, во-первых, требуют участия соответствующих специалистов, а во-вторых, занимают очень много времени, поэтому стороны решают проблемы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе выселения, необходимо заключить договор. Это самое важное правило, о котором говорят эксперты.
Советы экспертов
Что делает арендатора уязвимым — это неправильное составление договора аренды (когда образец скачивается из интернета без проверки) или его отсутствие. «При отсутствии соглашения арендатор вообще не защищен — по сути, получается, что этот человек живет в чужом доме просто так. Поэтому выселение может быть быстрым и неприятным», — говорит Ольга Яцевская из компании «Миэль».
Поэтому важно не только заключить договор, но и зафиксировать в нем все детали, включая пункт о расторжении договора, условиях выселения и штрафных санкциях. Таким образом, в случае возникновения непредвиденных ситуаций, проблемы могут быть решены в интересах обеих сторон. Если арендодатель хочет выселить арендатора, это стоит денег, как и в случае, когда арендатор
При расторжении договора аренды (по соглашению сторон или по решению суда) отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (статья 453(2) Гражданского кодекса). Это означает, что они возвращаются к условиям, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает имущество обратно, а арендатор больше не может им пользоваться, но освобождается от обязанности платить арендную плату.
Для перехода права собственности от одной стороны к другой требуется акт приема-передачи. Здесь описывается состояние арендованного имущества на момент передачи и перечисляются любые дефекты. Если при заключении договора аренды не было никаких дефектов (например, разбитых окон и люстры в квартире), арендодатель может потребовать компенсации — сначала во внесудебном порядке, а затем в суде.
В целом, расторжение договора аренды — это многоэтапный процесс, которым не стоит пренебрегать. Независимо от того, согласится ваш арендатор на расторжение договора или нет, вам необходимо будет подготовить различные документы, начиная от предложения о расторжении договора, дополнительного соглашения и заканчивая исковым заявлением в суд.
Более подробную информацию по этой теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Бесплатный пробный доступ к системе в течение 2 дней.
Последствия расторжения договора аренды
Таким образом, достигаются две цели одновременно.
Во-первых, арендатор, скорее всего, отреагирует на требование после его получения. Скорее всего, они получат письменное обещание заплатить к определенной дате, что является не просто словами.
Итоги
Во-вторых, если расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке и договором аренды предусмотрена претензионная процедура (а я придерживался двухмесячного срока рассмотрения претензий), то срок рассмотрения претензий начнет течь или, в случае негативного сценария развития событий, вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору — это не передача дела в суд, а попытка урегулировать спор мирным путем.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
Я уже писал статью о том, как написать претензию. С тех пор ничего не изменилось.
Если после получения претензии арендатора долг по договору аренды погашен, проблема решена и спор окончен.
Следует отметить, что статья 614 и обычная судебная практика дают арендодателю право требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца, если арендатор систематически нарушает условия договора в установленный срок или вносит меньшую арендную плату (в рассрочку). Если вы не платите арендную плату вовремя, вы также имеете право расторгнуть договор аренды или обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, если договор не предусматривает внесудебную процедуру расторжения договора аренды.
— направить арендатору письмо о расторжении договора, если договор предусматривает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке,
— обратиться в суд для расторжения договора, если арендатор отказывается подписать соглашение о расторжении договора.
Как видите, досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если арендодатель имеет на это право по договору, или по решению суда.
Если договор расторгается по соглашению сторон, это не должно быть проблемой. Если первоначально договор был заключен на срок не менее одного года и зарегистрирован в соответствующем регистрационном бюро, вы должны представить договор в регистрационное бюро.
В случае одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя в уведомлении о расторжении целесообразно указать конкретный срок, с которого договор считается расторгнутым, если договор аренды не содержит соответствующей оговорки. Это может быть дата получения уведомления о расторжении договора или дата истечения срока, в течение которого арендатор был уведомлен о расторжении договора. Если договор аренды был зарегистрирован надлежащим образом, вам следует отправить уведомление о расторжении договора вместе с доказательством вручения письма арендатору в местное отделение регистрационного органа, зарегистрировавшего договор, и аннулировать договор аренды.
Лучшей страховкой для арендодателя является хорошо составленный договор аренды, который предусматривает как можно больше вариантов решения споров. Конечно, невозможно предусмотреть все, и не существует договоров аренды для всех возможных ситуаций. Именно поэтому для составления договора аренды желательно нанять проверенного специалиста.
Как известно, в некоторых случаях Гражданский кодекс устанавливает стандартные условия договора аренды, одновременно предоставляя договаривающимся сторонам возможность изменять эти условия по своему усмотрению (например, условия изменения размера арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса), сдачи в субаренду, проведения ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо, если в договоре аренды предусмотрен, например, депозит.
Существует такой способ обеспечения исполнения обязательства, как залог. В данном случае, если арендатор не платит арендную плату, арендодатель может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Возможно, я расскажу об этом методе в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на выплате арендной платы и просит не расторгать договор аренды, а арендатор является юридическим лицом, ничто не мешает вам заключить соглашение об обеспечении с руководителем этого юридического лица или другим «ликвидным» представителем арендатора. В соответствии с этой гарантией непосредственный руководитель несет ответственность за
Если арендодатель выселяет арендатора, отключает свет и воду и выставляет имущество арендатора на улицу, он рискует быть привлеченным к ответственности за ущерб. Кроме того, существует риск, что арендодатель может быть привлечен к ответственности за вандализм (статья 330 Уголовного кодекса) или даже за кражу или грабеж. Вы должны быть предельно осторожны при обращении с чужим имуществом, чтобы избежать дальнейших проблем с арендатором.
Как застраховать интересы арендодателя
Если вы подадите гражданский иск и обратитесь в суд с требованием о выселении из помещения, вам следует быть готовым к тому, что процедура будет довольно длительной. Без особых усилий со стороны арендатора может пройти год, прежде чем постановление суда, обязывающее арендатора освободить помещение, вступит в силу. И хорошо, если ваш арендатор платежеспособен, и вы сможете возместить убытки по истечении этого года.
После получения судебного приказа вы и судебные исполнители можете освободить помещение без риска судебного преследования.
Наконец, я желаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. Если у вас есть вопросы о взыскании задолженности по арендной плате или вам нужна юридическая консультация по любому другому вопросу, пожалуйста, свяжитесь со мной с помощью формы или позвоните мне по телефону 8 495 979 7123.
Искренне ваш,
Адвокат Мугин Александр С.
Доброе утро! Мы выиграли судебное дело о расторжении договора аренды. Разбирательство длилось девять месяцев (включая возражения и апелляции). Затем мы получили исполнительный лист и предъявили его судебным приставам. Но чуда не происходит, арендатор отказывается освобождать помещение, а судебный пристав объясняет, что процедура выселения нежилых помещений не предусмотрена Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Мы не можем выключить свет, потому что другие жильцы останутся без света, так устроена электросеть. Что мы можем сделать?
Как выселить арендатора
Василий Игоревич, приходите на бесплатную консультацию, у меня был подобный случай в работе — проблема решилась. Не всегда удается охватить все нюансы и возможные решения проблемы в комментариях к статье. Искренне Ваш, адвокат Мугин Александр С.
Добрый вечер, что мне делать, если арендатор без погашения договоров, только со счетами, а в последние месяцы (15 сентября-16 января) не платит и вдруг)) съехал на выходные? Контракт был подписан в 2010 году на 11 месяцев. С 2011 по 2015 год оплата производилась по счетам, арендная плата была увеличена, арендатор начал платить по новой цене (с ежемесячными счетами по факсу), но так и не вернул акты и договоры. Является ли оплата счетов за аренду за эти годы доказательством наличия договорных отношений?
Здравствуйте, такая запутанная ситуация: владелец частного бизнеса передает управление u
