В некоторых случаях арендатор может пожелать передать права и обязанности, связанные с договором аренды нежилого помещения, другому лицу. Такое назначение возможно только при соблюдении определенных условий.
Что такое продажа прав аренды?
В деловой практике современного мира существует продажа прав. Права на аренду и использование недвижимости не являются исключением. Продажа означает отчуждение прав аренды другому лицу за вознаграждение. Его часто путают с субарендой, когда арендатор передает права аренды другому лицу.
- При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
- При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
- Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
- Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
- Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.
Преимущества ППА для арендатора
Преимущества:
- Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
- Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
- Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;
Недостатки ППА
Недостатки:
- Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
- Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
- Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
- Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
- Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
- Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
- Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
- Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
Что такое ППА?
PPA — это аббревиатура, означающая «переуступка прав аренды». На вопрос «Что такое PPA?» можно ответить следующим образом: Это переуступка, при которой происходит смена лиц, особенно арендатора.
Другое лицо вступает в договор и продолжает иметь все обязанности и права, которые были у предыдущего арендатора. В то же время, права и обязанности последнего также заканчиваются с переуступкой.
Законодательная основа
Статья 615 Гражданского кодекса РФ устанавливает определенные нюансы, которые арендатор должен соблюдать при пользовании чужим имуществом, но в то же время наделяет его определенными правами. Из смысла второго пункта данной статьи можно вывести различные права арендатора, в том числе:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Арендные права и ограничения
Заключая договор аренды, арендатор автоматически приобретает право владения и пользования. Более того, с этого момента вышеупомянутые права становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать сделки. Эти права также могут называться правами аренды.
В то же время арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как не является собственником имущества. Это в определенной степени ограничивает арендатора в совершении некоторых сделок, поскольку только арендодатель имеет право распоряжаться имуществом. Следовательно, этот арендодатель ограничивает волю своего контрагента по распоряжению арендованным имуществом.
Если в договоре аренды происходит смена лица и на место арендатора приходит другое лицо, необходимо получить предварительное согласие арендодателя. Это согласие должно быть дано в письменной форме, например, в ответ на письмо.
Согласно Информационному письму № 66 Президиума Высшего арбитражного суда, отдельного согласия арендодателя не требуется, если стороны заранее согласовали возможность переуступки в договоре аренды (пункт 18 письма).
Порядок оформления переуступки прав аренды
Передача прав аренды также допускается только за плату и с согласия всех сторон. Это означает следующее:
- Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
- Прежний арендатор, претендент на получение права аренды и владелец нежилой недвижимости, должны выразить свое желание провести переуступку.
- По итогу переговоров между сторонами заключается письменное трехстороннее соглашение, подтверждающее передачу прав.
Вся описанная процедура разделена на несколько обязательных этапов. Процедура назначения состоит из следующих этапов:
- Обсуждение условий составляемого документа.
- Получение разрешения на переуступку от специальной комиссии.
- Сбор пакета необходимой документации.
- Оформление трехстороннего соглашения между участниками договора, в виде отдельного документа.
- Регистрация сделки в официальных органах.
Рекомендуется проводить эту процедуру после консультации с опытным юристом.
В некоторых случаях существуют неочевидные ограничения на использование определенных видов форм
Обсуждение условий
Если собственником нежилой земли является государство, следует провести тендер для выбора арендатора с наилучшими условиями переуступки. Результаты этого конкурса (или аукциона) оцениваются комиссией, созданной для этой цели. Ответственность за состав всегда несет владелец или его представитель.
Следует иметь в виду, что в некоторых случаях комитет может предоставить льготные условия конкретному участнику торгов.
Получение разрешения комиссии
Если владельцем является физическое лицо, комитет должен оценивать только условия, предложенные победителем торгов. В определенных договорах эта комиссия может быть заменена собственником помещения. Это возможно, например, если все три стороны являются частными.
В случае проведения открытого аукциона комиссия должна соблюдать положения Закона № 135 ФЗ «О защите конкуренции». И претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения и его пригодность для предполагаемого использования. Применяются положения статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроках установления недостатков поставленного товара.
После того, как Комиссия выберет подходящего кандидата, договаривающиеся стороны должны подготовить пакет документов для подачи заявки в Федеральное центральное регистрационное управление. Это обязательно должно включать:
Согласно статье 615 Гражданского кодекса, арендатор имеет право передать пользование имуществом другому лицу. Однако в некоторых случаях передача прав аренды на используемое недвижимое имущество запрещена.
Подготовка документов
Ниже перечислены наиболее распространенные случаи, когда назначение невозможно:
- Заявление о приеме пакета документации на оформление сделки. Соответствующий бланк работники Росреестра должны выдать на месте. Они же дают консультацию по правилам заполнения этой бумаги;
- Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию сделки;
- Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные свидетельства. При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;
- Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
- Свидетельства ОГРН, ИНН;
- Базовый договор аренды ;
- Соглашение о переуступке;
- Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.
Причины отказа
- Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
- У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
- При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
- На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.
