Однако дело в том, что не все граждане ежемесячно платят подоходный налог и не могут претендовать на него. Это относится к самозанятым, торговцам (за исключением тех, кто платит налог в рамках EPT) и тем, кто просто формально безработный.
Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
Теоретически, контракт может включать любую цену, согласованную между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора согласно статье 421 Гражданского кодекса. Вопрос только в том, насколько это оправдано.
Недооценка» обычно связана с желанием продавца избежать налогов. «Согласно действующему законодательству, владелец жилья, владеющий им менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и обстоятельств, при которых жилье поступило во владение владельца), должен заплатить 13% подоходного налога при его продаже. Если квартира была приобретена ранее по договору купли-продажи, то налоговая база — разница между ценами в предыдущем договоре купли-продажи и покупки в новом», — говорит исполнительный директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Приведем пример для наглядности. Предположим, что квартира была куплена за 10 миллионов рублей и продана через 2 года за 13 миллионов рублей. Это означает, что налог увеличивается на 3 миллиона рублей. Если владелец продает квартиру по той же цене, по которой он ее купил, налоговая база равна нулю. Однако налоговая декларация должна быть подана в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.
Чья инициатива?
Иван Иутин, управляющий директор компании «Иутин, Белоусова и партнеры», говорит, что инициаторами амортизации могут выступать как покупатели, так и продавцы: «В первом случае ими могут быть как физические, так и юридические лица. Стимулом для юридических лиц является снижение налога на прибыль. Что касается покупателей, то они часто хотят скрыть свои доходы и не афишировать, что у них есть большие суммы денег.
Схема этих операций выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта недвижимости указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Фактическая сумма может быть указана в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег может быть подтвержден расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не имеют юридической силы», — говорит генеральный директор «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что в случае спора будет учитываться только сумма, указанная в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при соглашении о низкой цене покупатель рискует больше, чем продавец. Во-первых, маловероятно, что этот человек сможет выплатить покупную цену в случае судебного разбирательства.
Судебное разбирательство может быть инициировано по различным причинам. Например, если выяснится, что при сделке не были учтены права несовершеннолетних, если отсутствует согласие супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно объявятся наследники и т.д.
Особым случаем является ситуация, когда продавец находится в процессе банкротства. Интересно, что инициировать процедуру банкротства может как сам должник, так и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина банкротом, если их обязательства превышают 500 000 рублей и просрочка исполнения этих обязательств составляет более трех месяцев (пункт 2 статьи 213.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать заявление о банкротстве и без этих условий, если он предвидит свое банкротство», — поясняет Иван Иутин.
Еще одним неприятным аспектом для покупателя является невозможность получения скидки на полную стоимость недвижимости. Он может получить скидку только на сумму, указанную в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до окончания налогового периода (3 года), то разница между будущей фактической стоимостью и ценой, установленной в предыдущем договоре купли-продажи, будет значительной, что означает более высокую сумму налога при продаже», — предупреждает Андрей Колочинский.
При такой договоренности возникает несколько проблем с передачей средств, поскольку она не подкреплена договором. Именно поэтому многие покупатели предлагают сначала заплатить сумму, указанную в договоре, закрыть сделку, а затем выплатить остальные деньги.
Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?
Как вы легко можете себе представить, если владелец соглашается на эту систему, он рискует не увидеть всех денег. То есть он получит только ту сумму, которая указана в договоре. В то же время, соглашение не может быть оспорено, если оно было составлено надлежащим образом. А поскольку занижение суммы с целью уклонения от уплаты налогов является уголовным преступлением, на такое устное соглашение нельзя полагаться.
Даже если в момент выявления проблем подписан только предварительный договор, например, с намерением заключить основной договор позднее, другая сторона также может создать серьезные проблемы. Они могут настаивать на сохранении договоренностей и фактически заключить такое соглашение по заниженной цене. В этом случае продавец сам отказывается. Следовательно, продавец обязан вернуть задаток и выплатить компенсацию.
В таком случае покупателю не составит большого труда доказать, что ему был нанесен ущерб. Например, на основании того, что он уже планировал купить аналогичную квартиру по такой-то цене, а теперь сделка отменяется. И в настоящее время у него нет возможности приобрести такую недвижимость
Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьезными проблемами
Покупатель может стать жертвой мошеннической аферы, которая может проявляться следующим образом:
Проблемы для покупателя
Слишком низкая цена также может быть средством привлечь внимание покупателя и заставить его согласиться на сомнительную сделку. Многие люди забывают о внимательности из-за стремления сэкономить деньги и игнорируют даже очевидные признаки мошенничества.
Короче говоря, это также рискованное решение для покупателя. Однако при этом может возникнуть множество проблем для всех сторон, участвующих в такой сделке.
Следует отметить, что в современной России (и не только в ней) андеррайтинг сделки купли-продажи квартиры чреват рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но они должны быть приняты во внимание.
- Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
- Он передаёт средства, соглашение заключается.
- Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
- Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.
Лучше зафиксировать все, включая фактическую сумму, в договоре.
Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?
