Вы получите более 400 руководств и контрольных списков для работы. С полным списком вы можете ознакомиться здесь. Со скидкой 45% услуга стоит 9 900 рублей. Оставьте свою заявку ниже — мы ответим на все ваши вопросы.
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я отказался от индивидуального предпринимательства, а затем продал нежилое здание. Одним из них я не пользовался, а другой взял в аренду. Я владею зданием уже более 10 лет.
Должен ли я платить подоходный налог с суммы, полученной от продажи? Если да, то как я должен рассчитать налог — от стоимости имущества или от общей суммы выручки?
Если я правильно понимаю, вы сдавали одно из зданий в аренду и платили налог на доход как индивидуальный предприниматель, а второе здание никогда не участвовало в вашей предпринимательской деятельности.
Тогда вам придется заплатить 13% подоходного налога с доходов от продажи только одного объекта нежилой недвижимости — того, который вы сдавали в аренду. Вам не нужно сообщать о доходе от продажи и платить налог на второе здание, поскольку вы не использовали его для бизнеса.
Однако если второе помещение для ведения бизнеса существует уже некоторое время, вы не сможете избежать уплаты налога на доходы физических лиц. Например, если вы сдавали дом в аренду в 2011 году, а в остальные годы он пустовал, вам придется заплатить налог на доход от продажи.
Финансовая грамотность для взрослых
Как перестать беспокоиться о деньгах, наладить с ними отношения и двигаться к целям и мечтам
Как рассчитать налог от продажи нежилого помещения, которое использовали в бизнесе
Если вы продали нежилую недвижимость, которую вы сдавали в аренду, то есть использовали в деловых целях, доход от продажи облагается налогом.
Не имеет значения, владели ли вы недвижимостью более 10 лет до продажи. Минимальный срок для безналоговой продажи коммерческой недвижимости не установлен.
Также не имеет значения, является ли продавец индивидуальным предпринимателем — налог подлежит уплате в любом случае. В случае индивидуального предпринимателя налог рассчитывается на основе текущего статуса, в то время как лицо без этого статуса, включая бывшего индивидуального предпринимателя, облагается подоходным налогом.
Вы продали нежилую недвижимость, которую сдавали в аренду после того, как перестали быть индивидуальным предпринимателем. Таким образом, доход от продажи облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.
Обратите внимание, что заявить имущественный вычет и уменьшить налоговую базу невозможно. Это возможно только для нежилой недвижимости, которая находилась в собственности менее минимального срока и не использовалась в коммерческих целях.
Чтобы рассчитать налог, необходимо сравнить цену договора купли-продажи с кадастровой стоимостью земли. Смотрите кадастровую стоимость, как она указана в ЕГРЮЛ на 1 января года, в котором была продана земля.
Выберите большую из двух сумм:
- цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;
- кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.
Позвольте мне объяснить на примере. Предположим,
Некто продал нежилые здания, которые он использовал для бизнеса, до истечения минимального срока владения и не сообщил о доходе от продажи. Налоговая инспекция доначислила подоходный налог, штрафы и пени, и суд с этим согласился.
Другой случай. Владелец продал нежилую недвижимость, которой он владел менее минимального срока владения, отчитался о доходе от продажи и заявил вычет на эту недвижимость. Налоговая инспекция отказала в вычете на том основании, что помещение предназначалось для коммерческого использования, т.е. для ведения торговли или бизнеса, а не для частного использования. Это означает, что на эти помещения вычет не может быть заявлен.
Еще одним аргументом для отказа в вычете было то, что основной деятельностью владельца как частного предпринимателя была сдача в аренду собственной недвижимости. Поэтому федеральный налоговый орган доначислил налог на весь доход без учета расходов, штрафов и пеней, и суд поддержал это решение.
Они продали недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости с коэффициентом дисконтирования 0,7 (909 000 рублей x 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому основой для расчета должна быть кадастровая стоимость. Эта сумма может быть уменьшена на 490 000 рублей — ваши затраты на приобретение. Получается: 636 300 рублей — 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. Вы должны будете заплатить 13% налога с разницы. Она составит 19 019 рублей.
Что с налогом от продажи нежилого помещения, которое в бизнесе не использовали
Вы должны обратиться к бухгалтеру или в специализированную компанию или самостоятельно подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ФМС до 30 апреля следующего года. Вы должны приложить копии всех договоров и квитанции о расходах. Очень важно, чтобы вы доказали, что вы действительно заплатили 490 000 рублей. Обратите на это особое внимание!
- три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
- пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.
Согласно статье 224 Налогового кодекса Российской Федерации, доход от продажи недвижимости облагается налогом по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше, то налог подлежит уплате.
Формула расчета налога выглядит следующим образом: Подоходный налог с физических лиц = сумма дохода х 13%.
Размер дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если цена продажи объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимости (как в вашем случае), доход от продажи рассчитывается следующим образом в соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 НК РФ
Сумма дохода = кадастровая стоимость x 0,7 (понижающий коэффициент).
Таким образом, сумма налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости со сроком владения менее пяти лет рассчитывается по формуле:
Подоходный налог с физических лиц = (кадастровая стоимость недвижимости x 0,7) x 13%.
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
При продаже недвижимости продавец должен заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ в конце года и самостоятельно рассчитать сумму налога.
Налоговая декларация должна быть подана в налоговый орган по месту жительства. Это можно сделать лично, по почте с перечнем прилагаемых документов или в электронном виде (также через портал государственного органа или личный кабинет налогоплательщика, где есть шаблон для заполнения налоговой декларации).
Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:
Управление Росреестра проинформирует федеральный налоговый орган о том, что переход права собственности на проданный вами земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке в рамках межведомственного взаимодействия.
Ответ зависит от того, являетесь ли вы самозанятым или нет. Если да, то вы должны платить налог в соответствии с вашей налоговой системой. Согласно общей системе, вы должны заплатить 20% налога на прибыль + НДС (также 20%). Если у вас упрощенная система, вы должны платить по этой системе. Если это «доход», то вы платите 6%, а затраты на приобретение не учитываются. Если это «доходы минус расходы», то можно учесть затраты на приобретение помещения.
Вы должны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, которая подается по окончании календарного года, в котором произошла сделка с имуществом. Крайний срок подачи заявки — не позднее 1 мая. Вы можете подать налоговую декларацию лично или заполнить ее через личный кабинет в Федеральной налоговой службе. Налог нужно платить с разницы между налоговой базой (т.е. 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысячами рублей — с полученной суммы вы платите 13%. Эти правила распространяются только на физических лиц.
