Кроме того, продавец получает залоговое обязательство, кредитор получает средства из первой ячейки, новый собственник получает ипотеку и снимает залог через МФЦ. Продавец последним берет деньги с вашего сотового телефона.
Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
В среднем ипотечный кредит погашается за 15-20 лет. За это время в семье, купившей квартиру в кредит через банк, может произойти многое: рождение детей, смена работы, потеря работы, болезнь, переезд. И в какой-то момент вам придется задуматься о новых домах, но что делать, если банк все еще закладывает имеющееся имущество?
Многие люди по незнанию считают, что продать дом, находящийся в залоге у банка, невозможно. Однако если вам вдруг понадобится переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Так можно ли продать квартиру в ипотеку? Каковы особенности этой процедуры и стоит ли она игры? Мы расскажем в этой статье.
Причины для продажи квартиры
Начнем издалека. Что такое ипотека вообще? Банк дает вам деньги в обмен на безопасность жилплощади, которую вы планируете купить. То есть, оплачивая новый дом, вы передаете права на него банку. Это называется залогом на вновь приобретенное имущество. Залог на приобретаемую недвижимость удерживается в банке до полной выплаты долга.
Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в Федеральном законе «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать приобретаемую квартиру по прямому назначению: проживать в ней, прописывать в ней кого угодно, сдавать ее внаем и т д. Ограничено только право продажи.
В искусстве. 37 того же Федерального закона сказано, что имущество может быть отчуждено, например, для продажи, но для этого необходимо согласие залогодержателя, то есть разрешение банка, в котором запрашивался кредит. При попытке продать заложенную квартиру без согласия кредитора сделка будет оспорена, и имущество перейдет в собственность банка (ст. 301 ГК РФ).
Любой, кто когда-либо имел дело с банком, знает, что кредиторов не волнует финансовое положение заемщика. Платежи должны погашаться ежемесячно и вовремя; В противном случае есть вероятность накопить большую задолженность из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому, если ваше финансовое благополучие ухудшилось (потеря работы из-за увольнения, ваша компания обанкротилась, или ваш бизнес обанкротился), вам следует немедленно обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы: перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях или, если вы не видите возможности поправить свое материальное положение, продать свою заложенную квартиру и переехать в съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваши обстоятельства.
Вы также можете продать квартиру, если вы разводитесь, женитесь или выходите замуж. И даже если у вас конфликты с соседями. И даже если вы обнаружите недостаток застройки, неважно, будет ли это трещина в крыше, которой раньше не было, или изменение маршрутов общественного транспорта, или шумная стройка рядом.
Можно ли продать заложенную квартиру и заработать на этом? Могу. Однако этот вариант подходит только для тех, кто заранее решил заработать на продаже недвижимости в новостройке, или в случаях, когда потребность в жилье, приобретаемом в ипотеку, отпала при его строительстве. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних стадиях строительства, и добросовестно погашаете кредит за весь период, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит, вы сможете покрыть все расходы по ипотеке. Специалисты советуют продавать заложенное имущество до его ввода в эксплуатацию; будет проще перезаключить контракт.
И третья категория – «ценители, люди, которые давно присматривают за квартирой в том или ином районе или жилом комплексе, но не располагают достаточными средствами. Если ваш дом представляет собой лакомый кусок, вы можете быстро его продать.
Права владельца на квартиру в ипотеке
Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о собственности. Однако в документе есть отметка о том, что имущество находится в залоге у банка. Этот залог накладывает ряд ограничений на юридические действия, сделки с квартирой. Его нельзя продать, подарить или обменять без согласия банка (владельца залога). Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на регистрацию. Все ограничения действуют до полного погашения задолженности перед банком.
На практике проблем с получением согласия банка на продажу не возникает, если покупатель полностью погашает ипотечный долг или если ипотека переоформляется на другое лицо.
Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры
Домовладелец может пожелать продать отчужденный дом, если:
эта конкретная квартира больше не нужна; например, вам нужно переехать в другой город или вам нужно более просторное жилье;
возникли финансовые трудности, нет возможности погасить кредит;
в другом банке условия ипотеки более выгодные;
по любой другой субъективной причине.
«Квартира в ипотеке является полноценным объектом гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не имеет права продавать ее без согласия банка», — пояснил адвокат Адвокатского бюро «Звездочка» Родион Ларченко.
Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами
В этом случае покупатель приобретает не только имущество, но и его ипотечные долги. И на тех же условиях, на которых был заключен ваш кредитный договор с банком. Возможность продажи квартиры и изменения условий кредита зависит от многих факторов: наличия новых банковских предложений с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика в программы господдержки, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.
При таком виде продажи есть несколько нюансов:
- Ваш покупатель должен соответствовать условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущей просроченной задолженности, быть совершеннолетним. Приятно, когда человеку уже одобрена ипотека, известна сумма кредита, и она покрывает оставшуюся часть стоимости его кредита.
- Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом начинать продажу заложенной квартиры. Банк проверяет всех заемщиков и может отказать, если у вашего покупателя отрицательный кредитный рейтинг, нет денег для первоначального взноса или уже есть несколько кредитов.
- Если покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, что и продавец, залог не снимается. Покупатель оформляет ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит оплачивается из средств нового, после чего снимается залог и квартира передается в залог в новом банке. В этот период базовая ипотечная ставка применяется без учета персональных скидок и субсидий по программам государственной поддержки, а льготная ставка договора будет применяться только при наложении ареста. Процесс изменения ипотеки может занять больше месяца.
Если покупатель по каким-либо причинам не желает оформлять ипотечный кредит или может оформить только потребительские кредиты, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительный договор и внести аванс в размере остатка задолженности согласно По его соглашению, невыплаченная ипотека может быть оплачена во время сделки.
Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки
В этом случае покупатель оплачивает остаток долга уже в процессе заключения договора на квартиру. Продажа квартиры не запрещена, но для начала сделки требуется одобрение банка.
Продавцу необходимо получить выписку из банка об остатке долга, отдать ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет в банк сумму стоимости квартиры как подтверждение намерений. Сумма распределяется по двум аккредитивам или двум ячейкам: одна для погашения текущей ипотечной задолженности, вторая – для окончательного согласования с продавцом.
После того, как транзакция зарегистрирована, остаточная сумма долга продавца переводится в банк и считается гарантийным депозитом в соответствии с соглашением. На эти деньги текущая ипотека закрывается, банк снимает залог, а после снятия залога квартира полностью переходит к продавцу. Сделка проходит в обычном формате, покупатель перечисляет остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.
Этот способ продажи квартиры удобен тем, что:
Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от нарушения обязательств продавцом, продавца, от изменения условий покупателем.
Покупатель может использовать любые средства, в том числе собственные сбережения или кредит, полученный в том же банке или у других. Например, в Райффайзенбанке можно взять беззалоговый кредит на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственность на сумму до 18 млн рублей.
Самый простой вариант для всех сторон: продавца, покупателя, банка. Продавец в этом случае может рассчитывать на то, что спрос и цена на его уже свободную квартиру будут соответствовать рыночным условиям. Покупатель, в свою очередь, имеет меньше рисков, благодаря чему спокойно и быстро принимает решение о покупке жилья.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку, как правило, невыгодна продавцу: цена продажи почти всегда будет ниже цены покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил юрист Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности вовремя погасить задолженность по кредиту», — сказал он.
Точно так же продавец при продаже квартиры, находившейся в собственности менее определенного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от реализации квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов на ее приобретение, в том числе на сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, при продаже заложенной квартиры налог не уплачивается независимо от срока владения. Все расходы, связанные с приобретением квартиры (переоформлением), несет покупатель.
Преимущество покупки квартиры в ипотеку, по мнению экспертов, заключается в снижении риска мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег переводит банк. Кроме того, кредитная организация контролирует все операции и контролирует юридическую сторону сделки.
К недостаткам покупки квартиры у ипотечных юристов можно отнести увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру нужно продать в короткие сроки, то с ипотечным залогом это сделать сложно. На подготовку к заключению договора, проведение оценочных работ и сбор документов уйдет всего несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.
Такого развития событий лучше не допускать. Квартиры продаются на аукционах ниже рыночных цен, поэтому владелец может ничего не получить или оказаться в долгу перед банком.
Сделку полностью ведет банк
Собственник продает объект ипотеки с согласия банка, который контролирует сделку от начала до конца. Такие сделки менее рискованны, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Существует два типа таких сделок.
В первом случае покупатель берет ипотечный кредит в том же банке, где продавец получил кредит, и погашает свой долг. Банк видит движение денежных средств по сделке, обеспечивает оплату кредитных обязательств собственника и регистрацию перехода права собственности на объект к покупателю.
Во втором случае кредит переоформляется на другое лицо; таким образом, покупатель становится и владельцем объекта, и заемщиком по ипотеке. Другими словами, происходит операция перекредитования, в которой участвуют три стороны: банк, продавец и покупатель.
Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке
Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, также можно продавать и покупать, в том числе и в ипотеку.
Если покупатель захочет купить такую квартиру в ипотеку, залог будет переоформлен на нового собственника. Вам не нужно ничего делать, банк сам обо всем позаботится. Подробнее о сделках такого типа читайте в статье Квартира в залоге у банка: можно ли купить?
Однако покупка недвижимости в ипотеку Сбербанка имеет ограничения – купить ее можно только в том же городе, где была оформлена ипотека.
Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки продавец и покупатель должны согласовать свои планы и действия с банком. В противном случае может возникнуть множество негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время продавцы и покупатели не должны бояться таких сделок — при правильном оформлении отношений всегда можно избежать рисков. В таких сделках помощь специалистов всегда оправдана.
В первую очередь профессиональный агент по недвижимости уделит внимание спорным вопросам, проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях и предложит оптимальный вариант. Найти сертифицированное агентство и сертифицированных специалистов в своем городе, обладающих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.
Во-вторых, сотрудники банка и агенты по недвижимости говорят на одном языке, имеют общую терминологию, что, безусловно, упрощает общение и ускоряет процесс сделки.
