Коммерческая ипотека в 2022 году. Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу

Контроль «юридической чистоты» всех сделок, проводимых с коммерческой недвижимостью на рынке: заказ и анализ обширных выписок из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждение учредительных документов, разрешений на строительство, документов на землю и т.д.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Здравствуйте! Коммерческая недвижимость покупается и продается так же, как и жилая. Правда, это дороже, а свойства сложнее. В этом процессе есть много оттенков, и вам необходимо знать их заранее.

Сегодня мы подробно обсудим, как купить частную недвижимость, включая имущественные ловушки, оценку, проверку и регистрацию, налог с продажи и оптимизацию расходов.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это нежилая недвижимость (склады, офисы, магазины), предназначенная для получения прибыли.

Ответ на вопрос «Да»: «Могут ли физические лица приобретать коммерческую недвижимость?. Закон позволяет физическим лицам, индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам приобретать коммерческую недвижимость.

При покупке склада или профессионального здания для физического лица, пожалуйста, обратите внимание на следующее

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для приобретения коммерческой недвижимости не обязательно регистрировать индивидуальное предприятие. Если вы зарабатываете деньги, сдавая в аренду нежилые помещения, достаточно заплатить обычный подоходный налог.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

К сожалению, вы не можете купить недвижимость без денег. Банковские кредиты отсутствуют. Депозиты жизненно важны для всех банков!

Фактические условия предоставления кредита «коммерческая ипотека» Абсолют Банка следующие

Кредит выдается на приобретение нежилой (коммерческой) недвижимости. Максимальная сумма составляет 15 миллионов рублей (если недвижимость находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). В других регионах максимальная сумма снижается до 9 миллионов рублей. Срок действия коммерческих кредитов может составлять от пяти до десяти лет. Базовая процентная ставка начинается с 13,9% в год.

И начинается самое интересное.

В Абсолют Банке вы можете рассчитывать на сумму до 60% от стоимости недвижимости. Хотите получить больше? Предоставить банку дополнительное обеспечение. В этом случае вам предлагается кредит в размере 80% вместо 60% от стоимости товара.

Кроме того, не факт, что помещение оценивается по рыночной стоимости. Согласно банковским правилам, банк выбирает наименьшую из двух стоимостей (цена продавца и оценочная стоимость). Не забывайте о дополнительных расходах: страхование, оценка имущества, услуги нотариуса и т.д.

Текст предварительного договора и основного договора должен быть идентичным. Однако в предварительном договоре также указывается, в какой срок стороны должны приступить к заключению основного договора. Если конкретный период времени не указан, он считается равным одному году. Если основной договор был заверен нотариусом, то то же самое относится и к предварительному договору.

Популярные предложения по ипотеке в 2022 году

  • Ипотека: от 4,99% годовых
  • Сумма: от 600 тыс. руб. до 50 000 000 руб.
  • Срок: до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 10%

  • Ипотека: от 7,8%
  • Сумма: от 500 тыс. до 50 млн руб.
  • Срок: от 3 до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 30%

  • Ипотека: от 11,5%
  • Сумма: до 12 млн руб.
  • Срок: до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%

  • Ипотека: от 7,1% годовых
  • Сумма: от 300 тыс. руб. (для регионов) и от 600 тыс. руб. (для Москвы и МО)
  • Срок: от 3 до 25 лет
  • Первоначальный взнос: от 20%

  • Ипотека: от 8,09% годовых
  • Сумма: до 26 000 000 руб.
  • Срок: до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%

Адвокат объяснит, что такое первоначальный взнос по ипотеке и кто должен заплатить, чтобы получить ипотеку

Люди получают кредиты на недвижимость не только для того, чтобы жить, но и для того, чтобы работать. Это особенно важно для предпринимателей, которые не хотят постоянно платить за чужой офис. Такие кредиты неофициально называются «коммерчески структурированными кредитами». Елена Козина, старший партнер юридической фирмы «Элко-Профи», рассказала «Комсомольской правде», что ждет 2022 год и каковы его условия и программы.

Условия коммерческой ипотеки

Елена выделяет различные ключевые особенности коммерческой ипотеки, также известной как «бизнес структурирован в кредиты».

  • заемщиком может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
  • предметом коммерческой ипотеки может выступать недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности, то есть нежилая (например, для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений, для сдачи в аренду и так далее);
  • недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на ее приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту;
  • в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк будет вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Какие банки выдают коммерческую ипотеку

Большинство банков предлагают кредиты на недвижимость для коммерческих целей. Отличаются только условия. К ним относятся процентная ставка, сумма кредита, срок и депозит.

Банки, предоставляющие коммерческую ипотеку, включают Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк и Юникредит Банк.

Требования банка к заемщикам

Как и в случае с условиями, все зависит от конкретного банка. Требования могут применяться как к юридическим лицам, так и к отдельным компаниям. Как правило, юридические лица должны соответствовать следующим требованиям

  • срок государственной регистрации заемщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;
  • суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале — не более 25%;
  • юридический адрес заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;
  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.
  • срок государственной регистрации заемщика в качестве ИП не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;
  • паспорт гражданина РФ;
  • возраст — от 22 до 65 лет включительно;
  • наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заемщика);
  • адрес регистрации заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;
  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

Требования банка к недвижимости

Опять же, это вопрос для банка. У каждого банка свои требования к недвижимости в контексте коммерческой ипотеки.

— Есть банки, которые кредитуют только на приобретение помещений, предназначенных для оптовой и розничной торговли (предприятия общественного питания, магазины, крытые рынки, другие коммерческие предприятия, места продажи товаров), а есть помещения, занимаемые предприятиями, которые непосредственно оказывают услуги населению (различные ателье, лаборатории, центры бытовых услуг центры бытового обслуживания, бани, стиральные машины, фотографии, парикмахерские и т.д.), — поясняет Козина.

Этот пример только показан. Фактический налог может быть совершенно другим, поскольку налогоплательщики могут уменьшить получаемый ими доход не только за счет приобретений, но и за счет других расходов. Они упоминаются в Налоговом кодексе. В этом случае налоги могут быть значительно снижены.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

6 Виды собственности

Недвижимость обычно сортируется по типу использования.

1. розничная торговля (обычно для демонстрации и продажи товаров и услуг): торговые центры, независимые магазины или рестораны, строительные объекты.

2. промышленность (для переработки): фабрики, мельницы, лаборатории, сараи.

3. склады (для хранения и складирования): склады/оптовое распределение, офисы/склады, файлы.

4. офисы (для размещения персонала): офисные центры, офисные здания, бизнес-центры, офисные комплексы, кабинеты и другие помещения зданий.

5. гостеприимство (временное проживание): гостиницы, санатории, пансионаты, общежития, квартиры, лофты.

6. дом (для проживания): многоэтажный, низкий, дом, квартира.

Как вы видите, жилые здания классифицируются как коммерческие. Почему; потому что они используются для получения прибыли и могут сдаваться в аренду на длительный или короткий срок. В этом случае квартира или дом являются коммерческой недвижимостью.

И здесь мы подходим к вопросу: почему она классифицируется как коммерческая недвижимость?

ВОЗМОЖНА ЛИ ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ?

Ответ положительный. Согласно российскому законодательству, физические и юридические лица могут приобретать любые виды недвижимости без ограничений, за исключением заповедной собственности.

На коммерческую недвижимость, о которой мы говорим, нет ограничений по распределению, поэтому физические и юридические лица могут покупать и продавать недвижимость.

Чем отличается рынок коммерческой недвижимости от рынка жилой недвижимости? На глобальном уровне его нет. Единственные различия касаются классификации, государственной классификации и налогообложения. Физическим и юридическим лицам может потребоваться разная документация для государственной регистрации сделок купли-продажи. Размер сборов может отличаться, и, конечно же, размер налогов и налоговых скидок.

Нет необходимости присоединяться к индивидуальному бизнесу. Вы также можете приобрести товар без этого статуса.

Заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости на предмет наличия или отсутствия статуса. Убедитесь, что во всех документах указан адрес, название, площадь, номер подвала и цель договора аренды земли.

Если все в порядке, или если вы находитесь на этом этапе одновременно, рыночная стоимость недвижимости должна быть оценена высоко. Это важно сделать, когда покупатель завершил

  1. По каким-то причинам сомневается, что цена корректна либо планирует использовать оценку в качестве аргумента для снижения стоимости.
  2. Должен это сделать по внутренним корпоративным стандартам.
  3. Хочет оценить несколько похожих объектов по одной методике с применением одних и тех же стандартов и допущений.

Инвесторам необходима инвестиционная оценка, чтобы понять ценность этого актива как актива.

4.10. субъект персональных данных знает, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка информации и передача информации на сайт менеджера предполагает передачу данных по различным сетям, включая незашифрованные каналы связи через интернет.

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

По данным CBRE, в 2021 году россияне инвестировали 190 млрд рублей в коммерческую недвижимость. Подобные данные существовали только до пандемии.

Однако существуют оттенки, которые необходимо учитывать, если в сделке участвует организация. В противном случае закупки для офиса или розничной торговли могут быть отложены, а контракты аннулированы.

Филипп Пoкpoвcкий

В этом разделе рассказывается о том, как правильно проводить сделки с коммерческой недвижимостью.

Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти

Нежилые помещения, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности, называются коммерческой недвижимостью. Вы можете открыть магазин, офис, хостел или парикмахерскую, создать склад или производственный цех.

Иpинa Eгopoвa

Я научился работать с коммерческой недвижимостью

Коммерческую недвижимость можно разделить на различные типы.

  • cвoбoднoгo нaзнaчeния — нeжилыe здaния и пoмeщeния, в кoтopыx мoжнo oбycтpoить кaфe, мaгaзин, cклaд, гocтиницy;
  • тopгoвaя — мaгaзины, тopгoвыe и тopгoвo-paзвлeкaтeльныe цeнтpы, aптeки;
  • oфиcнaя — бизнec-цeнтpы, oфиcы;
  • индycтpиaльнaя — cклaды, бaзы, пpoизвoдcтвeнныe здaния, A3C;
  • aпapтaмeнты — нeжилaя нeдвижимocть пo типy квapтиpы, кoтopyю мoжнo cдaвaть в apeндy;
  • coциaльнaя — cпopтивныe, мeдицинcкиe и дeтcкиe цeнтpы, дoмa пpecтapeлыx, caлoны кpacoты;
  • зeмeльныe yчacтки пoд пpoмышлeннocть.

Сделки с коммерческой недвижимостью могут подаваться как организациями, так и частными лицами. Владелец имеет право использовать помещение для своего бизнеса, сдавать его в аренду, отвоевать у банка или перепродать.

Цена коммерческой недвижимости зависит в первую очередь от привлекательности инвестиций. Например, магазины на первых этажах в центре города стоят дороже. Спрос на коммерческие площади здесь выше из-за растущего числа потенциальных клиентов.

Площадь подвалов и первых этажей оценивается меньше. В этих помещениях может быть очень сыро и вонюче, а посетителям нелегко спускаться по крутым лестницам.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны для cдeлки

Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — opгaнизaция

Единый государственный реестр юридических лиц. Документ действителен в течение одного дня, так как владелец может внести изменения в реестр в любое время. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц целесообразно заказывать дважды. Первый раз — когда будет найден подходящий участок, и второй раз — в день совершения сделки.

В этом документе указывается, продолжает ли организация работать на момент подачи заявления. Если компании больше не существует, сделка не может быть расторгнута. На основании этой выписки можно определить, кто является директором организации и кто уполномочен заключать договоры.

Если юридическое лицо ликвидировано, это будет указано в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, где не подписана только комиссия от имени учреждения. Убедитесь, что данные продавца совпадают с данными в выписке из реестра.

Нотариально заверенная доверенность. Договор купли-продажи должен быть подписан менеджером. Иногда, однако, вместо него сделку сопровождает другой сотрудник. Это возможно в присутствии адвоката.

Филип Покровский — адвокат.

Полномочия на продажу недвижимости должны быть забраны нотариусом

Проверьте отчет о доверенности:.

  • мecтo и дaтa oфopмлeния;
  • cpoк дeйcтвия;
  • дaнныe o дoвepитeлe и пoвepeннoм — Ф. И. O., гpaждaнcтвo, мecтo пpoживaния, пacпopтныe дaнныe.

В доверенности должно быть указано, что лицо, действующее от имени компании, имеет право представлять организацию собственника в сделке с недвижимостью. Получать деньги. Сумма сделки может относиться к доверенности.

Вы можете бесплатно проверить подлинность доверенного лица на сайте Федеральной торговой палаты. Для этого в поисковую строку вводятся регистрационный номер, дата выдачи и имя нотариуса.

Законодательство компании. Необходимо проверить, предусмотрены ли в уставе ограничения на продажу активов компании. Директор может потребовать согласие учредителя на совершение сделки.

Балансовый отчет за последний финансовый период. Документ проверяется для анализа финансового положения компании. Например, отрицательное значение чистых активов указывает на то, что кредитная линия превышает собственный капитал. Организация, располагающая такими данными, может оказаться на шаг впереди банкротства или ликвидации. Если компания обанкротится, кредиторы могут попросить суд отменить сделку.

Доказательство существенности сделки. Сделка считается значительной, если цена или балансовая стоимость объекта превышает 25% от общей стоимости активов компании. Сделка может быть санкционирована учредителем.

Это образец сертификата крупной сделки. Источник: https: //грамотныйгороманин.рф

Решения совета директоров о продаже недвижимости. Если у компании более одного владельца, требуется документация.

Паспорт директора и документ о его назначении. Вид документа о назначении директора зависит от количества учредителей. Если учредитель один, компания выдает копию решения о назначении директора. Если есть дополнительные учредители, компания выдает копию протокола собрания.

Вы хотите работать в крупном и надежном агентстве?

Оцените статью
Бизнес блог