Продажа прав аренды что это. Ппа что это в недвижимости?

В некоторых случаях арендатор может пожелать передать права и обязанности, связанные с договором аренды нежилого помещения, другому лицу. Такое назначение возможно только при соблюдении определенных условий.

Что такое продажа прав аренды?

ППА что это

В деловой практике современного мира существует продажа прав. Права на аренду и использование недвижимости не являются исключением. Продажа означает отчуждение прав аренды другому лицу за вознаграждение. Его часто путают с субарендой, когда арендатор передает права аренды другому лицу.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
  7 Самых полезных видов молока растительного и животного происхождения. Какое молоко самое полезное

ППА что это

Что такое ППА?

PPA — это аббревиатура, означающая «переуступка прав аренды». На вопрос «Что такое PPA?» можно ответить следующим образом: Это переуступка, при которой происходит смена лиц, особенно арендатора.

Подписание договора

Другое лицо вступает в договор и продолжает иметь все обязанности и права, которые были у предыдущего арендатора. В то же время, права и обязанности последнего также заканчиваются с переуступкой.

Законодательная основа

Статья 615 Гражданского кодекса РФ устанавливает определенные нюансы, которые арендатор должен соблюдать при пользовании чужим имуществом, но в то же время наделяет его определенными правами. Из смысла второго пункта данной статьи можно вывести различные права арендатора, в том числе:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Права и обязанности сторон

Арендные права и ограничения

Заключая договор аренды, арендатор автоматически приобретает право владения и пользования. Более того, с этого момента вышеупомянутые права становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать сделки. Эти права также могут называться правами аренды.

В то же время арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как не является собственником имущества. Это в определенной степени ограничивает арендатора в совершении некоторых сделок, поскольку только арендодатель имеет право распоряжаться имуществом. Следовательно, этот арендодатель ограничивает волю своего контрагента по распоряжению арендованным имуществом.

Если в договоре аренды происходит смена лица и на место арендатора приходит другое лицо, необходимо получить предварительное согласие арендодателя. Это согласие должно быть дано в письменной форме, например, в ответ на письмо.

  Масло конопляное: свойства и применение, польза и вред для человека”. Конопляное масло для чего

Необходимая техническая документация

Согласно Информационному письму № 66 Президиума Высшего арбитражного суда, отдельного согласия арендодателя не требуется, если стороны заранее согласовали возможность переуступки в договоре аренды (пункт 18 письма).

Порядок оформления переуступки прав аренды

Передача прав аренды также допускается только за плату и с согласия всех сторон. Это означает следующее:

  • Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
  • Прежний арендатор, претендент на получение права аренды и владелец нежилой недвижимости, должны выразить свое желание провести переуступку.
  • По итогу переговоров между сторонами заключается письменное трехстороннее соглашение, подтверждающее передачу прав.

Вся описанная процедура разделена на несколько обязательных этапов. Процедура назначения состоит из следующих этапов:

  • Обсуждение условий составляемого документа.
  • Получение разрешения на переуступку от специальной комиссии.
  • Сбор пакета необходимой документации.
  • Оформление трехстороннего соглашения между участниками договора, в виде отдельного документа.
  • Регистрация сделки в официальных органах.

Рекомендуется проводить эту процедуру после консультации с опытным юристом.

В некоторых случаях существуют неочевидные ограничения на использование определенных видов форм

Обсуждение условий

Если собственником нежилой земли является государство, следует провести тендер для выбора арендатора с наилучшими условиями переуступки. Результаты этого конкурса (или аукциона) оцениваются комиссией, созданной для этой цели. Ответственность за состав всегда несет владелец или его представитель.

Следует иметь в виду, что в некоторых случаях комитет может предоставить льготные условия конкретному участнику торгов.

Получение разрешения комиссии

Если владельцем является физическое лицо, комитет должен оценивать только условия, предложенные победителем торгов. В определенных договорах эта комиссия может быть заменена собственником помещения. Это возможно, например, если все три стороны являются частными.

В случае проведения открытого аукциона комиссия должна соблюдать положения Закона № 135 ФЗ «О защите конкуренции». И претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения и его пригодность для предполагаемого использования. Применяются положения статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроках установления недостатков поставленного товара.

После того, как Комиссия выберет подходящего кандидата, договаривающиеся стороны должны подготовить пакет документов для подачи заявки в Федеральное центральное регистрационное управление. Это обязательно должно включать:

  Работа курьером Delivery Club. Со скольки лет можно работать в деливери клаб

Согласно статье 615 Гражданского кодекса, арендатор имеет право передать пользование имуществом другому лицу. Однако в некоторых случаях передача прав аренды на используемое недвижимое имущество запрещена.

Подготовка документов

Ниже перечислены наиболее распространенные случаи, когда назначение невозможно:

  • Заявление о приеме пакета документации на оформление сделки. Соответствующий бланк работники Росреестра должны выдать на месте. Они же дают консультацию по правилам заполнения этой бумаги;
  • Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию сделки;
  • Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные свидетельства. При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;
  • Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
  • Свидетельства ОГРН, ИНН;
  • Базовый договор аренды ;
  • Соглашение о переуступке;
  • Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.

Причины отказа

  • Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
  • У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
  • При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
  • На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.
Оцените статью
Бизнес блог